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Sanierung / Modernisierung Mietshaus, mündl. Absprachen, Eigenleistung

13.04.2014 13:05 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Lorenz Weber


Situation und Fragestellung:
1. Vor 22 Jahren wurde mit dem damaligen Vermieter mündlich vereinbart, dass beim selbst durchzuführenden Anbau einer Terrasse, diese für die Dauer des Mietverhältnisses kostenlos und mit alleinigem Nutzungsrecht genutzt werden darf. Die Größe der Terrasse wurde mit dem Vermieter zusammen festgelegt. Dies ergab eine Fläche von 15 qm. Die Terrasse wurde somit in Eigenleistung verlegt. Der Vermieter hatte zeitgleich eine Terrassentür einbauen lassen.
Der damalige Vermieter ist inzwischen verstorben. Die jetzige, seit zwei Jahren zuständige Hausverwaltung (Eigentümer ist eine Investmentgesellschaft) hat mir nun schriftlich mitgeteilt, dass ich keinerlei Ansprüche auf Nutzung der Terrasse, auch gewohnheitsrechtlicher Natur, habe. Die Hausverwaltung besteht darauf, dass die Absprache nicht beweisbar ist, da der Vermieter verstorben ist.
Zeugen gibt es nur innerhalb der Familie.
1a. Kann man mir die (alleinige)Nutzung verbieten, wenn die Absprache nachweisbar ist?
1b. Wenn man mir die Nutzung nicht verbieten kann, kann jetzt dafür Miete verlangt werden?
1c. Wenn der Gartenbereich und die Terrasse von der Hausverwaltung jetzt neu gemacht werden, steht mir die Terrasse weiterhin und das zu den alten Konditionen (kostenlos, Alleinnutzung, Fläche) zu?
2. Das Mietshaus wird zurzeit grundsaniert. Die Keller wurden von außen abgedichtet. Dazu wurde die besagte Terrasse zum Teil entfernt. Der Bereich ist wieder zugeschüttet und die Terrasse erneut verlegt. Allerdings wurden die Terrassenplatten bewusst bis zu fast 5cm unterhalb der neuen Kellerfensterschächte verlegt. Meiner Meinung nach widerspricht das, aufgrund der Unfallgefahr (stolpern vorprogrammiert), den Bauvorschriften. Zudem ist dadurch die nutzbare Grundfläche der Terrasse erheblich verkleinert worden. Desweitern wurden die Platten mitten auf der Terrasse bewusst einmal keilförmig verlegt (Gefälle 8°), um das Regenwasser zu kanalisieren. Somit ist fast die komplette Terrasse nur eingeschränkt dem Zweck entsprechend nutzbar, da man die Terrassenmöbel nicht mehr vernünftig hinstellen kann. Diesbezügliches Gespräch mit dem Architekten und der Hausverwaltung war von vornherein zwecklos.
2a. Kann ich darauf bestehen, dass die Kanalisierung entfernt und die Platten auf Höhe der Kellerfensterschächte angehoben werden, um die Unfallgefahr zu beseitigen?
2b. Habe ich Anspruch auf die nutzbare Grundfläche von 15 qm?
3. Der Gartenbereich, der direkt an meine Terrasse anschließt, wurde mir ebenfalls kostenlos und zur Alleinnutzung überlassen.
Steht mir dieser weiterhin zu und das zu den alten Konditionen?
4. Die Hausverwaltung hat mündlich angekündigt, dass eine Klingelanlage mit Videoüberwachung installiert werden soll. Die Videoüberwachung gehört meiner Meinung nach unter die Rubrik Luxussanierung.
4a. Kann ich die Installation einer Videoüberwachung ablehnen?
4b. Kann ich eine Luxussanierung grundsätzlich ablehnen?
5. Desweiteren wurde angekündigt, das ganze Haus mit einer zentralen Schließanlage auszurüsten. Das hätte zur Folge, dass der Hausverwalter mit dem Generalschlüssel jederzeit Zugang zu meiner Wohnung hat.
Kann ich den Einbau eines entsprechenden Schlosses in meine Wohnungstür ablehnen?
6. In meinem Mietvertrag, der vor 38 Jahren geschlossen wurde, ist die Wohnung als Dienstwohnung angegeben. Bis 1983 war ich auch Hauswart. Seitdem wurde die Hauswarttätigkeit von mind. acht anderen Personen ausgeführt. Teilweise wurden deren Wohnungen auch als Dienstwohnungen vermietet.
