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Sanierung Altbau:Differenz von Angebot und Rechnung bzw. Forderungen


17.09.2007 13:47 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht



Mit der Bitte um eine kurze grundsätzliche rechtliche Bewertung:

Ausgangslage: Wir sanieren einen Altbau (EFH), hierzu haben wir eine Bauunternehmung (Planungsbüro (GmbH) das als Generalunternehmer uns gegenüber auftritt und zur Ausführung wiederrum verschiedene Subunternehmer beauftragt) beauftragt. Grundlage für den Auftrag ist ein Angebot dieses Generalunternehmers, das wir schriftlich beauftragt haben, ein explizierter Bauvertrag o.ä existiert leider nicht. In dem Angebot ist leider aufgeführt, daß die tats. erbrachten Leistungen abgerechnet werden, die meisten Leistungen werden nach Stundenaufwand verrechnet.

VOB als Grundlage wurde nicht vereinbart, so daß ich davon ausgehe, daß die allg. Bestimmungen des BGB auf unser Vertragsverhältnis Anwendung finden.

Die Arbeiten sind derzeit zu ca. 80 - 90 % fertiggestellt. Wir haben diverse Abschlagszahlungen geleistet und bereits vor ca. 4- 6 Wochen die Angebotssumme überschritten. Auf Grund unserer eigenen Kostenrechnung und Abschätzung werden wir nach Abschluss der Arbeiten die Angebotssumme um 40 - 50 % überschreiten, wobei hier ungeplante Extras bereits herausgerechnet sind und separat betrachtet werden. Es betrifft nur die im Angebot genannten Gewerke. Die Kostensteigerung geht nach unserer Einschätzung auf erhebliche Steigerungen im Stundenaufwand zurück, da die eingesetzten Subunternehmer zu uneffektiv und teilw. auch unorganisiert arbeiten.

Der Unternehmer fordert weitere Abschlagszahlungen, nennt uns aber trotz Aufforderung keine zu erwartende Endsumme. Er hat uns nicht auf die Kostensteigerungen gegenüber seinem Angebot hingewiesen, lediglich auf Nachfragen hat er verschiedene handschriftliche Aufstellungen erstellt, die die Kostensteigerungen aber nicht erklären und in unseren Augen nicht begründen (teilweise unleserliche und völlig bezugslose Aufstellungen). Ein neues Angebot, bzw. eine Aussage welche Kostensteigerungen warum entstanden sind, bzw. noch entstehen liegt dato trotz Aufforderung nicht vor.

Teilgewerke haben wir nunmehr anderweitig vergeben, was er ohne Wiederspruch akzeptiert hat.

Bei dem Einholen von Vergleichsangeboten stellt sich nun heraus, daß örtliche Handwerksfirmen teilw. 50 % günstiger anbieten.

Fragen:

In wie weit ist der Unternehmer an sein Angebot gebunden? Ist eine Kostenüberschreitung um bis zu 50 % rechtlich angreifbar? Besteht Schadensersatzpflicht für die entstanden Mehrkosten? Gibt es noch den rechtlichen Begriff des "Wuchers", wenn ja wann und wie kann dies hier in Bezug auf die ansch. durch die Bank günstigeren Vergleichsangebote greifen?

Zusatzinformation: Der Unternehmer tritt auch als Planer (Architektur) nach HOAI auf, dies verrechnet er gesondert. Hieraus müssten ihm doch weitere Pflichten wie Kostenkontrolle obliegen? Die beauftragte Bauleitung nimmt er dadurch war, daß er ca. alle 7 - 14 Tage für ein paar Stunden auf der Baustelle erscheint.

Ich bedanke mich im voraus für eine Auskunft, sollte der gebotene Betrag zu niedrig erscheinen, setzen Sie sich bitte mit mir in Verbindung, evtl. splitten wir die Fragen auf. Eine grundsätzliche Einschätzung unter Verweisen auf die entsp. Gesetzestexte würde mir vorerst reichen.


