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Sachverhalt Grunderwerbssteuer für ein noch zubebauendes Grundstück

10.11.2010 23:43 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Sehr geehrte Damen und Herren,


mein Mann und ich haben Anfang diesen Monats ein Baugrundstück von der Stadt gekauft. Die Stadt hatte zur Auflage gemacht mit einem bestimmten Architekturbüro zu bauen. Mit diesem haben wir gleichzeitig einen Generalübernehmervertrag abgeschlosssen. Allerdings ist im Kaufvertrag diese Auflage nicht genannt.
Man hatte uns zu Beginn seitens des Architekturbüros mitgeteilt, dass wir nur über die Kaufsumme des Grundstückes Grunderwerbsteuern zu leisten hätten.
Nach Kauf des Grundstückes erhielten wir jetzt einen Fragebogen des Finanzamtes bezüglich unseres Bauvorhabens (da noch kein Generalübernehmervertrag vorliegt) und das hieraus die Grunderwerbsteuer resultieren würde. (Grundstück und Neubau)
Frage 1: Ist das richtig, dass die Grunderwerbssteuer auch über den Hauspreis zu leisten ist?

Unser Architekturbüro machte uns jetzt den folgenden Vorschlag: Den Generalübernehmervertrag folgendermaßen zu ändern. Nur noch den Rohbau in Auftrag zu geben, so dass sich die Kaufsumme reduziert und somit auch die Abgaben. Mit den restlichen Gewerken würden wir jeweils Einzelverträge abschliessen. Und hier würden keine Grunderwerbssteuern anfallen.
Frage 2: Sind diese Aussagen korrekt? Befinden wir uns rechtlich auf der sicheren Seite, wenn wir einer Vertragsänderung zu stimmen?

Wir bedanken uns im Voraus für Ihre Mühe und

verbleiben mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Fragensteller,

ich bedanke mich für Ihre Frage und hoffe Ihnen auf Basis Ihrer Angaben wie folgt weiterhelfen zu können:
Leider muss ich Ihnen zunächst mitteilen, dass das Finanzamt bzw. vielmehr der Vordruck insoweit Recht hat, als dass sich die Steuer nach dem Wert der Gegenleistung bemisst (§ 8 Abs. 1 GrEStG). Zur Gegenleistung zählt dabei alles, was der Erwerber aufwendet, um das Grundstück zu erwerben. Gegenleistung ist in der Regel der Kaufpreis des Grundstücks, wobei zum Grundstück im Sinne des Grunderwerbsteuergesetzes alle Bestandteile gehören, einschließlich die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, mithin auch das Gebäude.
Wenn also zum Zeitpunkt des Kaufs ein Gebäude auf dem Grundstück steht, ist auch der Preis des Gebäudes von der Grunderwerbssteuer mit umfasst.

Schwieriger gestaltet sich die Rechtslage, wenn noch kein Gebäude auf dem Grundstück steht, so wie es bei Ihnen der Fall ist:
Dieser Fall richtet sich nach der sog. Rechtsprechung zum einheitlichen Vertrag:

Ein einheitlicher Vertrag liegt zivilrechtlich dann vor, wenn die auf den Kauf des unbebauten Grundstücks und die Errichtung eines Gebäudes abzielenden Verträge nach dem Willen von Verkäufer und Käufer derart voneinander abhängig sind, dass sie miteinander stehen und fallen sollen. Nach ständiger Rechtsprechung des BFH ist dann Gegenstand des Erwerbsvorgangs das unbebaute Grundstück mit dem noch zu errichtenden Gebäude, also ein bebautes Grundstück.
Somit wird auf die Bauleistung von Handwerkern und Bauträgern zusätzlich zur Umsatzsteuer auch die Grunderwerbssteuer fällig.

Nun ist in Ihrem Fall vertraglich klar definiert, dass der Verkäufer, mithin die Gemeinde auf die Bebauung des Grundstücks besteht und somit ein einheitlicher Vertrag im obigen Sinne vorliegt:
Allerdings betrifft dies natürlich nur das Gebäude selbst. Bestandteile die letztlich aus dem Gebäude entfernbar sind, zählen auch nicht zu den wesentlichen Bestandteilen.

Somit ist es durchaus legitim nur den Rohbau, als das wesentliche Bestandteil des Gebäudes zu besteuern, während die Einbauten dann nur noch der USt unterliegen.

Mithin wäre Ihnen aus steuerlichen Gründen sogar tunlichst anzuraten von der vom Architektenbüro angebotenen Möglichkeit der Vertragsänderung Gebrauch zu machen, um auf diesem Wege einen Teil der Grunderwerbssteuer zu sparen.



Abschließend hoffe ich, Ihnen einen ersten Einblick* in die Rechtslage verschafft zu haben und stehe Ihnen jederzeit und ausgesprochen gern für (kostenlose) Rückfragen zur Verfügung!

Sollten Sie ein persönliches Gespräch wünschen, können Sie mich über 123recht.net auch im Wege einer (kostenpflichtigen) Telefonberatung konsultieren (http://www.123recht.net/loginvoip.asp?lawyerid=104930).

Da wir bundesweit tätig sind, vertrete ich Sie auch gerne anwaltlich, wenn Sie dies wünschen, wobei die Kommunikation auch via Email, Post, Fax und Telefon erfolgen kann und einer Beauftragung nicht entgegen steht.

Ich bedanke mich nochmals herzlichst für Ihre freundliche Frage und verbleibe mit freundlichen Grüßen aus München,

Ihr
Alexander Stephens

__________________________________________________________________________________

*Hinweis:
Bei der obigen Beantwortung Ihrer Frage, die ausschließlich auf Ihren Angaben basiert, handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes. Bitte berücksichtigen Sie deshalb, dass dies eine umfassende juristische Begutachtung nicht ersetzen kann und soll.
Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung unter Umständen sogar völlig anders ausfallen. Nutzen Sie deshalb die kostenlose Rückfragemöglichkeit, sollten noch Fragen offen stehen. Über eine positive Bewertung durch Sie würde ich mich sehr freuen.

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