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Sanierung durch den Vorbesitzer


20.01.2006 09:48 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht



Mit Kaufvertrag vom 25.03.03 erwarb ich eine Immobilie. Über dem Erdgeschoß bzw. ab dem 1. OG war das Fachwerkhaus zu diesem Zeitpunkt durch den Vorbesitzer bereits aufwändig renoviert.

Die Arbeiten wurden seinerzeit vom Vorbesitzer über einen beauftragten Architekten an Fachfirmen übergeben. Das Erdgeschoß des Hauses wurde damals nicht renoviert, da vermietet.

Als der Mieter jetzt ausgezogen ist, begann der neue Eigentümer das Erdgeschoß zu renovieren.

Dabei wurde festgestellt, dass bei dem ersten Umbau Stahlträger nicht fachgerecht eingezogen wurden und hierdurch die gesamte Statik des Hauses "auf wackeligen Beinen" steht.

Für den aktuellen Umbau entstehen hierdurch hohe Zusatzkosten; der gefährdete Bereich musste schnellstmöglich abgestützt werden, zusätzliche Stahlträger müssen eingezogen werden.

Welchen Rat zur Dokumentation und weiteren Vorgehensweise können Sie mir geben bzw. habe ich Ansprüche gegen den Vorbesitzer und/oder seinen Statiker/Architekten?

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich im Rahmen dieser Erstberatung wie folgt beantworten:

I. Grundsätzlich gelten auch bei dem Kauf eines Grundstücks samt Haus die Mängelansprüche des Käufers. Allerdings sind diese Ansprüche („Sachmängelhaftung“) oftmals durch notariellen Kaufvertrag ausgeschlossen. Lediglich sollen regelmäßig nach dem not. KV diese Ansprüche bei Vorsatz und Arglist des Verkäufers bestehen bleiben. Sie sollten also zunächst den notariellen Kaufvertrag auf seinen Vertragsinhalt hin prüfen.
Ist eine (grds.) Gewährleistung dort ausgeschlossen, so müssen Sie dem Verkäufer nachweisen, dass der die Mängel bei Verkauf des Hauses gekannt hat. Können Sie dies nicht, so haben Sie,was Ansprüche ggü. dem Verkäufer angeht, keine „guten Karten“.

II. Ansprüche gegen den Architekten sind dann ausgeschlossen, wenn diese verjährt sind. Verjährungsfrist für Ansprüche betreffend die Arbeiten („das Werk“), die der Architekt geschuldet hat (dies sind typischerweise „Planungs- und Überwachungsleistungen“) verjähren grds. nach § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB in fünf Jahren. Die Frist beginnt im Allgemeinen mit der Abnahme des Werkes. Sie haben nicht genau mitgeteilt, in welchem Jahr der Umbau/Renovierung stattgefunden hat. Dies sollten Sie noch nachholen.
Der Architekt haftet dann, wenn er „fehlerhaft“ gearbeitet hat. Dies wird man ihm nachweisen müssen.
Grundsätzlich hatte der alte Eigentümer die Ansprüche aus dem Werkvertrag gg. dem Architekten. Zu prüfen ist in Ihrem Fall, ob diese Ansprüche auf Sie übertragen worden sind. Zur Beantwortung der Frage, ob Sie Ansprüche direkt/aus übertragenem Recht („eigenem“ Recht)/aus abgetretenem Recht geltend machen können, ist insbesondere der notarielle Kaufvertrag heranzuziehen.

III. Der Architekt hätte auch für ein Verschulden der von ihm beauftragten Baufirma (Subunternehmer) nach § 278 BGB einzustehen. Sie müssen aber insoweit ein Verschulden nachweisen. Sie können sicher sein, dass sich der Architekt mit Händen und Füßen gegen eine Haftung wehren wird. Aller Erfahrung nach kommt es in solchen Fällen zu verbissenen Auseinandersetzungen, da es um kostspielige Haftungsfragen geht, für die (natürlich) niemand einstehen will.

IV. Die Schäden, die jetzt auftauchen/sichtbar werden, müssen Sie sorgfältig dokumentieren. (Fotos, etc.) Durch ein Sachverständigengutachten wird belegt werden müssen, wer für diese Schäden verantwortlich ist.

