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Ruhestörung durch Nachbarn vom Mieter

| 27.08.2010 17:35 |
Preis: ***,00 € |

Nachbarschaftsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Dr. Elke Scheibeler


Wir haben eine 2-Zimmer Wohnung vermietet, bei vor einigen Jahren nebenan ein Nachbar mit einem Drogenproblem eingezogen ist. Dieser Nachbar hat die Wohnung von seiner Mutter zwischenzeitlich überschrieben bekommen, ist also Eigentümer. Er stört unsere Mieter wiederholt massiv durch laute Musik mitten in der Nacht. Außerdem hat er wohl auch schon im Treppenhaus randliert und ein Haustür beschädigt, was allerdings nicht zu beweisen war.
Darauf angesprochen zeigt sowohl er als auch seine Mutter sich uneinsichtig und sprechen von Verleumdung.
Von unseren Mieter darauf angesprochen, haben wir nach Rückfrage bei der Polizei geraten, ein Lärmprotokoll zu führen und Anzeige zu erstatten.
Die Mieter und auch andere Nachbarn haben schon wiederholt die Polizei gerufen und auch Anzeige erstattet, ohne dass es dadurch bisher zu einem Bussgeldbescheid gekommen ist.

Unser Problem ist nun: Uns haben wegen dieses Nachbarns bereits drei Mieter innerhalb von 2 Jahren die Wohnung gekündigt. Wir fürchten, dass auch der aktuelle Mieter bald kündigen wird. Aufgrund der guten Marktlage konnten wir die Wohnung zwar immer wieder ohne Leerstand vermieten, allerdings entsteht dadurch natürlich immer Aufwand und Ärger.
Daher nun meine Fragen:

- Können wir als Vermieter zivilrechtlich gegen den Nachbarn vorgehen? Streng genommen ist uns außer dem Ärger wegen der Mietkündigungen kein Schaden entstanden.
- Können wir über die WEG/Eigentümerversammlung/Hausverwalter erreichen, dass der Nachbar seine Wohnung verkaufen und ausziehen muss, wenn er wiederholt die Hausordnung massiv verletzt? Wenn ja, wie lange müssen wir rechnen, dass dies dauert und was sind die ?dazu notwendigen Schritte?
-Müssen wir bei einer Neuvermietung das Problem mit dem Nachbar explizit ansprechen? Welche Schritte sollten wir vermeiden, damit wir nicht mit Mietminderungen/Schadenerstatz unserer Mieter zu rechnen haben? (Protokoll Eigentümerversammlung/Anzeigen/Schreiben an die Hausverwaltung/ Schreiben an den Nachbarn...)

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage wie folgt:

1. Können wir als Vermieter zivilrechtlich gegen den Nachbarn vorgehen? Streng genommen ist uns außer dem Ärger wegen der Mietkündigungen kein Schaden entstanden.

Ihr Nachbar verletzt seine Pflichten aus § 14 Nr. 1 WEG, wonach er von seinem Sondereigentum und dem Gemeinschaftseigentum nur in der Weise Gebrauch machen darf, dass keinem der anderen Wohnungseigentümer ein Nachteil erwächst.

Indem der Nachbar nachts laute Musik hört und im Treppenhaus randaliert, verletzten Sie Ihre Pflichten aus dem Mietvertrag gegenüber ihren Mietern. Denn als Eigentümer müssen Sie dafür sorgen, dass die Nachbarschaft ruhig ist.

Sie bzw. die Hausverwaltung sollte den Eigentümer daher abmahnen und den Zugang der Abmahnung mittels Boten oder Einwurfeinschreiben beweisen.

Sie als einzelne Eigentümer können zudem gemäß § 43 Nr.1 WEG beim zuständigen Amtsgericht gegen den Nachbarn vorgehen und Unterlassung verlangen, verbunden mit einen Ordnungsgeldantrag im Falle der Zuwiderhandlung. Hierzu sollten Sie einen örtlichen Anwalt aufsuchen.

Eine darüberhinausgehende Schadenersatzforderung dürfte schwierig zu beziffern sein, da Sie die Wohnung immer direkt neu vermieten konnten.

2. Können wir über die WEG/Eigentümerversammlung/Hausverwalter erreichen, dass der Nachbar seine Wohnung verkaufen und ausziehen muss, wenn er wiederholt die Hausordnung massiv verletzt? Wenn ja, wie lange müssen wir rechnen, dass dies dauert und was sind die ?dazu notwendigen Schritte?

Wenn der Nachbar trotz der Abmahnungen wiederholt gröblich gegen seine Pflichten verstößt, können Sie gemäß § 18 WEG als Eigentümergemeinschaft verlangen, dass der Nachbar seinen Anteil verkauft. Über dieses Verlangen entscheidet die Eigentümerversammlung mit Stimmenmehrheit. Mehr als die Hälfte aller stimmberechtigten Eigentümer müssen zustimmen.

Wie lange das dauert, ist eine Frage des Einzelfalls. Zwei- bis drei Mal sollten Sie den Nachbarn durchaus abmahnen, und die Störungen müssen auch weiterhin massiv sein. Ein lautes Lied nach 22 Uhr reicht nicht, eher ein regelmäßig laute Beschallung durchgehend bis nach Mitternacht. Letztlich ist dies eine Frage der Bewertung des Einzelfalls, die ein Richter im Falle der Beschlussanfechtung auch anders bewerten kann als Sie im Vorhinein.

