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Rückwirkende Mietminderung wegen stinkenden Abfluss / feuchten Keller?

| 12.05.2009 16:38 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann


Guten Tag,

meine Mieter haben mir einen "netten Brief" geschrieben wo sie eine Mietminderung ankündigen und zwar rückwirkend seit Mietbeginn November 2008.
Sie wollen eine Mitminderung von 30-50% durchsetzen.
Unteranderem weil der Keller feucht ist dieses war allerdings schon seit Mitbeginn und schon wo ich das Haus gekauft hatte.
Es ist kein Schimmel an der Wand oder sowas nur der Putz fällt bischen ab das die Horizontalsperre am Kellerfußboden defekt ist die zum Wohnraum allerdings ist intakt so das keine Feuchtigkeit in den Wohnraum gelangen kann.

Können sie deshalb eine Minderung machen? Ich habe mal gehört das wenn der Mangel bereits vor Mitbeginn bestanden hat er nicht zur MInderung berechtig ebenso geben sie an das der Abfluss im Bad von der Dusche stinken soll.Ich habe damals die Dusche eingebaut vor Mietbeginn und bei mir hat er nciht gestunken.
Muss ich dagegen was machen? Ich denke, dass das Wasser aus dem Abfluss verdunstet und dadurch gestank auftritt da kann als Vermieter nichts gegen machen sowas ist doch durch nicht regelmäßige benutzung zurück zu führen.

Den Keller habe ich damals nicht angegeben beim Mietvertrag weil ich ihn nur zur Nutzung überlassen habe. Nun soll die Heizung kaputt sein so wie mein Mieter schreibt seit Mitbeginn. Ich möchte den Raum wo die Heizung steht abschließen darf ich das?

Ich habe heute abend einen Termin bei meinen Mietern wo ich mir die Mängel angucken will und wenn möglich beseitigen werde.
Ab wann können sie eine Minderung vornehmen?
Ich bin ja bemüht wegen der Heizung etwas zu unternehmen ich habe sogar samstag angerufen und gefragt ob ich sofort vorbei kommen kann damit sie wieder geht mein Mieter sagte nur ich soll ein Fachmann holen und hat aufgelegt.
Deshalb habe ich Ihm einen Brief geschreiben wenn er heute oder morgen zum Ausweichtermin nicht aufmacht habe ich ein Grund zur Kündigung wegen schwerwiegender Vertragsverletzungen?
Und gestern habe ich ihnen eine Mahnung zukommen lassen wegen Zahlungsverzug weil die hälfte der Miete nicht auf mein Konto eingegangen ist.

Wie werde ich sie am schnellsten wieder los?
Ich habe auch gehört das meine Mieter eine Eidesstattliche
Versicherung abgegeben haben in meiner Selbstauskunft steht aber nein angekreuzt die Abgabe soll aber bereits schon davor erfolgt sein.
Kann ich das irgendwie raus bekommen ob dies der Wahrheit entspricht ich meine das Amtsgericht dürfen die mir Auskunft geben?
Wäre das nicht ein grund zur Kündigung?

Danke für Ihre Hilfe

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ihre Fragen darf ich wie folgt beantworten:

Wegen Mängeln, die dem Mieter bereits bei Übergabe der Mietsache bekannt waren, darf dieser nicht mehr Mängeln, sofern er sie nicht bei Vertragsbeginn gerügt hat.

Eine Minderung wegen der angeblich feuchten Wände im Keller dürfte damit ausscheiden - das gilt natürlich erst recht, wenn der Keller gar nicht mitvermietet wurde.

Anders wird es mit dem Geruch aus dem Abfluss aussehen: Wenn dieser von den Mietern erst nachher bemerkt wurde, stellt die damit verbundene Belästigung in der Tat einen zur Minderung berechtigenden Mangel dar, den Sie beseitigen sollten.

Eine Minderung können die Mieter, wenn sie die Miete bisher vorbehaltlos gezahlt haben, nicht rückwirkend, sondern nur ab sofort vornehmen.

Sie sind dann aber auch dazu verpflichtet, bei der Mängelbeseitigung mittzuwirken. Verweigern die Mieter Ihnen also die Überprüfung der Mängel, werden Sie zwar nicht den Vertrag fristlos kündigen dürfen, aber die Mieter verlieren das Recht der Minderung.

Wegen Zahlungsverzuges werden Sie den Mietvertrag erst kündigen können, wenn die Mieter
- mit mehr als einer Miete über den Zeitraum von zwei Monaten im Verzug sind oder
- mit zwei Monatsmieten im Verzug sind.

Der bisherige Rückstand wird dafür nicht ausreichen.

Haben die Mieter aber in ihrer Selbstauskunft nachweislich falsche Angaben zu ihren Vermögensverhältnissen erteilt, kann dies einen fristlosen Kündigungsgrund begründen.

Bitte lesen Sie dazu meinen Beitrag unter

http://www.123recht.net/K%C3%BCndigungsrecht-des-Vermieters-bei-falscher-Selbstauskunft-__a29868.html

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe Ihnen für Rückfragen oder eine Vertretung selbstverständlich gerne zur Verfügung.
Bitte kontaktieren Sie mich dazu entweder per E-Mail an <info@rechtsanwalt-schwartmann.de> oder telefonisch unter 0221-355 9205.


Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt





Nachfrage vom Fragesteller 12.05.2009 | 18:09

ein paar fragen hab ich noch

1. Bekomm ich beim Amtsgericht auskunft ob mein Mieter die Eidesstattliche Versicherung abgegeben hat?

2. Was denken Sie wie hoch eine angemessene Mietminderung für den stinkenden Abfluss ist?

3. Wenn mein Mieter mir heute und morgen zutritt zur Mietsache zur Besichtigung der Mängel nicht gewährt kann ich Ihn dann abmahnen wegen schwerwiegender Pflichtverletzung?

Danke

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.05.2009 | 18:18

Vielen Dank für Ihre Nachfragen, die wir ja gerade schon telefonisch erörtert haben.

Bei Bedarf dürfen Sie sich gerne an mich wenden.


Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann

Bewertung des Fragestellers 12.05.2009 | 18:16

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