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Sanierung - keine Miete während der Dämmungsarbeiten


| 12.12.2009 11:00 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Jutta Petry-Berger



Guten Tag,

ich bin Vermieter eines Hauses mit 2 Mieteinheiten, welches ich dieses Jahr saniert habe. Das Dach und die Fasaden wurden mit einem Wärmedämmverbundsystem versehen. Hierfür war es notwendig, das gesamte Haus einzurüsten und eine Seite zur Hauptstraße für ca. 2 Monate mit Planen zu versehen.
Jetzt haben meine Mieter zu 1.) seit 4 Monaten keine Miete bezahlt, obwohl ihnen vor Einzug (November 2008) bekannt war, das Gedämmt werden wird. Ich hatte daher im Mietvertrag vereinbahrt, das sich die Miete nach Abschluß der Arbeiten um 50,-€ erhöht und ich nicht die Kosten für die Dämmung auf die Miete umlege, was ca. 150,-€ pro Monat wären.
Sind die Mieter berechtigt, überhaupt keine Miete während der Dämmung zu bezahlen und kann ich jetzt trotz Vereinbahrter 50,-€ Mieterhöhung auf 150,-€ erhöhen?
Wie verhält es sich bei Mieter zu 2.), die während der Dämmung in das eingerüstete Haus eingezogen ist?
Sehr geehrter Fragesteller,

ich bedanke mich für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehme:

Werden lärm- und staubintensive Sanierungsarbeiten an der Vorder- und Rückfassade eines Hauses durchgeführt, bei der neue Armierungen eingezogen und Putzarbeiten ausgeführt werden, rechtfertigt dies eine Mietminderung i.H.v. 30 % der Bruttokaltmiete
(vgl. LG Hamburg, Urt. v. 4.12.2003 - 334 S 32/03 ). Weiterhin wird die Einrüstung der Hausfassade mit einer Mietminderungsquote von 5 bis 10 % bewertet. Aufgrund Ihrer Sachverhaltsschilderung gehe ich davon aus, dass das Haus während der Sanierungsarbeiten nicht unbewohnbar war, so dass eine Mietminderung von 100 % unabhängig von etwaigen mietvertraglichen Vereinbarungen grundsätzlich nicht gerechtfertigt sein wird.

Zwar ist für Mietverträge über Wohnraum das Mietminderungsrecht nach § 536 BGB zugunsten des Mieters zwingend und kann nicht abbedungen oder beschränkt werden, § 536 Abs. 4 BGB. Nach § 536 c BGB steht dem Mieter jedoch dann kein Recht auf Mietminderung zu, wenn er bei Abschluss des Mietvertrages den Mangel kannte. Voraussetzung hierfür ist, dass der Mieter die Auswirkungen auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache kannte. Die Kenntnis ist auch dann gegeben, wenn der Mieter die tatsächlichen Umstände kennt, aus denen sich die künftige Beeinträchtigung ergibt, was insbesondere bei Baumaßnahmen gilt (vgl. LG Berlin WuM 2007, 386). Hinsichtlich der Mieter zu 1) spricht daher vieles dafür, dass Sie von ihrem Recht zur Mietminderung ausgeschlossen sind. Abschließend wird dies jedoch u.a. nur nach Einsichtnahme in den Mietvertrag beurteilt werden können.

Weiterhin sind Modernisierungsvereinbarungen grundsätzlich zulässig, so dass Sie die Modernisierungserhöhung von mtl. EUR 150,- bzgl. der Mieter zu 1) entgegen der mietvertraglichen Vereinbarung voraussichtlich nur über die Grundsätze des Wegfalls der Geschäftsgrundlage erfolgreich durchsetzen werden können. Hierfür wird erforderlich sein, dass Sie bei Mietvertragsabschluss die tatsächlichen Modernisierungskosten falsch eingeschätzt haben und Ihnen daher das Festhalten am Vertrag unzumutbar ist.

Nachdem die Mieter zu 2) die Beeinträchtigungen der Sanierung bei Mietvertragsabschluss kannten, wird diesen bei fehlenden mietvertraglichen Vereinbarungen nach § 536 b BGB kein Recht auf Durchführung einer Mietminderung zustehen.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
J. Petry-Berger
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 14.12.2009 | 19:48

Guten Tag,

also steht beiden Mietern keine Mietminderung zu, da ihnen die Baumaßnahmen bekannt waren?
Da Mieter zu 1.) bereits 4 Monatsmieten im Rückstand ist und er mir auch nicht schriftlich mitgeteilt hat, warum er keine Miete mehr bezahlt, kann ich ihn fristlos kündigen???

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.12.2009 | 19:45

Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst weise ich in Ergänzung zu meiner Antwort auf eine Entscheidung des Siegburg vom 19.06.1998 (Az.: 2a C 328/97)hin, wonach bei einem größeren wertverbessernden Baumaßnahmen eine Anpassung einer Mieterhöhungsausschlussvereinbarung in Betracht kommen kann.

