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Salvatorische Klausel im MV - Auswirkung auf ungültige Schönheitsreparaturklausel

| 31.08.2010 14:23 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


18:02

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich brauche unbedingt und ganz schnell Ihre Hilfe, da heute die Frist abläuft...! Bitte nicht erschrecken, da jetzt einiges an Text kommt!

Wir haben Streß mit unserem Vermieter bezüglich der Renovierung, nachdem wir fast 18 Jahre lang in der Wohnung gelebt haben und nun zum 31.08. fristgerecht gekündigt haben. Bereits im Kündigungsschreiben (und auch mehrmals telefonisch auf AB) haben unseren Vermieter gebeten mit uns Kontakt aufzunehmen, da wir absprechen wollten, was an der Wohnung gemacht werden soll. Das Problem bestand nämlich darin, dass wir von Bayern nach NRW gezogen sind und somit nun 750 km zwischen beiden Wohnungen liegen. Wir sind 2 x für jeweils 1 Woche runtergefahren, um Sachen abzuholen, letztmalig vom 16.08.-22.08.; auch darüber haben wir unseren VM informiert. Eine Reaktion von ihm kam erst am 17.08., also 4 Tage vor endgültigem Auszug. Wir hatten dem VM auch schon im Juni bescheid gesagt, dass er jederzeit in die Wohnung kann, da wir den Großteil unserer Sachen am ersten Juliwochenende holen und die Wohnung sodann leer steht.

Seine Reaktion 4 Tage vor Auszug war dann, dass er privates Geschmiere nicht abnimmt und wir die Wohnung von einem Maler streichen lassen sollten. Da war für uns klar, warum er sich so spät gemeldet hat... wir hätten - auch mit Hilfe anderer - in der Wohnung nie in 4 Tagen die Schönheitsreparaturen ausführen können. Fakt ist, dass die Wohnung (Haus wurde um 1960 erbaut) auf jeden Fall renovierungsbedürftig ist, da nur ab und an gestrichen wurde und in 3 Zimmer der Teppich in Laminat "umgewandelt" wurde. Alles andere - wie z.B. Badezimmer, Fussboden/Sockelleisten im Flur - befinden sich im Ursprungszustand. Aber nach 18 Jahren sind selbstverständlich einige Abwohnspuren vorhanden (diverse Bohrlocher (auch in Badfliesen, teilweise auch noch von Vormietern), Abnutzung Boden (PVC)/ Laminat, von denen ich nicht weiß, inwieweit die von uns auszubessern sind. Vor uns gab es noch 2 Vormieter, ein Übernahmeprotokoll vom Einzug gibt es jedoch nicht.

Hier nun der Wortlaut aus dem Mietvertrag:

Unter § 13 (Schönheitsreparaturen) steht folgendes:

1.
Da in der Miete keine Kosten für Schönheitsreparaturen einkalkuliert sind, hat der Mieter während der Dauer des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten auszuführen. Es gehören zu den Schönheitsreparaturen: Das Entfernen alter Tapeten, Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken innerhalb der Wohnung, das Streichen der Heizkörper und Heizrohre sowie anderer Versorgungsleitungen, der Innentüren, der Fenster (auch Doppelfenster und Vorfenster von innen) und Außentüren von innen sowieder übrigen Holzteile.

2.
Diese Schönheitsreparaturen hat der Mieter nach Zweck, Art und Benutzung der Mieträume dann auszuführen, wenn das Aussehen der Räume mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt ist. Dies ist im allgemeinen nach folgenden Zeitabständen - Regel-Renovierungsfristen - der Fall:

in Küche, Bad bzw. Dusche alle 3 Jahre
in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen, Toiletten alle 5 Jahre
in allen anderen Nebenräumen alle 7 Jahre
bei Heizkörpern, Heizrohren, Türen, Fenster alle 10 Jahre

Die Regel-Renovierungsfristen beginnen frühestens mit dem Einzug des Mieters zu laufen. Sie beginnen jeweils wieder von neuem zu laufen für die einzelnen Räume, in denen der Mieter Renovierungsarbeiten fachgerecht durchgeführt hat.

