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Sachbeschädigung an Miteigentum

| 29.10.2009 10:14 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Auf dem Grundstück unserer WEG (3 Eigentümer) wurden durch einen Beaufragten eines Miteigentümer 2 Bäume (Tannen, ca. 8 -10m Höhe) gefällt und entfernt. Für diese Maßnahme lag kein Beschluss der WEG vor. Auf meine unmittelbar gemachten Einwendungen wurde entgegnet, dass man im Rahmen der Pflegeverantwortung das Recht dazu hätten und ich im Übrigen mein Einverständnis mündlich irgendwann vor Monaten/ Jahren dazu signalisiert hätte.
Das habe ich entschieden zurückgewisen. Das Gegenteil ist zutreffend.
Im vergangenen Jahren wurde wiederholt das Thema diskutiert, ja sogar Rechtsberatung dazu eingeholt. In diesem Jahr wurde das Thema Miteigentum und Sondernutzungsrechte wieder ausführlich besprochen. Daher darf ich annehmen, das dem Miteigentümer sehr gut bekannt ist, das ein Miteigentums- und Sondernutzungsrecht die alleinige Nutzung und eine Pflegeverantwortung zubilligt, es sich aber bei dem betreffenden Grundstücksteil keinesfalls um das "eigene" Grundstück handelt und Maßnahmen die diesen Grundstücksteil betreffen, welche über eine Pflege hinausgehen, mit allen Miteigentümern in einer Eigentümerversammlung zu besprechen und einvernehmlich zu beschließen sind.
So wurde es auch gehalten im Rahmen der Rückschneidung/ Entfernung von Bäumen in den Jahren 2007 und 2008.
Ich fühle mich in meine Rechten als Miteigentümer verletzt und sehe eine Beeinträchtigung meines Miteigentumsanteils.
meine Fragen:
- habe ich Anspruch auf Schadensersatz ?
- in welcher Höhe könnte der sein (-> zur Entscheidung, ob zivilrechtliche Schritte sinnvoll sind) ?

Sehr geehrte(r) Rechtssuchende(r),

Vielen Dank für Ihre Anfrage. Diese möchte ich anhand Ihrer Sachverhaltsdarstellung wie folgt beantworten und vorab darauf hinweisen, dass dieses Forum nur geeignet ist, einen groben Abriss über die rechtliche Lage zu erteilen und kein tiefgründiges Mandantengespräch ersetzen kann, insbesondere das Weglassen wesentlicher Angaben kann das Ergebnis der Beantwortung beeinflussen.

Ein Anspruch auf Schadensersatz Ihrerseits würde nur dann bestehen, wenn der Schädiger nicht berechtigt war, die Bäume zu fällen und Ihnen hieraus ein Schaden entstanden ist.
Nach Ihren Sachverhaltsangaben verhält es sich wohl so, dass die Bäume auf einem Grundstück standen, welches ein Gemeinschaftsgrundstück darstellte. Da es sich bei der Wohnungseigentümergemeinschaft bezogen auf das Gemeinschaftseigentum um eine sog. Bruchteilsgemeinschaft handelt, sind hierauf die Vorschriften der §§741 BGB anwendbar. §744 BGB regelt hierbei, dass die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Teilhabern nur gemeinschaftlich zusteht. Soweit dies vorliegend der Fall ist, ist es daher zutreffend, dass die gemeinsame Verwaltung, hier das Fällen der Bäume zuvor eines ordnungsgemäßen Mehrheitsbeschluss bedurft hätte. Etwas anderes kann nur dann gelten, soweit das Fällen der Bäume notwendige Erhaltungsmaßnahme war. Dies kann aber nur dann der Fall sein, soweit von den Bäumen selbst eine akute Gefahr ausging, die es unmöglich machte, eine ordnungsgemäße Beschlussfassung herbeizuführen. Da ein wirksamer Beschluss der Wohnungeigentümergemeinschaft nur im Rahmen einer Eigentümerversammlung oder aber schriftlich durch ein Umlaufverfahren zustande kommt, kann der Schädiger sich nicht darauf berufen, Sie hätten dem irgendwann einmal zugestimmt. Hinzu tritt, dass ein entsprechender Beschluss protokolliert werden muss. Dies ist offensichtlich nicht der Fall.
Inwieweit zwischen den Eigentümer ein sog. Kollektivvertrag mit dem Inhalt, dass die Bäume zu fällen seien, zustande kam, kann derart pauschal nicht beantwortet werden. Ein solcher hätte der Zustimmung aller Miteigentümer bedurft und wäre auch durch schlüssiges Verhalten der einzelnen Eigentümer möglich gewesen. Sie schildern jedoch selbst, sich über die Absicht, die Bäume zu fällen, nie erklärt zu haben. Ein bloßens Schweigen genügt für eine Willenserklärung Ihrerseits nicht, wohlmöglich aber ein bloßes Dulden der Fällarbeiten.
Der Umstand, ob eine solche Vereinbarung zustande kam, müsste daher nochmals genauer erörtert werden.

Unterstellt, es liegt weder ein Beschluss noch eine Kollektivvereinbarung vor und werden trotzallem die Bäume durch einen Miteigentümer gefällt, so verstößt dieser gegen §744 BGB. Insoweit kann man davon ausgehen, dass Beteiligungsrechte Ihrerseits beschnitten werden und somit seitens des Miteigentümers eine Pflichtverletzung vorliegt.

