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Sachmängelhaftung bei Immobilienverkauf

| 28.08.2020 06:51 |
Preis: 100,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von


13:10

Sehr geehrter Ratgeber, sehr geehrte Ratgeberin,

ich verkaufe zur Zeit eine Immobilie (Einfamilienhaus) über einen Makler. Dem Erwerber werden ca. 80 % aller Gegenstände von Einbauküche, Mobiliar.... bis Sat-Anlage, Rasenmäher" überlassen.

Dem Makler habe ich als Information 2 mal mitgeteilt, dass ich mir eine Passage im Kaufvertrag wünsche wie

"Gekauft wie gesehen unter Ausschluss jeglicher Gewährleistung."
(vgl. https://kanzlei-franz.com/ratgeber-kaufrecht/gewaehrleistung-immobilienkauf/
Und https://kanzlei-franz.com/ratgeber-kaufrecht/immobilie-gekauft-wie-gesehen-und-besichtigt/)

Mir ist bekannt, dass arglistige Täuschung und ähnlich trotzdem ausgeschlossen ist.

Im Vertragsentwurf wurde diese Passage so direkt nicht aufgenommen, siehe unten stehenden Auszug.

Auf eine telefonische Nachfrage teilt mir der Notar mit, dass eine Passage wie oben nicht möglich sei und er nur eine Verkürzung der Sachmängelhaftung auf die mit Ausrufezeichen versehenen Zeiten zu meinen Gunsten vornehmen kann. Wenn er diese 2 Sätze ersatzlos streiche, betrage die Sachmängelhaftung sogar 5 Jahre.

______________________________________________________________________________________

Der Kaufpreis beträgt 190.000,00 Eur

- in Worten: einhundertneunzigtausend Euro -.
Hiervon entfällt auf
a) den verkauften Grund und Boden und das verkaufte Gebäude
ein Kaufpreisteilbetrag von 185.000,00 Euro,
b) das verkaufte Mobiliar und Inventar
der Restbetrag von 5.000,00 Euro.


V. Gewährleistung
......

Sachmängel
Der Erwerber hat den Vertragsgegenstand besichtigt und kauft ihn im gegenwärtigen,
altersbedingten Zustand.
Es handelt sich um ein Einfamilienhaus nebst Garage, Baujahr 1996.
Garantien werden keine gegeben.
Der Vertragsgegenstand wird daher unter Ausschluss sämtlicher Ansprüche
und Rechte des Erwerbers wegen offener oder verborgener Sachmängel verkauft,
gleichgültig, ob solche bereits vorhanden sind oder bis zum Besitzübergang
entstehen. Die Gefahr von Brand-, Elementar- und Wasserschäden bleibt
jedoch bis zum Besitzübergang beim Veräußerer. Bis dahin hat er den Vertragsgegenstand
ordnungsgemäß zu verwalten.

!!!!Für die verbleibenden Rechte
des Erwerbers wird die Verjährung auf sechs Monate ab seiner Kenntnis des
Mangels verkürzt!!!!.

Ausgenommen vom Haftungsausschluss und von der Verjährungsverkürzung
ist jedoch der Anspruch auf Schadensersatz bei Vorsatz
des Veräußerers.

Bei mitverkauften beweglichen Sachen erfolgt der Verkauf insoweit unter Ausschluss
jeglicher Haftung für Sachmängel, außer für den Fall der Arglist oder
Vorsatz. Garantien werden keine gegeben. Diesbezügliche Vertragsstörungen
lassen den Immobilienkaufvertrag unberührt.

!!!! Bei gebrauchten beweglichen Sachen
wird die Gewährleistungsfrist auf ein Jahr verkürzt.!!!!

Der Erwerber erklärt, bei der Besichtigung keine Mängel festgestellt zu haben,
die noch vom Veräußerer zu beseitigen wären......

