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Sanierung Balkonbrüstung


01.07.2007 21:44 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth



Sehr geehrte Damen und Herren, ich habe eine DachETW mit Dachterasse in Mehrfamilienhaus, die Wohnung wurde 1984/85 durch unsere Familie errichtet, Gauben und DT wurden ordnunggemäß durch Schreinerei/Zimmerei erstellt, Baugenehmigung, Rohbauabnahme 1984 erfolgten, Mitteilungen Bauordnungsamt liegen vor, Endabnahme d. BOA 1988, Dachterasse wurde ca. 1990 durch uns gefließt, durch Feuchtigkeit und eingedrungenes Wasser musste die Balkonbrüstung sowie die Wohnungswand der DT jetzt saniert werden (Protokolle über die Arbeiten habe ich angefertigt), die Fliesen wurden ganz abgetragen bis zum Estrich, der Wandputz in Höhe von etwa 25 cm wurde abgetragen, der Verwalter ist nun geneigt die Kostentragung für die Sanierung von der Eigentümergem. abzuwenden und uns zuzuweisen (wir sind bereit,die Neuverfliesung Material und Arbeitszeit zu tragen), mit dem Hinweis, dass wir die DT ja damals gebaut haben oder der Fliesenbelag zu dieser Wasseransammlung geführt hätte. Grundsätzlich ist die Balkonbrüstung als Umkehrung Gemeinschaftseigentum.Die Teilungserklärung entält keine gesonderte Regelung zur Kostentragung bei derartigen Sanierungsmaßnahmen, ein Gutachter wurde bisher nicht eingeschaltet. Wie sehen Sie die Rechtslage- hat die ETG die Kosten für die Sanierung der Brüstung und der Wand zu tragen,wenn ja - kann die ETG ggf. Gewährleistungsansprüche gegen uns stellen.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.

Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:

Nach § 16 Abs. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer den anderen Wohnungseigentümern verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen.

Es muss daher geklärt werden, ob die Balkonbrüstung zum Gemeinschaftseigentum gehört oder Sondereigentum darstellt.

Zum Sondereigentum gehören insbesondere nichttragende Zwischewände innerhalb der Wohnung, Türen innerhalb des Sondereigentums , Wandverputz, Tapeten, Wandverkleidungen. Gleiches gilt für Balkone, Dachterrassen und Loggien.
Bei Balkonen muss aber beachtet werden, dass die konstruktiven Teile, wie bspw. die Balkonbrüstung oder das Balkongeländer zum Gemeinschaftseigentum gehören (vgl. BayOblG NZM 1999, 27).

Auch wenn die Fassade um die Balkon-/Terrassentür durch die Balkonbrüstung von außen nicht sichtbar ist, gehört sie als wetterabdichtendes Bauelement zum Gemeinschaftseigentum.

Vor diesem Hintergrund haben die Wohnungseigentümer jeweils ihrem Anteil entsprechen die Kosten für die Sanierung zu tragen.

Um Ihren Ansprüchen Nachdruck zu verleihen, sollten Sie einen auf Mietrecht spezialisierten Kollegen vor Ort mandatieren, um Rechtsverlusten vorzubeugen.

Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.
Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Einstweilen verbleibe ich

mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -

Hamburg 2007
info@kanzlei-roth.de

Nachfrage vom Fragesteller 02.07.2007 | 20:24

Vielen Dank für Ihre Stellungnahme. Ich hatte jedoch erwartet, dass Sie auch auf meine Frage hinsichtlich möglicher Gewährleistungsansprüche von Seiten der ETGemeinschaft eingehen. Die Balkonbrüstung ist als konstruktiver Sicherheitsbestandteil zwingend Gemeinschafteigentum. Die Fassade ist, da lt. Teilungserklärung nichts Gegenteiliges vereinbart wurde ebenfalls Gemeinscheigentum. Inwieweit kann jedoch aus dem Argument des Verwalters, dass die Dachterasse in unserem Auftrag im Zuge des Wohnungsbaus angelegt wurde und durch die in unserem Auftrag durchgeführte und möglicherweise mangelhafte Bodenverfliesung, ein Anspruch der ETG auf Übernahme der Kosten für die Sanierung des Gemeinschaftseigentums gegen uns geltend gemacht werden.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 02.07.2007 | 21:21

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihren Nachtrag.

Die Dachterrasse wurde nach Ihren Sachverhaltsangaben 1990 gefließt, so dass bereits vor diesem Hintergrund Gewährleistungsansprüche ausscheiden.

Im Übrigen müsste dargelegt und bewiesen werden, dass durch die Fließarbeiten die Balkonbrüstung und die Wohnungswand der DT Schaden genommen haben.
Das lässt sich aber ohne einen Sachverständigen per se nicht feststellen.

In jedem Fall sind vor dem Hintergrund des Zeitablaufs etwaige Gewährleistungsansprüche nicht mehr durchsetzbar.


Mit freundlichen Grüßen
aus Hamburg

K. Roth
- Rechtsanwalt -

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