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Rückwirkende Mietminderung wegen fehlendem Kellerraum


19.11.2012 05:58 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle



Sehr geehrte Damen und Herren

Meine Frage bezieht sich auf folgende Fallkonstellation:

Der Vermieter (V) kauft Ende 2009 eine Wohnung in einem Mehrparteienhaus. Im Laufe umfangreicher Sanierungsmaßnahmen wird der Wohnungsmieterin (M) durch die Veraltungsgesellschaft (AV) ein Dachbodenraum "weggenommen" da neue Dachgeschosswohnungen gebaut werden sollen. Der Dachbodenraum ist im Mietvertrag festgehalten.

Es erfolgt (vermutlich) eine Zusage, dass ein neuer Kellerraum zur Verfügung gestellt werden wird. Dies passiert jedoch nie, obwohl die M den Mangel gegenüber der AV anzeigt. Stattdessen wird ein verfügbarer Kellerraum durch die AV den neuen Mietern des Dachgeschosses zugeordnet.

Der V wird durch die AV von Anfang an nicht über den seiner Mieterin fehlenden Keller informiert.

Die AV meldet schließlich im Jahr 2011 Insolvenz an. Ansprüche sind hier somit kaumnoch geltend zu machen. Die Verwaltung wird durch eine neue Verwaltung (NV) übernommen.

Der V erfährt nun Ende 2011 durch die NV erstmalig persönlich vom fehlenden Kellerraum. Ab Anfang 2012 mindert die M nun auch die Miete um 10 %.

Auf Grund mangelnder Räumlichkeiten kann nach dem Umbau weiterhin kein Kellerraum zur Verfügung gestellt werden, weshalb die Mietminderung vom V vorerst akzeptiert wird.

Ende 2012 kann der Kellerraum immer noch nicht zur Verfügung gestellt werden, da ein Eigentümer den ihm nicht zustehenden Kellerraum nicht räumt.. Die M fordert nun rückwirkend die Mietminderung ab Ende 2009 vom V zurück.

Fragen hierzu:

1.
Ist die rückwirkende Rückforderung der M grundsätzlich rechtmäßig bzw. wovon hängt die Rechtmäßigkeit ab? Grundsätzlich darf die Minderung erst ab dem Zeitpunkt der ersten Anzeige des Mangels erfolgen?

2.
Gemäß § 536c Abs. 2 Satz 2 BGB kann der Mieter nur mindern, wenn er den Vermieter informiert hat. Da der Vermieter erst Ende 2011 durch die neue Verwaltung vom Sachverhalt Kenntnis erhielt hatte er zuvor zudem faktisch keine Gelegenheit, selber zu reagieren.

Wäre die Rückforderung der Miete somit schon ab Meldung der Mieterin an die alte Verwaltung rechtmäßig oder hätte die M sich direkt an den Vermieter wenden müssen?

3.
Ist der Anspruch auf Minderung ggf. auf Grund der langen normalen Zahlung der Miete (bis Anfang 2012) verwirkt? Oder ist dies nicht der Fall, da die Mieterin davon ausgegangen ist, dass sie in absehbarer Zeit einen neuen Kellerraum erhält? Auch nach einer normalen Zahlung der Miete über mehr als zwei Jahre??


Ich hoffe auf eine aufschlussreiche Antwort!

Mit freundlichen Grüßen


Vermietneuling



Sehr geehrter Ratsuchender,


einsatzgemäß möchte ich im Rahmen der Erstberatung Ihre Fragen wie folgt beantworten:

1.
Eine rückwirkende Mietminderung ist möglich, wenn der Mieter dem Vermieter(oder einem seiner Bevollmächtigten) den Mangel angezeigt hat.

Die Minderung tritt aber automatisch ein, wenn der Mangel vorliegt (BGH WuM 97, 488).

Der Mieter darf dann, wenn er für diesen Monat zuviel gezahlt hat, die Miete auch nachträchlich für diesen einen Monat zurückholen.

2.
Der Mieter muss sich nicht ausschließlich direkt an den Vermieter wenden.

Ist die Verwaltung wie hier beauftragt worden, reicht es auch aus, wenn der Mieter sich an die Verwaltung wendet.

3.
Das wird der entscheidende Punkt werden:

Der Mieter kann zwar auch rückwirkend minden und zuviel gezahlte Beträge zurückfordern (BGH WuM 87,53, ZMR 85, 403). Das gilt aber nur dann, wenn der Mieter in Unkenntnis des Mangels gezahlt hat (OLG Köln WuM 99, 282).

Zahlt der Mieter aber vorbehaltlos trotz Kenntnis des Mangels, kann er dann nicht rückwirkend die Miete mindern, wenn der Vermieter mangels Kenntnsi den Mangel nicht beseitigen konnte (BGH WuM 2002, 440).

Die Verwirkung tritt dann nur ein, wenn der Vermieter neben dem Zeitmoment von hier 2 Jahren ZUSÄTZLICH ein Vertrauen beim Vermieter aufbaut.

Und dieses Vertrauen würde ich neben der ständigen vorbehaltlosen Zahlung auch darin sehen, dass auch der neue Kellerraum gefehlt hat und die Zahlung trotzdem vorgenommen worden ist.

Hier wütrde ich also die Verwirkung rückwirkender Mietminderung bejahen. Bejahen würde ich aber auch das Recht des Mieters am Januar 2012.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle
Damm 2

26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php
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