3.
Die Arbeiten müssen in fachmännischer Qualitätsarbeit - handwerksgerecht - ausgeführt werden. Das Holzwerk darf nur weiß oder cremefarbig gestrichen werden. Naturholt nur transparent oder lasiert. Heizkörper und Heizrohre sind weiß zu streichen. Der Anstrich an Decken und Wänden hat in weiß oder in einem anderen neutralen Farbton zu erfolgen. Die Verwendung anderer Farben bedarf der Genehmigung des Vermieters, ebenso wie die Anbringung besonderer Wanddekoration und schwerer Tapeten.

4.
Hat der Mieter eine nicht renovierte Wohnung übernommen und sich vertraglich zur Durchführung einer Anfangsrenovierung verpflichtet, so verlängern sich die in Ziffer 2 genannten normalerweise einzuhaltenden Regel-Renovierungsfristen einmalig von 3 auf 6 bzw. von 5 auf 10 Jahre sowie von 7 auf 14 Jahre, sofern der Mieter die Anfangsrenovierung auch tatsächlich entsprechend der vertraglichen Vereinbarung handwerksgerecht druchgeführt hat. Werden nur Teile der Mietsache in der in Satz 1 genannten Weise vom Mieter übernommen, so gilt die Fristenverlängerung nur für diese Teile.

5.
Endet das Mietverhältnis nach Ablauf der Regel-Renovierungsfristen, so ist der Mieter verpflichtet, bei Beendigung die fälligen und erforderlichen Schönheitsreparaturen auszuführen. Dem Mieter obligt der Beweis, dass die erforderlichen Schönheitsreparaturen fachmännisch und innerhalb der Regel-Renovierungsfristen durchgeführt worden sind.

6.
Endet das Mietverhältnis vor Ablauf der Regel-Renovierungsfristen, so ist der Mieter verpflichtet, die anteiligen Kosten für die bis dahin im allgemeinen angefallenen und erforderlichen Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachbetriebes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu bezahlen: Wenn die Schönheitsreparaturen seit Beginn des Mietverhältnisses oder seit einer späteren Vornahme länger zurückliegen als:

bei Küche, Band, Dusche:
6 Monate mit 20 % 22 Monate mit 60 %
10 Monate mit 30 % 26 Monate mit 70 %
14 Monate mit 40 % 30 Monate mit 80 %
18 Monate mit 50 % 34 Monate mit 90 %

bei Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen, WC:
6 Monate mit 10 %
12 Monate mit 20 % 36 Monate mit 60 %
18 Monate mit 30 % 42 Monate mit 70 %
24 Monate mit 40 % 48 Monate mit 80 %
30 Monate mit 50 % 54 Monate mit 90%

bei allen anderen Nebenräumen, Heizkörpern, Heizrohren, Türen, Fenstern:
12 Monate mit 15 % 48 Monate mit 60 %
24 Monate mit 30 % 60 Monate mit 75 %
36 Monate mit 45 % 72 Monate mit 90 %


Weist der Mieter binnen 2 Wochen nach Zugang dieses Voranschlages durch den Voranschlag eines anderen Malerfachbetriebes für die gleichen Arbeiten einen geringeren Kostenaufwand nach, so ist dieser maßgebend, es sei denn, dass dieser Handwerker die Ausführungen der Arbeiten ablehnt.

Weist der Mieter nach, dass der tatsächliche Abnutzungsgrad der Mietsache geringer ist als der prozentual ermittelte, gilt dieser für die Berechnung der Abgeltung.

Der Mieter kann sich von dieser anteiligen Verpflichtung dadruch befreien, in dem er vor dem Ende des Mietverhältnisses die erforderlichen Schönheitsreparaturen in fachmännischer Qualitätsarbeit selbst durchführt. Bei durchgeführter Anfangsrenovierung durch den Mieter gem. Ziffer 4 verdoppeln sich die vorgenannten Zeiträume einmalig.