Dem Miteigentümer muss hierbei auch unterstellt werden, dass er davon Kenntnis hatte, dass sich die Bäume auf einem gemeinschaftlichen Grundstück stehen und somit der gemeinsamen Verwaltung unterliegen. Das ergibt sich bereits daraus, dass der Miteigentümer nunmehr behauptet, Sie hätten zugestimmt.

Letztlich ist die Frage, ob Ihnen ein Schaden entstanden ist. Diese Frage kann bereits damit bejaht werden, dass Sie Eigentumsrechte an den Bäumen tragen und diesen ein gewisser Verkehrswert zukommt. Hierbei ist nach §249 BGB der Zustand wiederherzustellen, der ohne das schädigende Ereignis bestehen würde. Dies ist vorliegend aus tatsächlichen Gründen nicht möglich. Ihnen könnten nur die Bäume in Höhe Ihres Miteigentumsanteils herausgegeben werden. Dies dürfte jedoch wenig praktikabel sein. Insoweit die Naturalrestitution unmöglich ist, kann Ersatz in Geld verlangt werden. Hierbei kann jedoch nicht pauschal die Höhe des Schadensersatzes beziffert werden. Hierbei kommt es maßgeblich auf folgende Faktoren an:
- Von welchem Wert waren die gefällten Bäume/ was hätte man bei Verkauf des Holzes erzielen können?
- Wie viele Bäume wurden gefällt?
- Wie hoch ist Ihr Miteigentumsanteil?
Im Grundsatz ist derzeit von einem Holzpreis zwischen 40-50 EUR pro m³ auszugehen, wobei ich hierfür keine Garantie übernehmen kann. Außergerichtlich könnten Sie mögliche Ansprüche durchaus geltend machen. Soweit Sie keine anwaltliche Hilfe beanspruchen, würden keine Kosten entstehen. Jedoch wäre eine gerichtliche Durchsetzung wohl als unökonomisch zu betrachten.

Ich möchte Sie abschließend darauf hinzuweisen, dass Rechtsgrundlage für einen Schadensersatzanspruch auch ein mehrheitlich ergangener Beschluss der Wohnungseigentümer gegenüber dem Miteigentümer sein kann, OLG Köln Urteil vom 23.06.2009, Az.: 16 Wx 121/03. Dieser könnte jedoch mit einer Anfechtungsklage seitens des Miteigentümers, der zum Schadensersatz verpflichtet werden soll, angegriffen werden.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen vorerst behilflich sein und verbleibe

Nachfrage vom Fragesteller 30.10.2009 | 11:47

Sehr geehrte Frau Rechtsanwältin,
vielen Dank für die schnelle und detailierte Antwort sowie Ihre zusätzlichen Anmerkungen zum Sachwert der Bäume.
Der Sachwert ist sicher nicht sehr hoch einzuschätzen und steht für mich auch nicht im Fokus. Mir geht es um die von mir empfundene Minderung meiner Wohnqualität, da die Bäume im Sichtfeld meiner Wohnzimmerfenster (1.Stock) lagen, in einem Garten/ Park Umfeld, und nun die Sicht auf entstehende Neubauten in der Nachbarschaft "frei" ist. Wenn ich Sie richtig verstehe, ist dieser, wie soll ich sagen, idelle Wert an einer gewohnten Aussicht, nicht bewertbar?

Viele Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.10.2009 | 12:14

Sehr geehrter Fragesteller,

inwieweit der Wert der von Ihnen erworbenen Immobilie durch Fällen der Bäume gemindert sein soll, kann diesseits nicht beurteilt werden. Ich gehe jedoch davon aus, dass eine Wertminderung nicht vorliegt, da die Bäume nicht pauschal als wertbildender Faktor verstanden werden können. Es sei denn, die Immobilie zeichnete sich gerade dadurch aus in einem Naturgebiet gelegen zu sein. Dies lässt sich jedoch nur durch ein Sachverständigengutachten klären.
Voraussetzung für einen Schadensersatzanspruch in Geld ist jedoch erforderlich, dass ein materieller Schaden entstanden ist. Bei immateriellen Schäden, wie vorliegend, ist gemäß §253 BGB ein Schadensersatzanspruch in Geld ausgeschlossen.

Materiell wäre der Schaden nur dann, wenn der Wert Ihrer Immobilie gemindert wäre. Ich bitte hierbei jedoch um Ihr Verständnis, dass dies hier nicht abschließend geklärt werden kann.

Ich bedaure, Ihnen keine andere Nachricht geben zu können und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Nicole Schwuchow
Rechtsanwältin

Ergänzung vom Anwalt 29.10.2009 | 16:15

Sehr geehrter Fragesteller,

ergänzend möchte ich Sie noch darauf hinweisen, dass ein gesicherter Wert über die gefällten Bäume (Verkehrswert) nur über die Einholung eines Sachverständigengutachtens zu ermitteln ist. Hierbei werden Alter und Zustand der Bäume mit einbezogen. Die Möglichkeit der blossen Schätzung bleibt hiervon jedoch unberührt.

Mit freundlichen Grüßen

Nicole Schwuchow

Bewertung des Fragestellers 01.11.2009 | 11:23

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