6a. Ist meine Wohnung „offiziell" immer noch eine Dienstwohnung?
6b. Wenn ja, kann ich das ohne Einverständnis der Hausverwaltung ändern, und wie?
7. Laut Mietvertrag steht mir auch die Nutzung des Dachbodens zu.
7a. Kann man mir die Nutzung des Dachbodens separat kündigen?
7b. Darf dieser zu neuem Wohnraum ausgebaut werden, ohne dass man mir die Nutzung gekündigt hat?
8. Wie bereits erwähnt, wird das Haus saniert. Dazu gab es zwei oder drei Wochen vor Beginn der Arbeiten eine pauschale Mitteilung, dass eine Sanierung erfolgt und mit dem Keller begonnen wird. Mehr Mitteilungen gab es bis jetzt nicht. Inzwischen wird aber der Innenhof „verschönert". Laut Aussage des Hausverwalters wird demnächst die umlagefähige Summe auf die Miete aufgeschlagen.
8a. Darf ohne vorherige (fristgerechte) konkrete Ankündigung was gemacht wird und wie es sich mit den Kosten verhält eine „Verschönerung / Modernisierung" durchgeführt werden?
8b. Wenn nicht, darf die Hausverwaltung dennoch die Kosten auf die Miete umlegen?
9. Die Hausverwaltung hat eine einzelne Firma zur Hausbetreuung, Hausreinigung, Gartenpflege und zum Winterdienst beauftragt. In der Betriebskostenabrechnung werden alle Positionen einzeln aufgeführt und verrechnet. Für die Hausreinigung, in diesem Fall also nur das Treppen putzen, wird ein Betrag von 360€ (bei 8h Arbeit im Monat) aufgeführt. Diese Kosten sind im Vergleich zum Betriebskostenspiegel doppelt so hoch. Ich hatte das schon beanstandet und auf das Gebot der Wirtschaftlichkeit verwiesen. Der Hausverwalter nennt die Kosten ortsüblich.
Da die Kosten das Doppelte des Durchschnitts (Betriebskostenspiegel) betragen und der Hausverwalter sich nicht veranlasst sieht, das Gebot der Wirtschaftlichkeit zu beachten, kann ich die Betriebskostenzahlung in der Höhe verweigern?
10. Es ist eine Fassadendämmung vorgesehen. Die Außenwanddicke beträgt in meiner Wohnung fast 60cm. Somit wird es m. M. nach keinen höheren Isolierwert der Wand geben. Ich habe mir sagen lassen, dass eine Mieterhöhung nur zulässig ist, wenn mind. 10% der Heizkosten eingespart werden.
10a. Kann die Miete diesbezüglich dennoch erhöht werden?
10b. Gibt es eine Regelung bezüglich der evtl. eingesparten Heizkosten?
10c. Ist der Wert, wenn es so eine Regelung gibt, evtl. ein anderer?
11. Die unterschiedlichen Isolierfenster (Kunststoff, Holz, jedoch in verschiedenen Zimmern) in meiner Wohnung haben alle Doppelverglasung. Sind auch allgemein in einem guten Zustand.
11a. Wenn jetzt neue Isolierfenster mit Doppelverglasung, mit dem gleichen oder einem besseren Isolierwert, eingebaut werden, sind diese Kosten dann umlagefähig?
11b. Wenn alle Fenster nach dem Tausch einheitlich sind, ist das eine „Verschönerung" die die Kosten für die Fenster umlagefähig macht?
11c. Wenn die neue Terrassentür, welche zum zweiten Hof führt, im Gegensatz zur Alten einen Rollladen integriert hat, ist das eine Wertsteigerung die die Kosten umlagefähig macht?
12.
12a. Ist es richtig, dass wenn man Handwerker in die Wohnung lässt, die sich diese zwecks Modernisierung anschauen wollen, der Modernisierung zugestimmt hat?
12b. Sollte man Handwerker grundsätzlich nicht in die Wohnung lassen, wenn kein Reparaturbedarf besteht und man keinerlei Verschönerung / Modernisierung zustimmen will?
13. Wenn ich jemanden beim Anwalt wegen Mietstreitigkeiten vertreten soll, reicht eine Vollmacht des zu Vertretenden, in der steht, dass ich beauftragt und bevollmächtigt bin diesen in sämtlichen mietrechtlichen Angelegenheiten zu vertreten?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