7.
Unberührt bleiben etwa weitergehende Ansprüche des Vermieters wegen Verzugsschadens. Den Anspruch auf Geldersatz hat der Vermieter auch dann, wenn die für den Mieter bei Vertragsende fällige gewordene Schönheitsreparaturen deshalb nicht zur Durchführung kommen können, weil der Vermieter in den Mieträumen bauliche Veränderungen vornimmt und deshalb die zuvor vom Mieter ausgeführten Schönheitsreparaturen wieder zerstört werden.

8.
Das Recht des Mieters, den Umfang der erforderlichen Schönheitsreparaturen im Einzelnen darzulegen, bleibt unberührt.

9.
Die vorstehenden Ziffern sind nicht anwendbar, sofern die Vertragsschließenden eine andere individuelle Vereinbarung ausgehandelt und schriftlich in § 21 festgehalten haben.

(Hierzu steht unter § 21 folgendes: Die Regelfristen bezüglich der Durchführung der Schönheitsreparaturen laufen unter Einbeziehung der bisherigen Mietzeit ab dem 15.12.1992).

§ 20
(Änderungen und Ergänzungen des Mietvertrags)
Nachträgliche Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages müssen schriflich erfolgen. Mündliche Vereinbarungen über die Aufhebung der Schriftform sind nichtig. Soweit Änderungen oder Zusätze dem Formulartext widersprechen, gelten diese anstelle des Formulartextes. Durch etwaige Ungültigkeit einer oder mehrere Bedingungen dieses Vertrags wird die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen nicht berührt. Sollten eine oder mehrere Bestimmungen dieses Mietvertrags aus irgendwelchen Gründen unwirksam sein, so verpflichten sich beide Vertragsparteien gegenseitig, diese durch jeweils eine wirksame Bestimmung entsprechenden Inhalts zu ersetzen. Alle Erklärungen nach diesem Vertrag können, soweit zulässig, auch in Textform (§ 126 BGB ) abgegeben werden.

Nun meine Fragen:

1.
Welche Auswirkungen hat die Klausel in § 20 auf den Mietvertrag bzw. auf die ungültige Schönheitsreparaturklausel Nr 3. Soweit ich weiß, müssten wir aufgrund der Unwirksamkeit weder beim Auszug renovieren noch hätten wir die Schönheitsreparaturen während unserer Mietzeit ausführen müssen. Die Nr. 3 bezieht sich ja auch auf die laufenden Schönheitsreparaturen und nicht nur auf die Endrenovierungspflicht. Ändert sich mit § 20 für uns irgendwas, so dass wir doch zur Ausführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet sind?

2.
Was könnte der Vermieter an Schäden (nach 18 Jahren) als nicht vertragsgemäßen Gebrauch geltend machen? Bis auf Streichen aufgrund eines Wasserschadens, Austausch eines defekten Fensters und Laminatverlegung in 3 Zimmern hat der Vermieter nichts gemacht. Das Streichen oder kleine Ausbesserungen wurden von unserer Seite gemacht.

3.
Der Mietvertrag mit Alternative 1 (Mietvertrag auf unbestimmte Zeit) und Alternative 2 (Mietvertrag mit Kündigungsverzicht), wobei Alternative 2 handschriftlich angekreuzt und bei der Dauer handschriftlich ein 4 eingetragen wurde) ist nicht in Form eines Formularmietvertrages, also es handelt sich nicht um einen gekauften, vorgedruckten Formularmietvertrag sondern wurde von unserem VM auf Computer vorgeschrieben und zur Unterzeichnung gegeben. Es wurde nichts abgesprochen bzw. ausgehandelt sondern alles allein vom Vermieter erstellt bzw. ausgefüllt, wir haben nur unterschrieben. Sämtliche Klauseln aus dem Mietvertrag entsprechen aber den typischen Klauseln aus den Formularverträgen. Handelt es sich trotzdem um einen individuell vereinbarten Mietvertrag oder gilt dieser als Formularmietvertrag? Würde Ihnen den Mietvertrag ggf. noch als PDF-Dokument zukommen lassen.

