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Rückzahlung Umbau vs. Abwohnen


| 26.05.2005 14:52 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Mangels genauer Einordnungsmöglichkeit möchte ich die folgende Frage unter der Rubrik "Mietrecht" einstellen:

Ich habe zusammen mit meiner Freundin in 2003 eine Doppelhaushälfte sanieren lassen, das Haus gehört ihrem Vater. Vor der Sanierung war das Haus vermietet zu ca. € 750 nettokalt an einen fremden Dritten. Baujahr des Hauses ca. 1977, die Sanierungskosten (Elektrik, Heizung, Fußböden, Küche, Bäder) beliefen sich auf ca. EUR 60.000, Wohnfläche ca. 75-80qm zzgl. Keller, Garten etc. Ausschlaggebend für uns war seine mündliche Aussage, dass wir das Haus danach unbestimmt lange mietfrei bewohnen können. Ggf. könnte diese Aussage auch mündlich durch andere Personen aus der Verwandtschaft bestätigt werden.

Die Zahlungen an die Handwerker liefen größtenteils abstimmungsgemäß über das Bankkonto ihres Vaters. Die Betriebskosten tragen wir. Mit ihrem Vater wurden keine schriftlichen Vereinbarungen abgeschlossen.

In 2005 trat ihr Vater an uns heran und wollte für uns überraschend Mietzahlungen erhalten, die sich an der Miete vor der Sanierung orientieren. Wir lehnten das ab und schlugen stattdessen vor, dass er uns unter den gegebenen Umständen unsere Investitionen zurückzahlt. Wir begründeten dies damit, dass wir natürlich nicht diese Investitionen getätigt hätten, wenn er von vornherein eine Miete verlangt hätte. Alternativ schlugen wir zum Abwohnen einen Mietzins von € 500 pro Monat vor, jedoch unter der Voraussetzung, dass noch notwendige Instandhaltungsmaßnahmen in Höhe von ca. € 5-10.000 von ihm durchgeführt werden. Beide Vorschläge lehnte er ab. Vielmehr beauftragte er jetzt einen Gutachter, die Miete des Hauses zu schätzen. Über die so ermittelte Zeit könnten wir dann unsere Miete abwohnen.

Daran schließen sich folgende Fragen an:
1.) Können wir ggf. gerichtlich durchsetzen, dass er uns unsere Investitionen zurückzahlt?
2.) Müssen wir alternativ akzeptieren, dass wir die Investitionen nur abwohnen können?
3.) Müssen wir den Gutachter in das Haus lassen, so dass er den Mietwert ermittelt?
4.) Wie wäre es, wenn wir ein Gutachten erstellen lassen, welches zu einem ggf. wesentlich geringeren Wert als € 500 kommen würde?

Vielen Dank vorab.
26.05.2005 | 16:13

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

zunächst möchte ich mich für Ihre Anfrage bedanken!

Ich erlaube es mir, zu Ihren Fragen vorab einige rechtliche Anmerkungen zu machen.

Wenn ich sie also richtig verstehe, haben Sie dem Vater Ihrer Partnerin 60.000 € zur Sanierung des Hauses zur Verfügung gestellt. Damit liegt rechtlich gesehen ein Darlehensvertrag vor.

Bei der Regelung, dass sie den Geldbetrag abwohnen dürfen, handelt es sich um eine Regelung, wie der Darlehensbetrag abgezahlt werden darf bzw. soll. Dabei ist im Grundsatz davon auszugehen, dass diese Regelung erfüllungshalber getroffen wurde, so dass es in Ihrem Ermessen ebenso liegt, eine andere Modalität der Erfüllung bzw. Abzahlung zu regeln. Selbst wenn das nicht der Fall wäre, wäre jedenfalls Gegenstand dieses Vertrages gewesen, dass sie unbestimmt lange mietfrei wohnen können. Daran ist der Vater auch gebunden.

