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Sanierung eines Mietshauses: Mieter müssen raus

| 18.06.2014 17:08 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Hi,
wir haben ein Mietshaus (Raum Stuttgart), das dringend renoviert werden müsste. (Heizungserneuerung, neue Bäder und WCs, Veränderungen auch im inneren Wohnungszuschnitt, Küchenumgestaltung, Wärmedämmung Dach, teilw. neue Fenster,...) Der Eingriff in das Haus bzw. die Wohnungen wäre so groß, dass während der Arbeiten niemand im Haus wohnen könnte.
Da nun aber in dem Haus schon seit Jahren Mieter wohnen, die natürlich kein Interesse haben, wg. der Renovierungsmaßnahmen eine neue Wohnung zu suchen, stellt sich dem Eigentümer die Frage, ob es möglich ist, den Mietern wg. der Renovierung zu kündigen.

Oder was kann getan werden, damit die Maßnahme überhaupt möglich ist, wenn sich Mieter der Kündigung widersetzen.

Die Mieter haben alle einen ganz normalen Mietvertrag ohne irgendwelche Zusätze.

Bitte um Rat.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Grundsätzlich kann der Vermieter Mietern gemäß § 573 BGB nur dann ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat.

Eine bevorstehende Sanierung kann, bei vorliegen der Voraussetzungen, gemäß § 573 II Nr. 3 BGB eine berechtigtes Interesse an der Kündigung darstellen.

Der Vermieter ist in Falle einer solchen Kündigung verpflichtet, genau darzustellen und zu begründen, weshalb eine Fortführung des Mietverhältnisses während der Dauer der Sanierung unzumutbar sein soll.

Es muss also dargelegt werden, weshalb die Sanierung der Wohnung geboten ist und, weshalb die Räumung des gesamten Hauses hierfür notwendig ist.

Zu beachten ist ferner, dass dem Vermieter grundsätzlich zuzumuten ist, die Mieter auf seine Kosten anderweitig unterzubringen. Dies ist einzelfallabhängig zu betrachten und hängt von der geplanten bzw. abzusehenden Länge der anstehenden Sanierung und den konkreten Maßnahmen ab.

Andersherum kann aber auch gelten, dass eine Kündigung gerechtfertigt ist, wenn der Vermieter durch den Fortbestand der Mietverhältnisse erhebliche Nachteile erleidet.

Dieses Kriterium wird sehr streng ausgelegt. Alleine das subjektive Empfinden eines erheblichen Nachteils ist nicht ausreichend. Auch hier ist eine einzelfallabhängige Betrachtung geboten.

Zur Begründung deserheblichen Nachteils ist eine detaillierte Gegenüberstellung und vergleichende Berechnung für die gekündigte Wohnung vor und nach der Sanierung zu erstellen und als Begründung der Kündigung dem Mieter zu übergeben.

Grundsätzlich gilt aber, dass Sanierungsarbeiten zunächst keinen Kündigungsgrund bilden.

Vielmehr muss das erhebliche Interesse dargelegt werden.

Insbesondere aber bildet kein Kündigungsgrund, wenn der Zustand des nunmehr sanierungsbedürftigen Gebäudes aus dem Verhalten des Vermieters in der Vergangenheit herrührt.

Wurden also in der Vergangenheit keine im Verantwortungsbereich des Vermieters liegenden Verbesserungs- oder Erhaltungsarbeiten durchgeführt, dann kann der Vermieter sich hierauf nicht berufen bzw. nicht aus diesem Grund kündigen.

Insofern lässt sich die Frage, ob eine Kündigung möglich ist aufgrund der gegebenen Informationen nicht leicht beantworten.

Für eine Kündigungsmöglichkeit spricht der Eingriff in das gesamte Haus bzw. die gesamte Bausubstanz.

Dagegen spricht unter Umständen, dass die Länge der Maßnahme beispielsweise nicht ausreichend ist und die möglicherweise in der Vergangenheit nicht durchgeführten Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten.
Dies bzw. ob dies der Fall ist, müssen Sie zunächst selbst beurteilen.

Sollte eine Kündigung erfolgen, dann muss diese schriftlich erfolgen und der Kündigungsgrund muss angegeben und ausführlich begründet werden.

Ferner sind die Kündigungsfristen des § 573c BGB einzuhalten (3 Monate bis 5 Jahre Mietdauer, 6 Monate bei bis zu 8 Jahren Mietdauer du 9 Monate bei mehr als 8 Jahren Mietdauer).

Die Kündigung kann nur zum Ablauf eines Monats zulässig.

Sofern wirksam gekündigt wurde und die Mieter nicht ausziehen, müssten sie Räumungsklage vor dem zuständigem Amtsgericht erheben.

Alternativ können Sie natürlich versuchen mit den Mietern einvernehmliche Regelungen zu finden.

Dies könnte das Angebot einer Ersatzwohnung für die Zeit der Renovierung sein oder die Aufhebung des Mietvertrages gegen die Zahlung einer Abfindung.
Sie können auch die Unterbringung in einem Hotel/Pension anbieten.

Obige Lösungen sind unter Umständen teurer als eine Kündigung, verhindern aber unter Umständen langwierige - ebenfalls teure - Prozesse.

Gegen die Kündigung könnte Klage erhoben werden, zieht der Mieter nicht aus, müsste eine Räumungsklage erfolgen etc.

Möglicherweise haben Sie die Kosten des Rechtstreits – trotz Obsiegens – zu tragen, wenn die Mieter zahlungsunfähig sind.

Da der gesamte Sachverhalt sehr komplex ist (Kündigungsmöglichkeit ist anhand des Einzelfalles zu prüfen, tatsächlicher Umfang der Sanierung etc.), mehrere Mieter gekündigt werden müssen, möglicherweise Räumungsklagen zu führen sind und ein erhebliches wirtschaftliches Interesse vorliegt, sollten Sie einen im Miet- und Wohnungseigentumsrecht spezialisierten Kollegen vor Ort mit der Angelegenheit beauftragen. Eine solche Beratung kann im Rahmen dieses Forums freilich nicht erfolgen.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet bzw. Ihnen weitergeholfen zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 20.06.2014 | 16:33

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