_______________________________________________________________

Meine Fragen:
a) Hat der Notar recht, dass eine generelle Sachmängelhaftung bzw. eine Verkürzung der Frist auf null Tage nicht möglich ist?
b) Was könnte ich noch tun, um das Sachmängelrisiko für mich zu reduzieren?
Kaufpreis wieder auf 190.00 EUR für Grund Gebäude hochsetzen und alle Gegenstände einfach im Haus belassen, ohne diese im Vertragstext zu erwähnen? Der Erwerber drängt darauf viele Gegenstände behalten zu können.

Mit freundlichen Grüßen

Ratsuchender

28.08.2020 | 08:05

Antwort

von


(335)
Tannenweg 17
72654 Neckartenzlingen
Tel: 07127/349-1208
Web: http://www.rechtsanwalt-kromer.de
E-Mail:
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Meines Erachtens ist die Aussage des Notars nicht korrekt, die jedenfalls dann, wenn Sie das Haus als auch die Gegenstände als Privatperson verkaufen. Allerdings passen die vorgeschlagenen Formulierungen nicht ganz zur Aussage des Notars, der ja durchaus Haftungsausschlüsse vorsieht, aber parallel dazu eine Verkürzung der Gewährleistung vornimmt.

Meines Erachtens könnten Sie dem Notar betreffend der Gegenstände folgende Formulierung vorschlagen.

Alle Ansprüche und Rechte wegen Sachmängeln an den mitverkauften beweglichen Gegenständen werden einschließlich verdeckter Mängel hiermit ausgeschlossen. Garantien werden nicht abgegeben, es sei denn, sie sind in diesem Vertrag ausdrücklich vorgesehen. Der vorgenannte Haftungsausschluss gilt nicht bei Vorsatz, für übernommene Garantien und nicht für Verschlechterungen zwischen Beurkundung und Übergabe, es sei denn, sie beruhen auf gewöhnlicher Abnutzung.

Alternativ könnten Sie aber auch, wie von Ihnen angesprochen, den Kaufpreis hochzusetzen und die Gegenstände unerwähnt zu lassen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Johannes Kromer

Rückfrage vom Fragesteller 28.08.2020 | 12:33

Vielen Dank für die Antwort.

Bezüglich der beweglichen Gegenstände versuchen wir die Lösung mit "Kaufpreis hochsetzen"

Wie ist es aber mit der 1. Frist "Für die verbleibenden Rechte des Erwerbers wird die Verjährung auf sechs Monate ab Kenntnis des Mangels verkürzt"

Bezieht sich die Frist auf die Immobilie?
Wenn ja, kann die Frist auf null reduziert werden oder durch ein Klausel ausgeschlossen werden?

Ich benötige die Antwort möglichst noch bis Montag, da der Notar einen Termin setzen will.

Vielen Dank



Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 28.08.2020 | 13:10

Es ist ungewöhnlich, dass im Notarvertrag solche Fristen genannt sind.
Die Frist soll ja für alle Ansprüche gelten, die nicht bereits ausgeschlossen sind. Es ist also durchaus ein weiteres Instrument zu Ihrer Absicherung, wobei es meines Erachtens fraglich ist, ob die Verkürzung der Frist wirksam ist, da die Haftung ja bereits weitestgehend ausgeschlossen ist und damit nur gravierende Fälle (insb. Vorsätzliche Täuschung) verbleiben, in denen Sie als Verkäufer auch nicht schutzwürdig wären. Eine Verkürzung auf unter 6 Monate wäre meines Erachtens jedenfalls unwirksam.

Der Anwendungsbereich der Verkürzung auf 6 Monate bezieht sich jedenfalls auf das Grundstück/Haus. Ob er auch für die beweglichen Gegenstände gelten soll, ist nicht eindeutig. Es wäre sinnvoll, dass der Notar dies noch klarstellt.

Bewertung des Fragestellers 30.08.2020 | 13:34

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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 30.08.2020
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