Rückzahlung der Mietkaution nach plötzlichem Tod des Mieters

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne nehme ich zu Ihrer Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Angaben und Ihres Einsatzes wie folgt Stellung:

Der Tod des Mieters ändert zunächst nichts am Fortbestand des Mietvertrages, sofern das im Mietvertrag nicht anders geregelt wurde.

Die gesetzliche Regelung sieht hier vor, dass der Mietvertrag mit den Erben fortgesetzt wird.
Als Erben stand Ihnen nur ein außerordentlicher Kündigungsgrund gemäß § 564 BGB zu.

Die außerordentliche Kündigung hätte hier binnen eines Monats nach Kenntniserlangung vom Tod des Mieters erklärt werden müssen. Daher ist die außerordentliche Kündigung jetzt nicht mehr möglich.

Allerdings hätte für diese außerordentliche Kündigung ohnehin die gesetzliche Kündigungsfrist gegolten, also die um drei Werktage verkürzte Dreimonatsfrist. Wenn diese Kündigungsfrist, wie in Ihrem Fall, auch der Frist für die ordentliche Kündigung entspricht, dann hätte das außerordentliche Kündigungsrecht für Sie keine praktische Bedeutung. Eine praktische Bedeutung hätte dieses Recht zur außerordentlichen Kündigung für den Mieter, wenn die ordentliche Kündigung ausgeschlossen wurde, bspw. beim Zeitmietvertrag.

Sie kommen jetzt also nur durch eine ordentliche Kündigung oder einen Mietaufhebungsvertrag aus dem Mietvertrag wieder raus.

Ordentlich kündigen können Sie jetzt frühestens zum 31.07.2011. Die Kündigung müssten Sie aber noch erklären, sofern noch nicht geschehen. Dann müssten Sie aber noch die Mieten April bis Juli bezahlen, also die Nettokaltmieten zuzüglich der nutzungsunabhängigen Betriebskosten. Sie dürfen die Wohnung dann natürlich nach den mietvertraglichen Bestimmungen nutzen. Wenn Ihnen der Vermieter den Zugang verweigert, müssen Sie auch keine Miete zahlen.

Anders würde die Sache nur dann aussehen, wenn der Vermieter die Wohnung am 31.03. zurückgenommen hat und Sie sich beide einig darüber waren, dass das Vertragsverhältnis mit der Rückgabe auch beendet sein sollte. Das wäre dann eine konkludente Mietaufhebung. Sie hätten dann aber ein Beweisproblem, wenn der Vermieter das Zustandekommen einer solchen Vereinbarung bestreiten sollte. Danach sieht es nämlich aus, denn wenn er die Mieten ab April von Ihnen einfordert, geht er ja davon aus, dass keine Mietaufhebung zum 31.03.2011 vereinbart wurde. Im Streitfall wären Sie aber beweispflichtig für die Tatsache, dass zum 31.3. eine Mietaufhebung vereinbart wurde. Ob Sie diesen Beweis erbringen könnten, wenn die Vereinbarung nur mündlich getroffen wurde, erscheint sehr fraglich.

Ich würde Ihnen daher raten, mit dem Vermieter eine einvernehmliche Regelung zu finden, die Ihre Kostenlast verringern würde. Sie könnten ihm z. B. vorschlagen, einen von Ihnen vorzuschlagenden Dritten in das Mietverhältnis eintreten zu lassen.

Es tut mir leid, dass ich Ihnen im Ergebnis keine positive Auskunft geben konnte, hoffe aber, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage verschafft zu haben, und wünsche Ihnen für die weiteren Verhandlungen viel Erfolg.

Mit freundlichen Grüßen

Felix M. Safadi
Rechtsanwalt

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Allgemeine Hinweise:

Bitte erlauben Sie mir noch den obligatorischen Hinweis, dass es sich bei dieser Antwort lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des allein auf Ihren Angaben basierenden Sachverhalts handelt. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen weiterer Angaben kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.