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Sanierung Wohnung / Streit WEG

| 22.11.2016 15:55 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Saeger


Hallo,
ich suche hier einen Anwalt, der sich sowohl mit dem Baurechts als auch mit dem WEG Recht auskennt und mich beratenen evtl. rechtlich vertreten kann.

Ich stehe vor folgender Problematik:
Ich habe vor kurzem eine Wohnugn in Berlin ersteigert. Es handelt sich dabei um eine 80 qm große Wohnugn im 4. OG, welche auch gleichzeitig das letzte Obergeschoss in dem Wohnhaus ist.
Als ich die Wohnung erworben habe musste ich einige Mängel feststellen, welche mir bereits aus dem Expose bekannt waren.
Es handelte sich dabei überwiegend um Feuchtigkeitsschäden, die an den Wänden u. an der Decke entstanden sind.
Ein weiterer vorhandener Schaden war Hauschwamm an der Holzbalkenkonstruktion meines Daches bzw. der Decke.
Über mir selbst befindet sich selbst ein Dachstuhl. Die Fußbodendielen, sind im Grunde meine Decke. Ich selbst bin im Dachstuhl gewesen, und konnte meine Wohnung durch den Dielenschlitz erkennen.
Der Dachstuhl ist inzwischen erworben worden und soll nach Abstimmung der WEG-Verwaltung bald in eine Dachgeschosswohnung ausgebaut werden.
Der Ersteher trägt die kompletten Kosten der Sanierung einschl. des Daches.
Ich habe die Wohnung inzwischen entkernt bzw. habe den kompletten Trockenputz enfernt (Bloßes Mauerwarkt, Holkonstruktion u. Dielen), weil dieser für mich aufgrund der Feuchtigkeitsschäden unbrauchbar ist.
Ich habe auch bereits mit einem Dachdecker gesprochen. Dieser hat mir mitgeteilt, dass der Hauschwamm die Holzbalkendeckenkonstruktion zum Teil zerstört hat, und das diese
partiell ausgetauscht werden muss, damit die Wohnung saniert werden kann bzw. wohnfähig gemacht wird.
Ich selbst hatte auch bereits ein Gespräch mit der WEG-Verwaltung gehabt. Die dort zuständige Person (ein Anwalt) hatte mir bestätigt, dass es einen Feuchtigkeitsschaden gegeben hatte ohne
mir genau zu erklären, was genau gemacht worden ist (vermutlich an den entsprechenden Stellen getrocknet).
Desweiterem hat er mir mitgeteilt, dass die WEG eine Sanierung plant. Es wurde bereits eine Firma mit der Entwurfsplanung beauftragt.
Wann und wie die Ausführung bzw. der genaue Bauablauf stattfinden soll, wieviel diese Kosten soll muss noch in einer weiteren WEG-Versammlung beschlossen werden.
Auf die Frage ob die WEG konkret in der Lage wäre jetzt bereits Sanierungsarbeiten durchzuführen wurde dies verneint, mit der Begründung das eine Sanierung noch erst beschlossen werden muss.
Und das nur Schäden, die einen Notfall darstellen repariert werden können z.b Rohrbruch, etc...

Da ich nicht mehr warten kann bis eine Sanierung stattfindet, werde ich jetzt selbst mit den Sanierungsarbeiten in meiner Wohnung anfangen. Ich würde gerne wissen, ob es mir möglich ist von der WEG-Verwaltung auf rechtlichem Wege eine Aufwandsentschädigung einzufordern, da ich jetzt viel Geld in die Sanierung investieren muss, und es nicht klar ist, inwiefern meine Wohnung von derkünftigen Sanierung betroffen sein wird.
Ich vermute, das bei einer Sanierung der Trinkwasserstrang erneuert wird, da dieser durch alle Wohnungen verläuft. Was das angeht, werde ich versuchen mich mit der WEG abzustimmen, vorausgesetzt Sie lässt mit sich reden.
Die Entfernung des Hausschwammes in den Holzbalkenträgern würde dann ja auch folglich ausfallen, da ich mich ja selbst drum kümmern werde.

Ich betone nochmals, dass der WEG-Verwalter selbst Anwalt ist, und sich selbst gut mit WEG Recht auskennt.
Ich würde daher gerne wissen, ob meine Forderung wirklich durchsetzbar ist bzw. ein Anwaltschreiben bei der WEG-Verwaltung eine gewisse Wirkung zeigen kann.
Man darf nicht vergessen, dass ich die künftige Sanierung mit meinen monatlichen Rücklagen mitfinanziere, aber im Grunde von einem Großteil der Sanierung dann ausgeschlossen sein werde.
Auch wäre ich zufrieden, wenn ich eine gewisse Verhandlungsbereitschaft bzw. Entgegenkommen seitens der WEG erzeugen könnte.

