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Sachmangel bei Gebäudekauf


| 17.12.2012 19:01 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christoph M. Huppertz



Sehr geehrte Damen und Herren,

am 21.09.2009 kaufte ich mit meiner Lebensgefährtin ein Haus. Bei der Besichtigung war soweit alles ok, nur im Keller fiel auf, dass dort Teppichboden entfernt und die Wände unten überstrichen waren. Auf Rückfrage sagte der Verkäufer, der selber Immobilienmakler ist, das dort sein Sohn gewohnt habe und ein Wasserrohr geplatzt sei. Daraufhin habe er alles rausgerissen und nachgebessert. Nun hatten wir plötzlich im Jahr 2010 nach einem starken Regen selber Wasser im Keller. Untersuchungen ergaben, dass ein zentrales Drainagerohr unter dem Haus offensichtlich gebrochen ist. Dieser Zustand ist nicht neu, der Mitarbeiter der Firma Remondis, der mit einer Kamera die Rohre abfuhr kannte das Grundstück schon, das Problem schien ihm ebenfalls nicht neu. Auf Fragen meinte aber er könne zu früheren Kunden keine Aussage machen, aber er sei schon mal wegen der Sache hier gewesen. Ebenso sieht man inzwischen auch die kristallinen Ausblühungen an den Wänden.
Leider konnte ich aufgrund meiner Tätigkeit als Soldat nur sporadisch der Sache nachgehen.
Im Kaufvertrag ist die Haftung grundsätzlich ausgeschlossen, mit Ausnahme vorsätzlicher zu vertretender oder arglistig verschwiegener Mängel. Nach dem letzten Sanierungsangebot i.H.v. 60 - 80.000 EUR steht fest, dass offensichtlich das Wasser bei starken Regen durch das defekte Rohr in die Bodenplatte und Wände hochdrückt und dieser Zustand nicht erst seit 2010 besteht. M.E.n. ist das ein Mangel, der vorsätzlich verschwiegen wurde.
Wie würden Sie als Fachfrau bzw. Fachmann diesen Sachverhalt beurteilen. Eine Rechtsschutzversicherung bei der Advocard liegt vor, die selbstgenutztes Wohneigentum mit einschließt.

Mit bestem Dank im Voraus und freundlichen Grüßen

Raoul Steckel

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Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Fragen beantworte ich Ihnen unter Berücksichtigung Ihrer Schilderung und des gewählten Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung gerne wie folgt.


Wie Sie schon zurecht erkannt haben, geht es um die Frage, ob ein Mangel vorlag, der arglistig verschwiegen worden ist.

Dann kann sich nämlich der Verkäufer auf den vertraglich vereinbarten Haftungsausschluss nicht wirksam berufen, § 444 BGB.


Ein Mangel liegt nach Ihrer Darstellung vor.

Hierbei geht es nicht in erster Linie um die Frage, ob Feuchtigkeit im Keller immer einen Mangel an einem Haus darstellt. Der Verkäufer hat angegeben, dass der Raum vorher bewohnt worden ist. Damit hat er zugleich zum Ausdruck gebracht, dass er sich als Wohnraum eignet. Das ist zumindest aktuell nicht der Fall.


Auf einen Mangel können Sie sich nur dann berufen, wenn er Ihnen bei Übergabe nicht bekannt war.

Nach Ihren Angaben ist zwar explizit über den entfernten Boden und den teilweisen Neuanstrich gesprochen worden. Dabei wurde jedoch mitgeteilt, dass der Wasserrohrbruch, der dies verursacht hat, vollständig behoben worden ist.

Dass (nach wie vor) ein Mangel vorlag, ist nicht thematisiert bzw. Ihnen gegenüber offenbart worden.


Schließlich muss der Verkäufer den Mangel gekannt und (wider besseres Wissen) verschwiegen haben oder aber zumindest ins Blaue hinein unrichtige Angaben gemacht haben.

Konkret muss es der Verkäufer damals zumindest für möglich gehalten haben, dass noch ein Mangel vorliegt (so die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, vgl. Urteil vom 16.3.2012 – V ZR 18/11; NJW-RR 2003, 989).


Daraus, dass der Mitarbeiter der Firma Ihnen gesagt hat, man kenne das Problem schon, folgt dies nicht zwingend.

Es ist eine Möglichkeit, dass die Firma den Mangel damals festgestellt und der Verkäufer hierauf nicht in der sachgerechten Form, nämlich den Mangel beheben zu lassen, reagiert hat.

Wenn dies so war, läge zugleich eine arglistige Täuschung zu Ihrem Nachteil vor.

Denkbar ist aber auch, dass die Firma damals den Mangel nicht ordnungsgemäß behoben hat, obwohl sie vom Verkäufer damit beauftragt worden ist. Dann durfte der Verkäufer von der Mangelfreiheit ausgehen.

Dann läge keine arglistige Täuschung vor.


Letztlich werden Sie das nur erfahren, wenn Sie den Verkäufer in Anspruch nehmen.


Problematisch ist, dass Sie seit dem Jahr 2010 von dem Mangel wissen und nichts unternommen haben.

Dies kann als Verstoß gegen die Schadensminderungspflicht gewertet werden. Dies bedeutet, eine evtl. Verschlechterung zwischen 2010 und jetzt, die zu einer Verteuerung geführt hat, ist möglicherweise nicht der Gegenseite zuzurechnen.


Ich empfehle Ihnen, einen Kollegen vor Ort einzuschalten (ggf., nachdem Sie zuvor mit Ihrer Rechtsschutzversicherung die Kostenübernahme geklärt haben).


Ich hoffe, Ihnen geholfen und einen ersten Überblick verschafft zu haben. Dazu dient das vorliegende Forum. Eine Einzelfalltätigkeit kann und will dieser Beitrag natürlich nicht ersetzen.

Bewertung des Fragestellers 23.12.2012 | 21:23


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