Zu Ihren Nachfragen nehme ich wie folgt Stellung:

Hat der Mieter zu 2) den Mietvertrag während der Modernisierungsmaßnahmen abgeschlossen und war ihm daher das Ausmaß der Arbeiten bekannt, werden ihm keine Mietminderungsansprüche zustehen. Nachdem dem Mieter zu 1) die Modernisierungsabsicht bei Abschluss des Mietvertrages mitgeteilt wurde, wird er nur dann Rechte aus etwaigen Beeinträchtigungen herleiten können, die im konkreten Fall nicht absehbar waren, z.B. dass auf der Baustelle auch nachts gearbeitet wurde. Eine Mietminderung in Höhe von 100 % wird jedoch nicht gerechtfertigt sein. Folglich werden sich beide Mieter in Zahlungsverzug befinden, wobei der Rückstand des Mieters zu 1) ggf. geringer sein wird. Nachdem beide Mieter bereits 4 Monate die volle Miete einbehalten haben, werden die Voraussetzungen der fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 2 BGB erfüllt sein. Denn hiernach kann der Vermieter kann das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Mieter in Verzug ist mit

- der Entrichtung der Miete für zwei aufeinander folgende Zahlungstermine (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a 1. Alt.)
- einem nicht unerheblichen Teil der Miete für zwei aufeinander folgende Zahlungstermine (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a 2. Alt.)
- über mehr als zwei Termine mit einer Miete in Höhe von mindestens zwei Monaten (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3b).

Selbst wenn dem Mieter zu 1) eine Mietminderung in Höhe von 30 % zuerkannt werden würde, wären die vorgenannten Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung erfüllt. Zwar kann wegen eines Irrtums über die Minderungsquote das Verschulden des Mieters ausgeschlossen sein. Ein Irrtum über die Höhe der Minderungsquote muss sich aber im vertretbaren Rahmen hält, und zwar bei einer Minderungsquote unter 50 % bis zum Doppelten und bei einer Minderungsquote über 50 % bis 75 %. Eine Minderungsquote von 100 % bei bestehender Bewohnbarkeit hält sich jedoch nicht in vertretbaren Rahmen, so dass eine schuldhaft überhöhte Mietminderung aller Voraussicht nach anzunehmen sein wird.

Mit freundlichen Grüßen
RA Petry-Berger

Ergänzung vom Anwalt 13.12.2009 | 01:01

Sehr geehrter Fragesteller,

in Ergänzung zu meiner Antwort weise ich darauf hin, dass eine Modernisierungserhöhung bzgl. des Mietverhältnisses mit dem Mieter zu 2) aufgrund folgender Erwägungen problematisch sein wird:

In der Rechtsprechung wird vertreten, dass der Anspruch auf eine Modernisierungserhöhung in Höhe von 11 % der Kosten nach § 559 BGB dann nicht bestehe, wenn die Arbeiten – zumindest teilweise – bereits bei Abschluss des Mietvertrages durchgeführt waren oder durchgeführt wurden. Zur Begründung wird darauf verwiesen, dass § 559 BGB ist nur auf bestehende Mietverträge anwendbar sei und die Modernisierungsarbeiten durchgeführt werden müssen, die zu einer Gebrauchswertverbesserung oder Energieeinsparung im Vergleich zum vertraglich geschuldeten Zustand führen. Maßnahmen die aber schon durchgeführt seien, seien Gegenstand der vertraglichen Abreden. Folglich spreche bei laufenden Maßnahmen viel dafür, dass auf Seiten des Mieters als objektivem Empfänger der Willenserklärung das Angebot des Vermieters so verstanden werden durfte, dass das Ergebnis der laufenden Baumaßnahmen bereits zur Vermieterleistung gehöre und dass die vereinbarte Miete die Gegenleistung für den renovierten bzw. modernisierten Zustand darstelle (vgl. AG Dortmund, Urteil v. . 13.01.2009 , Az.: 425 C 8864/08). Haben Sie sich bei Vertragsabschluss keine Modernisierungserhöhung vorbehalten und sind die Arbeiten nicht ausnahmslos nach Vertragsschluss durchgeführt worden, wird eine Modernisierungserhöhung nach § 559 BGB aufgrund des genannten Urteils des AG Dortmund gegenüber dem Mieter zu 2) daher kaum erfolgreich durchgesetzt werden können. D.h. die Miete werden Sie aller Voraussicht nach nur im Rahmen des § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen können.

Was die ggf. mögliche Abänderung der vertraglich vereinbarten „Modernisierungserhöhung“ mit dem Mieter zu 1) betrifft, so werde ich hierzu nach Einsichtnahme in die mir am Wochenende nicht zur Verfügung stehenden einschlägigen Kommentare Anfang der nächsten Woche erneut Stellung nehmen, falls sich hiernach erhebliche Abweichungen zu meiner ersten Einschätzung ergeben.

Mit freundlichen Grüßen
RA Petry-Berger
Bewertung des Fragestellers 16.12.2009 | 00:58


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