Notfall?

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Sehr geehrter Fragensteller,

es kommt - wie immer - darauf an. Sollte die Beschädigung im Sinne des § 823 BGB deliktisch von dem Gemeinschaftseigentum auf ihr Eigentum übergreifen, sind Schadensersatzansprüche unter Beachtung der Schadensminderungspflicht sowie des Abzugs neu für alt möglich.

( Ein kleiner Exkurs hierzu unter: http://www.lp-rechtsanwaelte.de/rechtsnews/wohnungseigentumsrecht/keine-verschuldensunabhängige-haftung-der-weg-gegenüber-sondereigentümern/ )

In Ihrem Fall kann ein selbstständiges, gerichtliches Beweissicherungsverfahren sinnvoll sein ( hierzu erklärend: https://de.wikipedia.org/wiki/Selbständiges_Beweisverfahren ). Ansonsten müssen auf andere Weise möglichst vollständig vor Beseitigung der Schäden die Beweise gesichert werden! Denn ansonsten droht wegen Beweisvereitelung der Verlust eines Rechtsstreits!

Eine schriftliche Bestätigung der Einstandspflicht der WEG für die möglichst genau zu bezeichnenden Schäden durch den Verwalter vor (!) Vornahme der Reparaturen wäre sicher die sicherste Lösung.

Meine Kontaktdaten finden Sie unter dem Profil.

Falls ich Ihnen bei der Einschätzung der Rechtslage geholfen habe, freue ich mich über eine Bewertung mit 5,0 . Bei Rückfragen nutzen Sie gerne die Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Saeger
- Rechtsanwalt -


Nachfrage vom Fragesteller 23.11.2016 | 14:06

Sehr geehrter Herr Säger,

vielen Dank für die Anwort, die Sie mir geschrieben haben.

Ihre Erläuterungen bezüglich eines Schadens im Sinne des §823 BEG sowie die Möglichkeit eines
selbstständigen gerichtliches Beweissicherungsverfahren habe ich verstanden.

Mir ist allerdings noch einiges nicht ganz schlüssig. Sie erwähnen eine schriftliche Einstandspflicht
seitens der WEG für den zu bezeichneten Schaden.
Bedeutet das Schlussendlich, dass ich die WEG schriftlich dazu auffordern kann mir alle genannten
Schäden in der Wohnung von denen Sie Bescheid weiß bzw. welche ich durch einen Gutachter
beweisen kann zu bestätigen z.b mit einem Schreiben?

Auch muss ich Sie nochmals darauf hinweisen, dass nicht die reine Einstandspflicht in Bezug
auf Reperaturleistungen ein Problem für mich darstellt, da ja die WEG bereits signalisiert hat,
dass diese möglicherweise in einer künftiger Sanierung umgesetzt werden.
Mir geht es konkret darum, welche Möglichkeiten ich habe diese vor der Sanierung einzufordern,
da ich jetzt mit den Reperaturarbeiten beginnen möchte?

Müsste ich in diesem Fall eine Schadensersatzklage vor einer künftigen Sanierung einfordern?
Wie müssten man dies begründen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.11.2016 | 14:11

Sehr geehrter Fragensteller,

entweder der Verwalter der WEG bestätigt Ihnen vor (!) Schadensbeseitigung schriftlich, dass die WEG für die Schäden und deren Beseitigungskosten finanziell einstehen wird, oder man sollte vor Schadensbeseitigung das selbstständige Beweissicherungsverfahren durchführen.

Sonst geht man leer aus, weil der Schaden beseitigt und die Beweise gleich mit vernichtet sind.

"Signale" reichen da nicht aus. Nur ein Papier mit Unterschrift ist beweistechnisch als gut zu bewerten.

Eine erfolgreiche Schadensersatzklage würde eine Beweissicherung und ein Verschulden im Sinne von Vorsatz oder Fahrlässigkeit der WEG bei Entstehung des Schadens voraussetzen.

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Saeger
- RA -


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Bewertung des Fragestellers 25.11.2016 | 13:23

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Stellungnahme vom Anwalt:
Sehr geehrter Fragensteller,

die Frage wurde vollständig beantwortet. Und das ganz mühelos. ;-)

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Saeger
- Rechtsanwalt -
FRAGESTELLER 25.11.2016 3,8/5,0
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