Sollte der Nachbar nicht freiwillig veräußern, können Sie gemäß § 19 WEG ein entsprechendes Urteil erwirken, womit Sie die Zwangsversteigerung der Eigentumswohnung einleiten können.

3. Müssen wir bei einer Neuvermietung das Problem mit dem Nachbar explizit ansprechen? Welche Schritte sollten wir vermeiden, damit wir nicht mit Mietminderungen/Schadenerstatz unserer Mieter zu rechnen haben? (Protokoll Eigentümerversammlung/Anzeigen/Schreiben an die Hausverwaltung/ Schreiben an den Nachbarn...)

Grundsätzlich sind Sie als Vermieter dafür verantwortlich, dass Ihre Mieter ruhig wohnen, vor Allem nachts schlafen können. Wenn also ein Nachbar entgegen den gesetzlichen Vorschriften die Nachtruhe verletzt, können Ihre Mieter mindern. Sie müssen dann gegen den Nachbarn vorgehen (s.o.).

Natürlich kann man in der Innenstadt, ggf. noch an einer Hauptverkehrsstraße oder neben einer Diskothek, nicht die gleiche Ruhe verlangen wie auf dem Lande. Sie können hier ggf. im Mietvertrag darauf hinweisen, dass die Wohnung einer belebten Gegend liegt und absolute Ruhe nicht verlangt werden kann. Diese müssen aber nicht akzeptieren, wenn in der Nachbarwohnung quasi ohne behördliche Genehmigung eine private Disko betrieben wird. Eine Klausel, wonach Sie Minderungsrechte Ihrer Mieter ausschließen können, gibt es nicht. Sie müssen schon gemäß meinen Ausführungen unter 1) und 2) gegen Ihren Miteigentümer vorgehen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen. Ansonsten nutzen Sie bitte die Nachfragefunktion.

Nachfrage vom Fragesteller 29.08.2010 | 21:07

Vielen Dank für die Auskunft.

Sie schreiben dass wir oder die Hausverwaltung die Abmahnung schreiben können.
Welche Rolle spielt dabei die Hausverwaltung? Sollte die Abmahnung über die Hausverwaltung oder direkt von uns erfolgen?
Wie stellen wir nach den erfolgten Abmahnungen den Antrag nach §18WEG auf der Eigentümergemeinschaft?

Sie schreiben dann von Beschlussanfechtung. Ist der Beschluss der Eigentümergemeinschaft nicht verbindlich? Wie ist dieser Beschluss anschließend umzusetzen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.08.2010 | 09:55

Die Hausverwaltung spielt bei dem gesamten beschriebenen Procedere eine wichtige Rolle. Sie sollten und müssen diese mit einbeziehen. Ggf. hat diese ein solches Verfahren in einer anderen Gemeinschaft bereits einmal durchgeführt, so dass Sie von den Know-how profitieren können.

Über die Abmahnung ist ein Beschluss in einer Hauseigentümerversammlung zu fassen, der das abgemahnte Verhalten hinreichen konkret bestimmt. Zudem muss es generell geeignet sein, als Grundlage für ein Entziehungsverfahren dienen zu können, was nach Ihren Schilderungen aber der Fall sein dürfte. Die Abmahnung wird dann von der Hausverwaltung ausgesprochen.

Der Beschluss über die Entziehung des Wohnungseigentums würde ungefähr lauten: Herrn X wird sein Wohnungseigentum y verbunden mit dem Miteigentumsanteil z an dem Grundstück a-Straße Nr. b in c-Stadt entzogen. Er kann entweder von der Hausverwaltung vorgeschlagen werden, oder aber ein Viertel der Wohnungseigentümer können eine gesonderte Versammlung unter Angabe des Zwecks und der Gründe gemäß § 24 Abs. 2 WEG verlangen und den oben sinngemäß formulierten Beschluss vorschlagen.

Die Beschlüsse der Wohnungseigentümer können gemäß § 46 Abs. 2 WEG mittels einer Klage für ungültig erklärt werden, die spätestens einen Monat nach der Beschlussfassung erhoben weren muss. Sie sind also anfechtbar.

Wenn Ihr Nachbar sein Eigentum nicht freiwillig veräußert, müssen die Wohnungseigentümer die sog. Veräußerungsklage erheben. Hierzu kann die Hausverwaltung oder ein Wohnungseigentümer ermächtigt werden. Die Vollstreckung des so erstrittenen Urteils erfolgt, in dem die Eigentumswohnung zwangsversteigert wird.

Sollten Sie diesen Weg weiter beschreiten wollen, empfehle ich Ihnen, einen örtlichen Anwalt zu konsultieren, da Sie wegen der zu erwartenden Anfechtungsklagen und der Veräußerungsklage wohl ohnehin rechtlichen Beistand benötigen werden. In Ihrem Fall macht es Sinn, sich im Vorhinein anwaltlich beraten zu lassen, um keine formellen Fehler zu begehen. Die Anwaltsgebühren wären anteilig von allen Wohnungseigentümern zu tragen.

Bewertung des Fragestellers 30.08.2010 | 19:47

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