Sehr geehrter Ratsuchender,
einsatzgemäß möchte ich im Rahmen der Erstberatung Ihre Fragen wie folgt beantworten:
1.
Eine rückwirkende Mietminderung ist möglich, wenn der Mieter dem Vermieter(oder einem seiner Bevollmächtigten) den Mangel angezeigt hat.
Die Minderung tritt aber automatisch ein, wenn der Mangel vorliegt (BGH WuM 97, 488).
Der Mieter darf dann, wenn er für diesen Monat zuviel gezahlt hat, die Miete auch nachträchlich für diesen einen Monat zurückholen.
2.
Der Mieter muss sich nicht ausschließlich direkt an den Vermieter wenden.
Ist die Verwaltung wie hier beauftragt worden, reicht es auch aus, wenn der Mieter sich an die Verwaltung wendet.
3.
Das wird der entscheidende Punkt werden:
Der Mieter kann zwar auch rückwirkend minden und zuviel gezahlte Beträge zurückfordern (BGH WuM 87,53, ZMR 85, 403). Das gilt aber nur dann, wenn der Mieter in Unkenntnis des Mangels gezahlt hat (OLG Köln WuM 99, 282).
Zahlt der Mieter aber vorbehaltlos trotz Kenntnis des Mangels, kann er dann nicht rückwirkend die Miete mindern, wenn der Vermieter mangels Kenntnsi den Mangel nicht beseitigen konnte (BGH WuM 2002, 440).
Die Verwirkung tritt dann nur ein, wenn der Vermieter neben dem Zeitmoment von hier 2 Jahren ZUSÄTZLICH ein Vertrauen beim Vermieter aufbaut.
Und dieses Vertrauen würde ich neben der ständigen vorbehaltlosen Zahlung auch darin sehen, dass auch der neue Kellerraum gefehlt hat und die Zahlung trotzdem vorgenommen worden ist.
Hier wütrde ich also die Verwirkung rückwirkender Mietminderung bejahen. Bejahen würde ich aber auch das Recht des Mieters am Januar 2012.
Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle
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