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Sanierung des Gartens, Fällung zweier Bäume


| 29.04.2007 12:08 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Hallo,
wir haben eine ETW mit Gartenanteil gekauft und ein Sondernutzungsrecht über Nutzung, Begrünung und Pflege erhalten.

Der WHG wurde mind. 1 Jahr nicht genutzt und der Garten ist demenstprechend in schlechtem Zustand. Wir haben einen Gärnter mit der Sanierung beauftragt.
Auf dem ca. 30 qm Grundstück stehen drei Bäume. Ein Baum ist am GR-ende , ein Lebensbaum(lt. Gartenbauamt Zypresse) steht ca, 2 m vom Haus rechts und ein selbstgesetzter Laubbaum(EIBE?) links auch ca. 2 m vom Haus entfernt, aber direkt an der Grundstücksgrenze zu den jeweiligen Nachbarn.
Da die Bäume mind. 7 m hoch sind und unseres Erachtens zu nah den den Grundstücksgrenzen und am Haus stehen, wollen wir diese fällen lassen , den anderen Baum grundlegend beschneiden und div. Sträucher umpflanzen, beschneiden und da Erde abgetragen wurde (wieso weiß keiner!!) müssen 7,5 m³ Erde aufgeschüttet werden .
Dieses alles haben wir in der ETV vorgetragen und es wurden nur Stimmen laut, wie : ja da haben wir ja keinen Sichtschutz zum Haus gegenüber und es soll so bleiben. Wir diskutierten lange darüber und am Ende der Sitzung wurde nichts mehr gegenteiliges dazu geäußert.
Wir haben keinen Beschluß gefaßt, war wohl ein Fehler, denn nun liegt der Hausverwaltungsgesellschaft ein Schreiben von mehreren Eigentümern vor, daß die Bäume bleiben müssen.
Wir haben aber schon das Gartenbauamt vor Ort gehabt und wegen Gefahr, wurde die Genehmigung seitens der Stadt erteilt.
Meine Frage:
wie kann es weiter gehen?
Wir werden eine a.o. ETV einberufen und versuchen Beschlüsse zu faßen.
Aber kann sich die Gemeinschaft gegen das Gartenbauamt stellen, wenn die wegen Gefahr zum Fällen raten ?
Wenn wir nichts machen können, wegen der Fällung, werden wir die Bäume radikal zurück schneiden (ca. Höhe auf 2,50m) und den Umfang des Lebensbaumes auch beschneiden. Da bleibt dann aber nicht viel übrig vom Baum, da ja nur die äußeren Spitzen grün sind und innen drinnen alles vertrocknet ist.
Können wir dieses machen?, wir haben ja die Pflege des Gartens käuflich erworben und die unterliegt keinen Genehmigung seitens der Eigentümer.
Es kommt noch hinzu, da auf einem Nachbargrundstück ein sehr großer Laubbaum direkt an der GR-grenze( nicht mal 50 cm) von uns steht und schräg gewachsen ist und die Hälfte des Baumes auf unser Grundstück neigt und auch da sehen wir eine Gefahr drin. Müssen die Eigentümer auf unseren Antrag hin diesen Baum beschneiden lassen ? Der Baum ist bestimmt 10 M hoch,ein Laubbaum .
Für eine schnelle Antwort wären wir dankbar, da wir in dennächsten 2WO bestimmt die Sitzung haben werden und wir evtl. auch rechtlich dagegen vorgehen wollen, falls es Aussicht auf Erfolg zeigt.

DANKE
Gruß
Sehr geehrte Ratsuchende,


gemäß § 22 Abs. 1 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) ist normalerweise für die Entfernung von Bäumen auf dem Gemeinschaftseigentum, auch wenn es sich um Sondernutzungsflächen handelt, die Zustimmung aller Miteigentümer der Wohnanlage vonnöten, da es sich hierbei um eine gegenständliche Umgestaltung handelt.

In Ihrem Fall ist jedoch die Fällung Ihrer Bäume zur Beseitigung einer Gefahrenquelle erforderlich, wie ja auch bereits durch das Gartenbauamt bestätigt wurde. Auch wenn noch keine öffentlich-rechtliche Verpflichtung zum Fällen der Bäume besteht, so handelt es sich dennoch um eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Instandhaltung (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG), die mit Stimmenmehrheit beschlossen werden (§ 21 Abs.3 WEG) und von jedem Wohnungseigentümer verlangt werden kann (§ 21 Abs.4 WEG).
Entsprechendes gilt auch für den auf Ihr Grundstück überhängenden Laubbaum, insbesondere soweit dieser umsturzgefährdet ist (vgl. OLG Köln NZM 1999, 623).