Zunächst muss vorangestellt werden, der Übersichtlichkeit halber werde ich mich bei einigen Fragen relativ kurz fassen.

Zunächst einmal muss gesagt werden, dass alle Absprachen, die mit Vertragsbestandteil mit dem alten Vermieter geworden sind, auch Bestand haben. Ein Nachweis dieser Absprachen kann durchaus auch durch Zeugenbeweis von Familienmitgliedern geführt werden. Diese sind nicht weniger Wert als andere Zeugen. Da Sie schreiben, dass Zeugen vorhanden sind, wird man die Absprachen also auch beweisen können.

Nun zu den einzelnen Fragen:

1a)
Nein, kann man nicht, da dem die vertragliche Abrede entgegen steht.

1b)
Erübrigt sich wegen 1a)

1c)
Steht Ihnen weiterhin zu aufgrund der Vereinbarung mit dem Altvermieter, welche fortgilt.

2a)
Können Sie nicht, da Sie kein Eigentum an der Terrasse haben und diese aufgrund der alten Absprache nur nutzen dürfen. Insofern dürfen Sie dem Eigentümer (Hauseigentümer) nicht in die Baulichkeit hineinreden. Kommt es allerdings zu einem Unfall wegen mangelhafter Sicherung, können Sie aber Schadenersatz verlangen. Allerdings könnten Sie hier die zuständige Baubehörde informieren und dies dort ggf. prüfen lassen. Diese könnte ggf. den Eigentümer dann zu Umbaumaßnahmen verpflichten.

2b)
Sie haben einen Anspruch auf 15qm, da dies der vertraglichen Vereinbarung entspricht. Die Frage der Nutzbarkeit ist in Ihrer Sachverhaltsschilderung nicht eindeutig zu entnehmen, wie dies mit dem Altvermieter genau besprochen war. Gab es hierzu keinerlei Absprachen müsste man darauf abstellen, ob die Verringerung der nutzbaren Fläche auf einer Schikane beruht oder vernünftige Gründe vorhanden sind.

3)
Ja, aus dem gleichen Grund wie 1). Vereinbarung ist Vereinbarung, daran muss sich auch erneue Vermieter halten.

4a)
Dies kommt auf die einzelnen Umstände der regionalen Gegebenheiten an. Mitunter existieren Erhaltungssatzungen für bestimmte Gebiete. Liegt derartiges bei Ihnen vor? Ansonsten kann man darüber vortrefflich streiten. Eine Gegensprechanlage mit Videofunktion würde ich m.E. noch nicht als Luxussanierung betrachten.

4b)
Das kommt auf den Einzelfall an und lässt sich nicht pauschal sagen. In den meisten Fällen, müssen Sie die Sanierung zwar dulden, können aber bei der darauf folgenden Mietsteigerung in der Regel einwenden, dass es sich um Luxussanierung handelt und daher die Miete nicht so erhöht werden darf, wie vom Vermieter gewünscht. In extremeren Fällen können Sie Maßnahmen widersprechen, etwa wenn Baumaßnahmen zur Unzeit durchgeführt werden.

5)
Eine zentrale Schließanlage heißt nicht zwingend, dass der Vermieter Zugang zur Wohnung hat. Der Vermieter darf aber grundsätzlich keinen Schlüssel zur Wohnung haben. Eine Veränderung der Schließanlage so, dass der Vermieter jederzeit Zutritt zu Ihrer Wohnung theoretisch hat ist daher unzulässig. Sie können daher auf Kosten des Vermieters ein neues Schloss einbauen bzw. ergo auch einen Einbau verweigern.