V. Bevor Sie jedoch weitere Schritte unternehmen, kann ich Ihnen nur dringend anraten, unverzüglich einen Anwalt Ihres Vertrauens vor Ort aufzusuchen, der sich im Bereich des privaten Baurechts auskennt. Ohne eine weitere rechtliche Unterstützung wird Ihnen eine Verortung, Sicherung und Durchsetzung Ihrer Ansprüche aller Voraussicht nach nicht adäquat möglich sein.
Bei dem weiteren Vorgehen sollten auch Sie möglichst bestrebt sein, eine außergerichtliche Lösung zu finden. Dies ist oftmals wesentlich „günstiger“ und „risikoärmer“ als ein vor Gericht ausgetragener Rechtsstreit. Denn auch das Gericht wird im Regelfall darum bemüht sein, einen Vergleich herbeizuführen, da dann eine oftmals schwierige Beweisaufnahme mit Sachverständigengutachten entfällt, deren Ausgang nicht sicher vorhergesagt werden kann.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen
Stephan André Schmidt, LL.M.
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 20.01.2006 | 13:48

Zunächst vielen Dank für die rasche Antwort!

Kann ich für das Gutachten den aktuell eingeschalteten Statiker nehmen oder muß ich einen gerichtlich bestellten Gutachter einschalten und soll ich den Vorbesitzer zusammen mit dem Statiker, einem Anwalt oder einem Dritten (Zeugen) zur Rede stellen um eine arglistige Täuschung zu beweisen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.01.2006 | 14:57

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage möchte ich wie folgt beantworten:

I. Zurzeit (also außergerichtlich) können Sie ein Privatgutachten anfertigen lassen. Soll der Streit außergerichtlich geregelt werden, werden Sie um ein solches Gutachten nicht umhin kommen, da sonst einerseits die Schadenshöhe nicht bestimmt werden kann, andererseits kann es aber auch überhaupt schwer sein, dem Architekten ein Verschulden nachzuweisen. Sie sollten mit konkreter anwaltlicher Hilfe vor Ort besprechen, über welche Punkte Beweis zu erheben ist und welche Person als Sachverständiger in Betracht kommt.

Vor Gericht wird Ihr Privatgutachten in aller Regel nicht als „verbindliches Sachverständigengutachten“ anerkennt werden, sondern nur als „Urkunde“, also als „substanziierter Parteivortrag“.

Es ist auch möglich, zur Abklärung, ob Sie begründete Ansprüche haben und wie hoch diese sein können, ein sogenanntes „Selbständiges Beweisverfahren“ durchzuführen. Dies stellt im Vergleich zu einem „kompletten“ Prozess eine kostengünstige Variante dar. Der konkrete Sachverständige wird in diesem Verfahren, - wie auch im gerichtlichen Verfahren an sich – durch das Prozessgericht ausgewählt. Lassen Sie sich über die genannten Möglichkeiten durch einen Kollegen vor Ort beraten.

II. Den ehemaligen Eigentümer können Sie natürlich „zur Rede stellen“. Wenn er „klug“ ist, dann wird er alles abstreiten. Wenn Sie ihm arglistige Täuschung/Vorsatz nachweisen wollen, so müssen Sie beweisen, dass er zum Zeitpunkt des Verkaufs von den Mängeln gewusst hat. Dies muss nach dem von Ihnen Geschilderten nicht unbedingt so gewesen sein, da ja der Architekt für die Ausführung der Arbeiten verantwortlich gewesen ist und ein „Laie“ nicht korrekt eingezogene Stahlträger nicht unbedingt erkennen kann. Wenn Sie sich an den vorherigen Eigentümer wenden, so sollten Sie dies über einen Anwalt tun. Versuchen Sie, so sachlich wie möglich zu bleiben, damit wenigstens die Chance einer gütlichen außergerichtlichen Einigung besteht, da dieses die in jedem Fall kostengünstigste Variante für alle Beteiligten darstellt, also für jeden das Kostenrisiko minimiert.
Sie sollten durch den Kollegen vor Ort insbesondere überprüfen lassen, inwieweit in Ihrem Fall Ihnen Ansprüche gegen den Architekten zustehen können.

III. Nochmals möchte ich Sie „bitten“, sich in der Sache durch einen Kollegen vor Ort vertreten zu lassen, da es um viel Geld geht und Sie insoweit alle Möglichkeiten ausloten sollten.

Mit freundlichen Grüßen
Stephan André Schmidt, LL.M.
Rechtsanwalt

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