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Sanierung eines Altbaus

| 12.03.2012 12:55 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jürgen Mayer-Lay


Sehr geehrte Damen und Herren,

ein befreundeter Architekt ist auch als Makler tätig.

Dieser Architekt hat mir eine kleine Villa zum Kauf angeboten und verlangt dafür eine Courtage von 3% zuzügl. Mwst. Gleichzeitig behauptet er, der Gesetzgeber lasse eine Minderung der Courtage nicht zu.

Die Villa müsste saniert werden. Für die Bauüberwachnung würde er auch hier ein Architektenhonorar in gesetzlicher Höhe verlangen, die laut Gesetz nicht unterschritten werden dürfte.

Stimmen beide Behauptungen?

Sehr geehrter Rechtssuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Ihre Frage möchten wir wie folgt beantworten:

1.
Eine „Minderung" der Maklercourtage ist vom Gesetzgeber tatsächlich nicht vorgesehen. Gemindert wird in der Regel bei Schlechtleistungen wie beispielsweise bei mangelhafter Leistung im Kaufrecht falls die Nacherfüllung scheitert oder unmöglich ist.

Auf die Maklertätigkeit ist eine „Minderung" daher nicht anzuwenden. Die Vermittlung eines Objekts gelingt durch das Zustandekommen eines Vertrages oder sie gelingt eben nicht. Soweit man also eine wirksame Provisionsvereinbarung mit dem Makler hat (auch mündlich möglich), kommt diese durch dessen erfolgreiche Tätigkeit auch vollumfänglich zustande.

Ich könnte mir vorstellen, dass Sie die Frage aber eher dahingehend stellen wollten, ob Ihnen der befreundete Makler nicht „entgegenkommen" könnte - sei es durch Vereinbarung einer geringeren Courtage oder durch gänzlichen Verzicht auf die Courtage. Diesbezüglich kennt der Gesetzgeber aber keine Regelung. Die Courtage wäre zwischen den Parteien frei verhandelbar wobei eine Beschränkung nach oben aufgrund von Sittenwidrigkeit besteht.

Marktüblich ist derzeit eine Provisionssumme von 3-6% zzgl. Mehrwertsteuer beim Immobilienkauf. Ob sich ein Makler hier auf Verhandlungen einlässt (er lebt ja schließlich davon) wird auch der Nachfrage für das fragliche Objekt unterworfen sein.

Verboten ist es jedenfalls nicht.

2.
Nach den Vorschriften der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) dürfen Mindestsätze grundsätzlich nicht unterschritten werden, entsprechende Vereinbarungen sind unwirksam.

Das Oberlandesgericht (OLG) Köln hat in einer Entscheidung einem Architekten Recht gegeben, der trotz einer entsprechenden günstigeren Vereinbarung dem Bauherrn die Mindestsätze der HOAI in Rechnung gestellt hat. Die Unwirksamkeit der Vereinbarung ergibt sich nach Ansicht des OLG daraus, dass ein Unterschreiten der gesetzlich vorgeschriebenen HOAI-Gebühren nur in besonderen Ausnahmefällen möglich sei. Ein solcher Ausnahmefall ist insbesondere nicht das Interesse des Bauherrn an einer möglichst kostengünstigen Ausführung des Bauvorhabens (OLG Köln, 11 U 53/04).

Ausnahmeregeln existieren für diesen Fall fast nur aufgrund dahingehender Rechtsprechung für bestimmte Einzelfälle und durch die Regelung des § 4 II HOAI. Letzterer lässt eine Unterschreitung der festgesetzten Mindestsätze ebenfalls in "Ausnahmefällen" zu. Mit einer Grundsatzentscheidung hat der BGH festgestellt, dass ein Ausnahmefall vorliegt, wenn "auf Grund der besonderen Umstände des Einzelfalls unter Berücksichtigung des Zwecks der Mindestsatzregelung ein unter den Mindestsätzen liegendes Honorar angemessen ist".
Um auf der sicheren Seite zu sein, wäre Ihnen in Ihrem Fall zu empfehlen, ein Limit der anfallenden Kosten mit dem Architekten fest zu vereinbaren.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Jürgen Mayer-Lay, Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 14.03.2012 | 08:19

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