6a)
Nein, ist sie nicht. Ein Dienstwohnung, hier eigentlich Werkswohnung ist an einen besonderen Zweck gebunden, der hier zwischenzeitlich weggefallen ist.

6b)
erübrigt sich wegen 6a)

7a)
Nach Ihrer Schilderung nicht, da der Dachboden offenbar in einem Mietvertrag mit der Wohnung zusammen vermietet wurde. Er ist daher nur gemeinsam mit der Wohnung zu kündigen, wenn sich aus dem Vertrag nichts Gegenteiliges ergibt.

7b)
Das kommt darauf an. Ist der Dachboden nur als Lagerraum oder ähnliches vermietet, darf dieser bei einer Sanierung nicht seinem Wesen nach geändert werden, weil das dem Zweck des Mietvertrages zuwider laufen würden.

8a)
Der Vermieter muss spätestens drei Monate vor Beginn der Bauarbeiten die Modernisierung ankündigen und über Art, Umfang in wesentlichen Zügen, den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme informieren.

8b)
Die Folge einer Modernisierungsmaßnahme ist das Recht zur Erhöhung der Miete. Die Mieterhöhung beläuft sich auf jährlich 11 Prozent der aufgewendeten Kosten, geteilt durch 12 Monate (bei monatlicher Mietezahlung). Erhaltungsmaßnahmen, auch wenn sie im Zuge einer Modernisierungsmaßnahme erfolgen, berechtigen nicht zur Mieterhöhung. Bei energetischen Modernisierungen ist eine Mieterhöhung nur dann gerechtfertigt, wenn sie auch tatsächlich helfen, Endenergie einzusparen.

9)
Auch dies kommt auf den Einzelfall an. Nicht jede auch deutlich über dem Nebenkostenspiegel liegende Position ist gleich ein Verstoß gegen die Wirtschaftlichkeit. Die Beweislast tragen Sie, ein pauschales Berufen auf den Betriebskostenspiegel reicht nicht aus, BGH Urteil, VIII ZR 340/10

10a-c)
Wenn eine Einsparung vorliegt, dann kann die Miete auch erhöht werden. Eine pauschale 10%-Grenze gibt es nicht. Alles andere müsste im Einzelfall geklärt werden, ob eine energetische Maßnahme tatsächlich noch vorliegt, wenn tatsächlich kein Effekt erzielt wird. Dazu müssten aber Unterlagen eingesehen werden. Dies lässt sich über das Portal hier definitiv nicht einschätzen.

11a)
Auch hier kommt es darauf an. Bei gleichem Wert dürfte weder eine Modernisierungs- noch energetische Sanierungsmaßnahme vorliegen. Wir der Isolierungswert erhöht, sodass auch eine Energieeinsparung vorliegt, wird wohl die Maßnahme umlagefähig sein. Auch hier bedürfte es jedoch der Einzelfallprüfung.

11b)
Eine reine Kosmetik des äußeren Erscheinungsbildes führt nicht zu einer Umlage.

11c)
Ein Rolladen führt zu einer Steigerung des Wohnwertes (Einbruchschutz, Einstrahlung der Sonne etc) und dürfte daher zu einer Umlage führen.

12a)
Nein, allein dem Hereinlassen zum Ansehen ist keine Willenserklärung zu entnehmen, dass Sie dann generell mit allem, was dann kommt einverstanden sind.

12b)
Generell sollte man es nicht verweigern. Der Vermieter hat zur Prüfung sogar dann und wann auch das Recht die Wohnung zu betreten. Verweigern Sie zu Unrecht, droht im Extremfall auch eine Kündigung des Vermieters.

13)
Ja das reicht durchaus



Hinsichtlich der Sanierung empfehle ich Ihnen in Ihrem Fall dringend einen Kollegen vor Ort aufzusuchen. Das Portal ist lediglich für einfachere Beratungen gedacht und bei komplexeren Sachen soll nur eine erste Orientierungshilfe gegeben. In einem Fall wie Ihren kann letztlich nur ein Kollege vor Ort effektiv helfen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

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