Allerdings wären sie generell beweispflichtig, dass das Geld als Darlehen hingegeben wurde, dies sollte aber, wenn ich Sie insoweit richtig verstehe, kein Problem darstellen; zumal der Vater für eine schenkweise Hingabe seinerseits beweispflichtig wäre.

Wenn nun der Vater meint, an die bisherige Absprache nicht gebunden zu sein, wäre in der Tat eine Kündigung des Darlehens sinnvoll. Das haben Sie mit Ihrem Rückzahlungsbegehren auch zutreffend erkannt.


Nun möchte ich explizit zu Ihren Fragen Stellung beziehen:

1. Ja, eine gerichtliche Geltendmachung ist möglich. Dazu müssten sie ihren Vater streicht das dazu müssten sie dem Vater mitteilen, dass sie den Darlehensvertrag kündigen. Die Kündigungsfrist dafür ist drei Monate. Daneben wäre auch eine fristlose Kündigung wegen des Vertragsbruches des Vaters möglich.

2. Wie ich bereits ausgeführt habe, dürfte generell ein Ermessen ihrerseits bestehen bezüglich der Rückzahlung der Investitionen. Bei einer mündlichen Abrede dürfte es dem Vater schwer fallen, zu beweisen, dass nur diese Form der Rückzahlung ausdrücklich vereinbart war.

3. Vor dem Hintergrund der Antwort zu 2. würde ich sagen: Nein! Wenn sie allerdings weiter Interesse daran hätten, was ich beinah annehmen würde, wegen des Verhältnisses zum Vater die Miete abzuwohnen, spricht vermutlich nichts dagegen, einen Gutachter ins Haus zu lassen. Allerdings müssten sie sich dann damit abfinden, dass ihnen eine höhere Miete angerechnet wird, wozu sie nach den bisherigen Absprachen (stillschweigender Mietvertrag) nicht verpflichtet sind.

P.S. Auch im Bereich Schwiegereltern pp. lohnen sich eindeutige und schriftliche Absprachen!


Hochachtungsvoll



Hellmann
Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Hans-Christoph Hellmann

Nachfrage vom Fragesteller 26.05.2005 | 16:25

Vielen Dank für Ihre Ausführungen. Folgende zusätzliche Frage hätte ich noch:

Prioritär möchte ich mein Geld zurück erhalten. Nehmen wir jedoch an, dass die Kosten abgewohnt werden müssen, was wäre, wenn der Mietwert in zwei Gutachten (eins von uns und eins von ihrem Vater) völlig unterschiedlich ermittelt wird (also z.B. € 350 bei uns und € 800 bei ihm). Würde dann das Gericht einen eigenen Sachverständigen beauftragen oder wird der Mittelwert genommen?

Danke

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.05.2005 | 16:45

Ihre Prioritätenfestlegung kann ich durchaus nachvollziehen :-)

In dem Fall würde das Gericht in der Tat einen unabhängign Sachverständigen beaufragen. Allerdings könnte das "Parteigutachten" des Vaters durchaus Indizwirkung haben.

Ich würde Ihnen aber empfehlen, den Vater auf die "verbindlichen" Verträge hinzuweisen und bei Nichterfüllung durch ihn, das Darlehen zu kündigen und ggf. auch den Mietervtrag wenigstens zur regulären Kündigungsfrist. Vielleicht macht ihm das Beine.


hochachtungsvoll

hellmann
rechtsanwalt

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"Ausführungen helfen mir wirklich weiter. Aus der 2. Antwort wird mir allerdings nicht ganz klar, wie Parteigutachten und Indizwirkung zusammenhängen, da wir ja annahmegemäß auch ein Gutachten erbringen. Trotzdem vielen Dank. "
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Ausführungen helfen mir wirklich weiter. Aus der 2. Antwort wird mir allerdings nicht ganz klar, wie Parteigutachten und Indizwirkung zusammenhängen, da wir ja annahmegemäß auch ein Gutachten erbringen. Trotzdem vielen Dank.


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