§ 21 Abs.4 WEG vermittelt Ihnen insofern einen Anspruch auf Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer zu konkret bezeichneten Maßnahmen, den Sie auch einklagen können, falls eine Mehrheit nicht zustande kommt (OLG Düsseldorf NJW-RR 1999, 163).

Darüber hinaus dürfen Sie gemäß § 21 Abs. 2 WEG Notmaßnahmen auch ohne vorherige Beschlussfassung vornehmen. Dies setzt allerdings voraus, dass eine Notlage für das Gemeinschaftseigentum vorliegt, deren Behebung unaufschiebbar ist.

Falls bzw. solange die oben bezeichneten Maßnahmen nicht in Betracht kommen, können Sie jedenfalls Ihre eigenen Bäume auch zurückschneiden, da dies noch keiner Umgestaltung gleichkommt und keine Beeinträchtigung der betroffenen Wohnungseigentümer im Sinne des § 14 WEG vorliegen dürfte, und deshalb deren Zustimmung nicht erforderlich ist (§ 22 Abs. 1 Satz 2 WEG).

Daneben sind auch die nachbarrechtlichen Vorschriften zu beachten:

Bezüglich des Überhangs können Sie von dem Nachbarn die Beschneidung des Baumes nach § 910 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 BGB verlangen, aber nicht wenn durch den Überhang die Grundstücksbenützung nur ganz unerheblich beeinträchtigt wird.

Im Übrigen steht Ihren Nachbarn ein Recht auf Sichtschutz nicht zu, weswegen sie auf dieser Grundlage nicht die Belassung Ihrer Bepflanzung im jetzigen Zustand verlangen können. Soweit diese einen eigenen Sichtschutz errichten möchten, benötigen sie hierzu wiederum die Zustimmung der Miteigentümer in der Wohnanlage.


Ich hoffe, Ihnen einen geeigneten Einblick in die rechtliche Situation gegeben zu haben. Gerne können Sie noch etwas näher nachfragen, falls erforderlich.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 30.04.2007 | 11:44

Hallo,
danke für die gute Info.
Wir haben aber noch eine Frage. Die Hausverwaltung sagt nun die eine Sache ist das Amt und die andere die Eigentümer. Man abwarten was die ETV zu Tage bringt.
Einen Pflegeschnitt , gem. Hausverwaltung ,sieht eine Kürzung auf 2,50m ,den wir als Kompromiß sahen, darf auch nicht ausgeführt werden.
Was sieht die Pflege der Bäume denn üpberhaupt vor ?Ich kann die doch nicht wachsen lassen bis ins Unendliche? Wenn die Bäume zu hoch sind und wir nach dem Kauf das abändern wollen, was dürfen wir denn machen ?
Es geht wohl immer nur um die immergrüne Zypresse, diese Genehmigung haben wir vom Amt. Den anderen Baum,der sich irgendwann mal "selbst gesetzt" , ist keine Rede.Den haben wir auch nicht genehmigen lassen. Müssen wir das noch nachholen?
Was haben wir als Käufer eigentlich für eine Chance einen vernüftigen Garten zu bekommen, der keine 7 m hohen Bäume auf dem kleinen Grundstück hat.
Wir haben die WHG vermietet und wir machen uns Gedanken , das dem Mieter ja bei solch einem einschneidenden Bewuchs , die Gartenbenutzung im Dunkeln liegt und die Nutzung stark einschränkt und auch Gefahren darstellt.
Was haben wir für Möglichkeiten ?

Danke für eine Antwort
Gruß
Heidi B.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.04.2007 | 15:01

Sehr geehrte Ratsuchende,

eine ordnungsgemäße Pflege der Bäume darf Ihnen nicht verwehrt werden. Wie bereits ausgeführt, müsste schon eine wesentliche Beeinträchtigung der Nachbarn von dem Rückschnitt ausgehen, um zustimmungsbedürftig zu sein, jedenfalls wäre die Verweigerung der Zustimmung kaum zu rechtfertigen.

Anders kann dies zu beurteilen sein, falls bereits eine entgegenstehende Regelung innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft (Vereinbarung, Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Beschluss) besteht. Diese müsste dann abgeändert werden.

Ihren Anspruch aus § 21 Abs.4 WEG können Sie notfalls, nach erfolgloser Befassung der Eigentümerversammlung, auch gerichtlich geltend machen.

Die Genehmigung für das Fällen das zweiten Baumes müssen Sie schon noch einholen, soweit eine öffentlich-rechtliche Genehmigungspflicht besteht, dies ist aber unabhängig von dem Rechtsverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

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"Danke für die schnelle Antwort , sie hat mir/uns sehr geholfen und so können wir der ETV positiv entgegen sehen.
Falls doch noch irgendwelche Unklarheiten aufgetreten sind, darf ich mich wieder bei Ihnen melden.

Vielen Dank "