4.
Nachdem sich der Vermieter gemeldet hat, hat er am darauffolgenden Tag seine Frau mit einer Liste geschickt. Diese Liste beinhaltete Dinge wie: Fenster ok?, Bodenbelag ok? usw. Wir sind mit seiner Frau durch die Wohnung anhand der Liste und sie hat gesagt dass alles ok ist und wir nur streichen müssten. Wir sollten dafür den Maler (deren Hausmaler) beauftragen, da wir es ja nicht mehr schaffen würden. Wenn das erledigt ist, könnten wir die Wohnungsschlüssel einfach in deren Briefkasten schmeißen. Für uns war das sogesehen die Wohnungsabnahme, für unseren Vermieter - nachdem wir uns geweigert haben die Schönheitsreparaturen durchzuführen - nicht. Ein Abnahmeprotokoll gibt es nicht, es stehen lediglich Zeugen von unserer zur Verfügung, die die "Wohnungsabnahme samt seiner Frau und Liste" bestätigen können. Handelt es sich um eine Wohnungsabnahme, auch wenn kein Protokoll erstellt wurde? Wenn nein, können wir gezwungen werden ein eventuelles Protokoll (mit entsprechender Klausel/Individualvereinbarung) zu unterschreiben. Welche Auswirkungen hätte die Verweigerung der Unterschrift?

Für uns ist es äußerst wichtig noch heute und möglichst schnell zu erfahren, wie wir uns nun zu verhalten haben. Der VM hat uns eine Frist zur Erledigung der Schönheitsreparaturen bis heute gesetzt und will für die Zeit ab 1.9. Nutzungsausfall bzw. weitere Miete geltend machen. Er ist der festen Überzeugung, dass wir aufgrund § 20 und § 21 zur Durchführung verpflichtet sind.

Vielen Dank!!!

31.08.2010 | 15:43

Antwort

von


(828)
Hussenstraße 19
78462 Konstanz
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Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

1.
Die Rechtsprechung des für das Mietrecht zuständigen VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes bezieht sich auf Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) im Sinne der §§ 305 ff. BGB . Wenn AGB vorlägen, wären die Klauseln zu den Schönheitsreparaturen unwirksam, weshalb Sie nur zur Räumung der Wohnung in besenreinem Zustand verpflichtet wären. Auch wäre dann die salvatorische Klausel in § 20 Ihres Mietvertrages unwirksam: Der BGH hat mit Urteil vom 05.12.1995, Az. X ZR 14/93 entschieden, dass eine Vertragsklausel, die einen Vertragspartner unbillig belastet weder durch Auslegung noch bei Vorhandensein einer salvatorischen Klausel aufrechterhalten bleibt.

Allerdings ist hier die Frage, ob überhaupt AGB gemäß § 305 BGB vorliegen – dies betrifft alle vorformulierten Bestimmungen, die bei Abschluss des Vertrages der einen von der anderen Partei gestellt werden. Wenn Vermieter und Mieter ein vorformuliertes Mietvertragsformular unterzeichnen, spricht der sog. Beweis des ersten Anscheins für das Vorliegen von AGB. Diese Vermutung kann aber ggf. von Ihrem Vermieter erschüttert werden. Eine Individualvereinbarung läge aber nur dann vor, wenn alle Klauseln des Vertrages ausgehandelt worden sind, sie also vom Vermieter ernsthaft zur inhaltlichen Disposition gestellt wurden. Hiervon gehe ich nicht aus, allerdings könnte der Vermieter dies behaupten und ggf. unter Beweis stellen. Vielmehr dürfte ein Formularvertrag vorliegen, abschließend kann dies erst nach Ansicht des Vertrages beurteilt werden.

2.
Was Ihr Vermieter als nicht vertragsgemäßen Gebrauch ansieht, kann hier nicht prognostiziert werden. Berechtigt erscheint dies aber nur bei nicht durch gewöhnliche Abnutzung der Mietsache, für die Sie ja gerade Miete bezahlen, verursachte Schäden (z.B. verbrannte Stellen im Teppichboden, faustgroße Löcher im Parkett u.ä.).

