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Rückzahlung der Kaution - Darf der Vermieter die Kaution einfach einbehalten?

03.07.2008 21:31 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Bereits nach der ersten Nacht (aber noch vor Mietbeginn laut Vertrag)in der neu angemieteten Wohnung mit Garten offenbart sich folgender schwerwiegender Mangel: massive nächtliche Lärmbelästigung durch zwei Nachbarn: Laute Musik, Hämmern und Bedrohung an der Wohnungstür um 4 Uhr morgens. Laut Hausmeister sind Polizeieinsätze am Wochenende regelmäßig. Desweiteren entsorgen die zwei auffälligen Nachbarn ihren Müll (Küchenabfälle, benutzte und angezündete Pampers, Holztüre), indem sie ihn aus dem Fenster in den gemieteten Garten werfen. Dies ist dem Vermieter sehr wohl bekannt, denn er hat den Müll regelmäßig eingesammelt im letzten halben Jahr, da stand die Wohnung leer. Die Vormieterin hatte die Wohnung nur 3 Monate gemietet, vermutlich aus den gleichen Gründen. Das Problem dieses Häuserblocks ist allgemein bekannt. Nach all dem wir entschieden uns, in die Wohnung nicht einzuziehen und teilten dies dem Vermieter mit, der dies ignorierte.
Der Mieterschutzbund empfahl eine Abmahnung an den Vermieter und danach die fristlose Kündigung. Vermieterfamilie ist über die Abmahnung empört und behauptet immer wieder, dass sie nichts von den Problemen gewusst hätte.

Fragen:
Hätte der Vermieter auf den Mangel hinweisen müssen?
Reichen die Gründe für eine außerordentliche Kündigung aus?
Darf der Vermieter die Kaution einfach einbehalten?
Haben wir eine Chance,und wenn ja, auf welchem Wege, die Kaution (1300 Euro) zurückzubekommen?

Sehr geehrter Fragensteller,

die Beantwortung Ihrer Frage erfolgt auf Grundlage der von Ihnen bereitgestellten Informationen. Meine Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Orientierung, da das Weglassen oder Hinzufügen von Details zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen kann. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich. Die Beantwortung Ihrer Frage im Rahmen dieser Plattform kann daher nicht die Beratung durch einen Rechtsanwalt vor Ort ersetzen.

Zur Sache:
Nach Ihrer Schilderung liegt ein Mangel an der Mietsache in Form einer Störung des Hausfriedens vor. Für den Fall, dass dem Vermieter die von Ihnen geschilderte Situation bekannt war, hätte er Sie darauf hinweisen müssen.

Aus diesem Grund wäre auch zunächst an eine Anfechtung des Mietvertrags wegen arglistiger Täuschung zu denken. Voraussetzung wäre, dass der Vermieter schon vorher Kenntnis von der Situation hatte. Für die kenntnis des Vermieters sind Sie jedoch beweispflichtig. Eventuell würde hier die Aussage der Vormieterin Ihre Beweislage erleichtern.
Ob die Störungen durch die Nachbarn ausreichen, um eine außerordentliche Kündigung zu begründen, kann aus der Ferne nicht seriös beantwortet werden. Nach § 543 BGB kann ein Mietvertrag außerordentlich gekündigt werden, wenn unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann. Da Sie aber bisher lediglich eine Nacht in der Wohnung verbracht haben, dürfte eine entsprechende Argumentation, dass ein andauernder, nicht zumutbarer Zustand vorliegt, schwer fallen. Für die Unzumutbarkeit wären Sie beweispflchtig. Es ist zu befürchten, dass der Vermieter eine dauerhafte Störung bestreitet und die Vorfälle des ersten Abends als Einzelfälle darstellt. Ein außerordentlicher Kündigungsgrund wäre dann derzeit schwer belegbar. Sollte der Zustand anhalten, wäre für jeden Vorfall eine Aufforderung zur Wiederherstellung des Hausfriedens an den Vermieter sinnvoll.

Kommt es zur Kündigung (ordentlich oder außerordentlich) hat der Vermieter innerhalb einer Frist von maximal 6 Monaten die Kaution zurückzuzahlen. Dies ergibt sich aus § 548 BGB der für Ansprüche aus dem Mietverhältnis eine Verjährungsfrist von 6 Monaten vorsieht. In Ihrem Fall dürfte die Frist jedoch kürzer sein, da Sie die Wohnung aufgrund der kurzen Zeit noch gar nicht abgewohnt bzw. beschädigt haben können.

Ist das Mietverhältnis noch nicht gekündigt, haben Sie auch keinen Anspruch auf Auszahlung der Kaution. Mit Ihrer Kündigung sollten Sie den Vermieter zur Rückzahlung der Kaution auffordern. Kommt er der Aufforderung nicht innerhalb von 6 Monaten nach, können Sie die Kaution im Wege des gerichtlichen Mahnverfahrens oder einer Klage einfordern.

Für eine abschließende Beurteilung des Sachverhalts empfehle ich, die Rechtslage mit einem Rechtsanwalt Ihres Vertrauens konkreter zu erörtern. Bitte beachten Sie, dass hierbei weitere Kosten entstehen.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort eine erste Orientierung gegeben zu haben.

Für eine Nachfrage stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen

Maurice Moranc
Rechtsanwalt

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