-- Einsatz geändert am 19.09.2007 11:33:16
Eingrenzung vom Fragesteller
17.09.2007 | 23:43

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Sehr geehrter Fragesteller,

unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Anfrage gerne wie folgt.

Sie haben mit dem Unternehmer einen Einheitsvertrag geschlossen, der überwiegend Stundenlöhne vorsieht. Dies ist bei Altbausanierung leider oftmals die Regel. Es ist bei einer Altbausanierung kaum im Vorhinein verlässlich abzuschätzen, mit welchem Aufwand die einzelnen Gewerke auszuführen sind. Die im Angebot genannten Beträge stellen daher erfahrungsgemäß eine nur überschlägige Ermittlung des zu erwartenden Aufwandes dar. Hieran ändert auch der Umstand nichts, dass das Bauunternehmen auch als Planungsbüro auftritt. Es kann also nicht pauschal gesagt werden, dass bei einer Altbausanierung die Überschreitung der Baukosten um 50% zu einem Schadensersatzanspruch führt. Dies ist für jedes einzelne Gewerk im Einzelfall zu prüfen. Sofern die Bauhandwerker für abgrenzbare Tätigkeiten, deren Aufwand sich leicht bestimmen lässt, zu lange gebraucht haben, beispielsweise weil sie gebummelt haben, so steht Ihnen ein Schadensersatzanspruch zu, der zu einer Aufrechnungslage gegenüber der Werklohnforderung führen kann. Pauschal kann dies im Rahmen dieses Forums jedoch nicht beantwortet werden. Hier ist eine detaillierte Aufstellung und eine Auseinandersetzung mit den einzelnen Gewerken und rechnungen erforderlich.

Da Sie die VOB/B nicht vereinbart haben, richtet sich die Frage, ob weitere Abschlagszahlungen beansprucht werden können, nach dem BGB. Soweit Sie keine vertragliche Vereinbarung zur Abschlagszahlungen getroffen haben, kann der Bauunternehmer solche Abschläge nur für in sich abgeschlossene Teile des Gesamtgewerkes verlangen. Die Abschlagsrechnungen müssen sodann prüfbar und spezifiziert sein. Es reicht also nicht, wenn der Unternehmer einfach beispielsweise € 10.000,00 ohne Angabe fordert, wofür dieser Betrag eigentlich sein soll. Hier gilt § 632 a BGB: Der Unternehmer kann von dem Besteller für in sich abgeschlossene Teile des Werkes Abschlagszahlungen für die erbrachten vertragsmäßigen Leistungen verlangen. In sich abgeschlossen sind aber Bauteile, die eigens angefertigt wurden (beispielsweise Türen, Treppengeländer, Fenster oder Ähnliches). Bitte prüfen Sie also, ob der Bauunternehmer jetzt weitere Abschlagsrechnungen fordern kann.

Prüfen Sie bitte auch, inwieweit es möglich ist, weitere Leistungen aus dem Bauvertrag herauszunehmen und diese von anderen Unternehmern ausführen zu lassen. Hier ist allerdings eine klare Regelung erforderlich. Allein das Schweigen darauf, dass Sie die Arbeit von anderen Handwerkern machen lassen, ist noch keine einvernehmliche Teil-Aufhebung des Bauvertrages.

Lassen Sie sich nicht davon leiten, inwieweit andere Handwerker Ihnen günstigere Vergleichsangebote unterbreiten. Diese können sich anschließend auch als zu niedrig erweisen.

Eine andere Frage ist, inwieweit Sie den Architekten auf Schadensersatz in Anspruch nehmen können, wenn er im Vorfeld die Baukosten zu niedrig geschätzt hat. Die Erkenntnisse, die Sie jetzt haben, müsste der Architekt dann aber schon bei Baubeginn gehabt haben.