3.
Die Abnahme der Wohnung mittels eines Wohnungsübergabeprotokolls ist nicht gesetzlich vorgeschrieben, doch empfiehlt sich ein solches Vorgehen, um etwaige Schadenersatzansprüche zu vermeiden. Wenn der Vermieter seine Frau bevollmächtigt hat, in seinem Namen die Abnahme durchzuführen, muss er sich deren Erklärungen zurechnen lassen. Wenn Sie also Zeugen dafür haben, dass die Wohnung durch die Frau umfangreich begangen und für in Ordnung befunden wurde, können diese als Beweismittel auch eine Urkunde wie das Übergabeprotokoll ersetzen. Da es nicht benötigt wird, können Sie auch nicht gezwungen werden, ein Protokoll zu unterschreiben. Da die Übergabe offenbar auf anderem Wege bewiesen werden kann, hat die Verweigerung der Unterschrift auch keine negativen Folgen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt


Rückfrage vom Fragesteller 31.08.2010 | 16:47

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Böhler,

vielen Dank für Ihre schnelle Beantwortung! Ich möchte noch mal auf einige Punkte eingehen, um sicher zu stellen, dass ich alles richtig verstanden habe.

Zu 1.)
Fakt ist, dass der ausschlaggebende Zeitmietvertrag - so wie wir ihn haben - vom Vermieter vorher erstellt wurde und mein Freund ihn so unterschrieben hat. Sämtliche handschriftlichen Ziffern und Kreuzchen waren bereits angegeben und es haben keine Verhandlungen über einzelne Klauseln stattgefunden. Die Zeitmietverträge im Laufe der 18 Jahre wurden nach Ablauf immer wieder erneuert, so wollte der VM wohl ungültige Klauseln vermeiden. Der letzte (nun ausschlaggebende) Mietvertrag ist allerdings stillschweigend in ein unbefristetes Mietverhältnis übergegangen. Ich würde Ihnen gerne den Mietvertrag per E-Mail zukommen lassen, so dass Sie sich selbst ein Bild machen können. Bitte teilen Sie mir hierzu Ihre E-Mail-Adresse mit. Heißt also, wenn der Vermieter behauptet, er hätte die Klauseln mit meinem Freund einzeln ausgehandelt, müssten wir das Gegenteil beweisen?

Es steht unter § 22 (Erklärung der Mietvertragsparteien zum Vertragsabschluss) mit Computer geschrieben:

Der/die unterzeichnende(n) Mieter erklärt/erklären, dass er/sie vor Vertragsunterzeichnung ausreichend Gelegenheit hatte(n), vom Inhalt Kenntnis zu nehmen und diesen zu prüfen.

Der Vertrag wurde eingehend mit dem Vermieter durchgesprochen, insbesondere wurde vom Vermieter auf die im Vertrag enthaltenen Ermächtigungen und Willenserklärungen ausdrücklich hingewiesen. Das Ergebnis beidseitiger eingehender Besprechung (Aushandelns) sind die unter § 21 festgehaltenen Individualvereinbarungen.

Gesondert wird ausdrücklich festgestellt und von beiden Vertragsparteien bestätigt, dass § 2 Mietzeit (2-te Alternative) zwischen Vermieter und Mieter ausführlich besprochen und als echte Einzelabrede vereinbart wurde. Beide Vertragsparteien haben sich bezüglich des Kündigungsausschlusses, sowie der Dauer derselben, gegenseitig ihre jeweilige Interessenlage erläutert und sich anschließend auf den in § 2 Mietzeit (2-te Variante) genannten und vereinbarten gegenseitigen Kündigungsausschluss individuell geeinigt.

Unter diesen § 22 erfolgte dann die Unterschrift.

Der § ist mir erst jetzt noch ins Auge gefallen und ich hoffe, er ändert nichts an Ihrer rechtlichen Einschätzung...!

