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Sanierung Außenbereich Wohnhaus Erschließung nicht ausreichend

23.05.2020 20:11 |
Preis: 58,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


Ein Wohnhaus (ununterbrochen bewohnt und genehmigt) im Außenbereich wird nur über einen schlecht befestigten "Wirtschaftsweg" von ca. 80m erschlossen. Die für "Vorhaben" vorausgesetzte "ausreichende Erschließung" ist somit nicht gesichert.

1. Darf das Gebäude trotzdem umfassend saniert werden (längerfristig durch Eigentümer genutzt)? Die erforderlichen Maßnahmen könnten schlimmstenfalls vom Umfang her einem Neubau nahe kommen.

2. Wo beginnt die Genehmigungspflicht im Außenbereich? Dacheindeckung, Fassadendämmung, Fensterelemente sind m.W.n. genehmigungsfrei- korrekt? Dürfen z.B. einzelne statisch relevante Hölzer durch identische getauscht werden? Wo ist die Grenze?

3. Kann die Erschließung der Anbindung an öffentliches Straßennetz durch Baulasten gesichert werden?





Einsatz editiert am 23.05.2020 21:32:26
24.05.2020 | 10:27

Antwort

von


(2243)
Damm 2
26135 Oldenburg
Tel: 0441 26726
Web: http://www.rechtsanwalt-bohle.de
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Sehr geehrter Ratsuchender,


trotz Hinweise haben Sie den Einsatz nicht wesentlich erhöht und legen noch deutlich unter den empfohlenen Richtpreis auch nach der leichten Erhöhung.

Daher gehe ich davon ausd, dass Sie bewusst einen sehr niedrigen Umfang der Antworten wünschen. Zu Ijhren Fragen also:



1. Darf das Gebäude trotzdem umfassend saniert werden (längerfristig durch Eigentümer genutzt)? Die erforderlichen Maßnahmen könnten schlimmstenfalls vom Umfang her einem Neubau nahe kommen.

Nein. Sie brauchen eine Genehmigung.


2. Wo beginnt die Genehmigungspflicht im Außenbereich? Dacheindeckung, Fassadendämmung, Fensterelemente sind m.W.n. genehmigungsfrei- korrekt?

Nein.

Dürfen z.B. einzelne statisch relevante Hölzer durch identische getauscht werden? Wo ist die Grenze?

Die Grenze ist dort, wo es einem Neubau gleichkommt, das äußere Erscheiungsbild wesentlich geändert wird, also eine wesentliche bauliche Änderung vorgenommen werden soll. Objektiove Abhgrenzungsmerkmale gibt es nicht.


3. Kann die Erschließung der Anbindung an öffentliches Straßennetz durch Baulasten gesichert werden?

Eine Baulast kann die Erschließung sichern., wobei so eine Baulast nur im Verhältnis Behörde - Eigentümer des Wegegrundstücks gilt, sodass ein dingliche Sicherung durch Grunddienstbarkeit zu empfehlen ist.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg


Rückfrage vom Fragesteller 24.05.2020 | 12:35

Hallo,

sollten die 8€ (bzw. 12%, die nach meiner unwesentlichen Preiserhöhung um 28% immer noch deutlich unter dem vorgeschlagenem Preis liegen) Sie zu mehr Worten animieren, so überweise ich diese gerne noch. Der Rückschluss, das ich einen sehr niedrigen Umfang der Beantwortung wünsche ist leider nicht gänzlich zutreffend. Kurze und präzise Antworten sind jedoch sehr willkommen!

zu 1.) dass eine Genehmigung erforderlich ist, ist klar. Werde ich diese jedoch ohne die gesicherte Erschließung erhalten?

zu 2.) "Die Grenze (zur Genehmigungsfreiheit) ist dort, wo es einem Neubau gleichkommt, das äußere Erscheinungsbild wesentlich geändert wird, also eine wesentliche bauliche Änderung vorgenommen werden soll."

Die ursprüngliche Frage zielte hier auf eine "Übersetzung" dieser Worte für die Praxis ab. Was gibt die Rechtsprechung dazu her? Dem genannten Wortlaut nach könnte ich jederzeit einzelne Hölzer tauschen, Fenster durch ähnliche Ersetzen, ja sogar ein Dach komplett durch ein identisches Dach ersetzen, das gesamte Gebäude käme dadurch ja keinem Neubau gleich. M.W.n. teilen Baubehörden diese Auffassung insbesondere zu letzterem aber nicht.

Vielen Dank und freundliche Grüße

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 24.05.2020 | 13:29

Sehr geehrter Ratsuchender,


so können Sie nicht rechnen, denn der Preisvorschlag gilt für EINE Frage im komplexen Gebioet Baurecht; Sie stellen letztlich vier Fragen.


zu 1.

Nein; ohne gesichere Erschließung werden Sie die Genehmigung nicht erhalten..


zu 2.

Die Rechtsprechung ist immer Einzelfallbezogen. Es gibt also keine objektie Rechtsprechung mit objektiven Grenzen. Sie müsste dann z.B. bei der Rechtsprechung des zuständigen Verwaltungsgerichtes immer die einzelne Maßnahme genau eingeben, Außenbereich und Urteil hinzufügen, um zumindest einen Anhaltspunkt zu bekommen.

Beispiel:

Sie haben im Außenbereich ein altes Bauernhaus mit Schilfdach. Eine Neueindeckung mit glasierten Dachziegeln würde eine wesentliche Bänderung darstellen und bedarf der Genehmigung. Eine Beieindeckung mit Schilf nicht.

Sie decken nun mit Schilf ein, bauen gleichzeitig eine Gaube oder Dachfenster ein, ändern die Dachform. Dann nützt Ihnen auch nicht die Schilfeindeckung etwas, da Sie nun die Form ändern.

Und so muss jede einzelene Maßnahme genau anhand der Einzelheiten geprüft werden.


Daher gibt es die von Ihnen gewünschten objektiven Grenzen eben nicht.
Sie können auch nicht beliebig Fenster austauschen; auch da ist die Einzelmaßnahme genau zu prüfen.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Ooldenburg

ANTWORT VON

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