Es ist anhand Ihrer Angaben im Rahmen dieses Forums auch nicht abschließend zu beurteilen, ob die Bauleitung mit der von Ihnen geschilderten Häufigkeit der Baustellenbesuche ausreichend wahrgenommen wird. Dies hängt zunächst einmal davon ab, wie der Baufortschritt ist und ob die Handwerker, überwiegend selbständig arbeiten. Es gibt Baumaßnahmen, die vom Architekten täglich überwacht werden müssen, andere Baustellen benötigen die Besuche in geringerem Umfang. Der Architekt hat im Rahmen der Bauleitung dafür zu sorgen, dass die Handwerker nicht bummeln und effektiv arbeiten. Wenn man allerdings nur einmal wöchentlich auf der Baustelle erscheint, ist diese Kontrolle wohl kaum möglich. Auch hier ist es im Nachhinein schwierig, dem Architekten Versäumnisse nachzuweisen. Sie sollten ihn konkret und schriftlich dazu auffordern, die Betreuung der Baustelle intensiv vorzunehmen und darauf zu achten, dass wirtschaftlich gearbeitet wird. Die Stundenlöhne sollten nur nach gegengezeichneten Stundenzetteln abgerechnet werden können. Nur so ist eine Kontrolle möglich, welche Stunden im Einzelnen tatsächlich geleistet wurden.

Mit freundlichen Grüßen


R. Pössl
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 19.09.2007 | 21:46

Hallo Hr. Pössl, Danke für Ihre ausführliche Auskunft.

Ich bitte Sie auf noch folgende Punkte einzugehen: Wie definieren Sie "Einheitsvertrag"?

Ist es nicht so, daß der Bauunternehmer bei Erkennen der Kostenmehrung (dies wäre bei mehreren Gewerken bereits früh möglich gewesen) diese nach $ 650,2 BGB anzeigen und erklären hätte müssen? Nachdem dies unterblieben ist und bis dato weder eine abschließende Kostenaussage noch eine Begründung oder Aufstellung der Mehrkosten vorliegt, würde ich dies durchaus als Ansatzpunkt für eine Schadenersatzpflicht sehen. Wir hätten meiner Meinung nach in soweit einen Anspruch, als das bei einer rechtzeitige Information, gegengesteuert oder der Auftrag gekündigt hätte werden können und ein anderes Unternehmen dies evtl. güstiger ausgeführt hätte. Natürlich ist diese eine ewige Gutachterangelegenheit, dies ist mir bewusst.

Ist der Bauunternehmer nach BGB zu einer ordentlichen, nachprüfbaren Rechnungsstellung verpflichtet?

Ich weis, sind drei Fragen in einer, würde mich freuen, wenn Sie uns noch eine Antwort erteilen würden.Herzlichen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.09.2007 | 13:35

Sehr geehrter Fragesteller,

es muß richtigerweise Einheitspreisvertrag heißen. Bei Bauverträgen wird in der Regel zwischen Pauschal- und Einheitspreisvertrag unterscheiden. Beides sind Leistungsverträge.

Beim Einheitspreisvertrag wird im Gegensatz zum Pauschalpreisvertrag nach Aufmaß oder/und Stundenaufwand abgerechnet. Das heißt, für alle verbauten Teile und Leistungen wird ein fester Preis berechnet. Diese einheitlichen Teilleistungen werden dann nach Maß, Gewicht oder Stückzahl in die Leistungsbeschreibungen aufgenommen und abgerechnet. Die Kosten ergeben sich dann aus der tatsächlich ausgeführten Leistung multipliziert mit dem vereinbarten Einheitspreis. Die Summe der so ermittelten Teilpreise ergibt dann den Gesamtpreis. Der Einheitspreisvertrag ist die übliche Form des Leistungsvertrages.


Da Ihre weiteren Fragen neue Fragestellungen beinhalten, bitte ich um Verständnis, dass unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes eine ergänzende Beantwortung hier nicht erfolgen kann und auch nicht sinnvoll wäre, da in jedem Einzefall ganz konkret zu prüfen ist, ab wann der Generalunternehmer (und nur um diesen geht es hier)zusätzlichen Aufwand erkennen und anmelden konnte und mußte. Hierzu ist eine umfassende Beratung (entweder durch einen Kollegen oder mich) sinnvoll.

Mit freundlichen Grüßen

R. Pössl

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