Zu 2.)
Auf dem vor ca. 2 Jahren verlegten Laminat gibt es ein paar Kratzer, die aber in meinen Augen nicht wild sind. Bei dem PVC-Boden sieht es anders aus, der lag allerdings schon vor Einzug meines Freundes. Vom "modischen" her dürfte der Boden schon seit Fertigstellung des Hauses drin sein. Dann gibt es natürliche einige Bohrlöcher, die sich im Laufe der 18 Jahre durch Bilder oder Schränke aufhängen angesammelt haben. Die Fliesen im (veralteten) Badezimmer sind zum Teil angebohrt, auch schon vom Vormieter. Aber wir könnten wahrscheinlich nicht beweisen, dass wir das nicht waren.

Zu 3.)
Zeugen würden in jedem Falle zur Verfügung stehen. Wir hatten 4 unserer Freunde dabei, die uns beim Umzug helfen sollten und somit auch bei der Wohnungsbegehung dabei waren. Wir haben unsere Freunde extra gebeten dabei zu sein, da wir auf der sicheren Seite sein wollten. Alle vier können bestätigen - auch wenn die Wohnungsabnahme nur ca. 10 Minuten gedauert hat - dass die Liste von der Frau des Vermieters durchgegangen wurde und sie auch die Wohnung bzw. alle von uns gemieteten Räume gesehen und mit den Worten "nur noch Streichen, sonst ist alles OK und die Schlüssel könnt ihr uns in den Briefkasten schmeißen bevor ihr fahrt" die Wohnungsbesichtigung beendet hat. Ich könnte also ruhigen Gewissens meine Nachbarin bitten, die Schlüssel bei meinem Vermieter abzugeben? Sollte dies unter Zeugen geschehen?

Ich wäre Ihnen dankbar, wenn Sie mir insoweit noch Auskunft geben und sich den Mietvertrag ggf. noch anschauen würden.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 31.08.2010 | 18:02

Sehr geehrter Ratsuchende,

Ihre Nachfrage beantworte ich gerne wie folgt:

1)
Ich bin gerne bereit, Ihren Mietvertrag im Rahmen eines Mandatsverhältnisses zu prüfen – meine Kontaktdaten können Sie in meinem Profil ersehen. Ich weise darauf hin, dass hierzu die Vergütung gesondert verhandelt werden muss, da Ihr bisheriger Einsatz angesichts der sehr umfangreichen Anfrage eine weitere Tätigkeit nicht mehr deckt. Auch wird eine Bearbeitung erst im Laufe des morgigen Tages stattfinden können.

Den wiederholten Abschluss von Zeitmietverträgen teilen Sie erst im Rahmen der Nachfrage mit. Die Verträge sind aber vor einer abschließenden Beurteilung zu prüfen.

Es ist richtig, dass der Vermieter den Anscheinsbeweis erschüttern kann und unter Beweis stellen kann (etwa mit Zeugen), dass der Vertrag ausgehandelt worden ist.

Die §§ 21 und 22 des Mietvertrages können die bisherige Einschätzung leider in der Tat verändern, doch müssen zunächst die Hintergründe und die Umstände des Vertragsschlusses und die Klauseln im Detail geprüft werden. Ob tatsächlich eine „echte" Individualvereinbarung vorliegt oder dies auch nur eine vorformulierte Passage darstellt, kann ggf. erst vor Gericht festgestellt werden.

2)
Ob hier noch eine vertragsgemäße Benutzung oder ein aus Ihrem Einflussbereich herrührender Schaden vorliegt, kann erst nach der Prüfung von Lichtbildern oder idealerweise einer Ortsbegehung festgestellt werden.

3)
Ob Sie ruhigen Gewissens Ihre Nachbarin bitten können, die Schlüssel abzugeben, kann von hier nicht beurteilt werden. Es dürfte besser sein, zunächst den Zustand der Wohnung fotografisch zu dokumentieren, um nicht wehrlos etwaigen Schadenersatzansprüchen des Vermieters ausgesetzt zu sein. Wenn eine Individualabrede vorliegen sollte, dürfte der Vermieter Schadenersatz für die Schönheitsreparaturen bzw. deren Durchführung durch einen Fachbetrieb fordern. Eine Übergabe vor Zeugen ist aber in jedem Fall ratsam.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 08.10.2010 | 15:37

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