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(Rückwirkende) Mietminderung u.a. wegen erheblichen Baulärm

| 29.04.2015 09:50 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking


Sehr geehrte Rechtsanwälte,

meine Lebensgefährtin und ich bewohnen seit März 2014 eine 2,5 Zimmer, in einem Mehrparteienhaus, in Süddeutschland. Schon mehrfach gab es dabei Probleme mit unserem Vermieter, da dieser zwei Einstellungen in sich und auch verbal nach außen trägt:

1) Er sei Eigentümer und könne hier tun und lassen wie und was er wolle.
2) Er möchte zu jedem Zeitpunkt die vollständige Miete auf seinem Konto wissen.

Fall 1 - Fehlende Handläufe
Während unser Einzugsphase, renovierte der Vermieter das Treppenhaus. Hierbei demontierte er auch Handläufe, die bis zum heutigen Tag nicht mehr angebracht wurden. Ich denke ich muss Ihnen nicht sagen wie gefährlich teilweise der Abstieg, z.B. in das Kellerabteil ist.

Fall 2 - Offene Strom-/ Sicherungskästen
In unserem Keller und für jeden frei zugänglich, befinden sich offene Strom-/ und Sicherungskästen. Durch die im Fall 3 erwähnten Bauarbeiten, ragen aus den Kästen diverse Strom-/ Starkstromkabel. Zwar sind die Kabel isoliert und mit Stecker versehen, aber die Kabel liegen kreuz und quer und es Stolpergefahr. Nicht auszudenken was passiert, wenn man ein solches Kabel aus dem Kasten reißt.

Fall 3 - Unangekündigte Bauarbeiten
Ende 2014 begann der Vermieter damit den Abgang zum Keller und diesen selbst, teilweise, zu renovieren. Er, der selbst einen Fliesenlegerbetrieb hat, verlegte u.a. Fliesen. Über 2-3 Wochen hinweg waren wir erheblichem Baulärm und Baudreck ausgesetzt, da u.a. mit einem Bohrhammer gearbeitet wurde. Die offenen Kellerabteile wurden nicht geschützt, nach den Arbeiten war alles eingestaubt. Diese Arbeiten wurden nicht angekündigt und bis heute wurde der Keller nicht gereinigt.

Schwerwiegender als alle oben erwähnten Beispiele, ist das jetzt folgende Beispiel. Seit März 2015 hat der Vermieter damit begonnen, die Wohnung direkt neben uns, komplett zu entkernen. Er führte davor eine Eigenbedarfklage, gewann und möchte dort selbst einziehen, bzw. von Stock 2 ins EG ziehen. Der Vermieter entkernt, das beudetet seit gut 2 Monaten ist hier im Haus Dauerlärm durch Bohrhammer, Bohrer, Handwerker, usw. angesagt. Dieser beginnt meist um 07:00 Uhr und endet gegen 17:00 Uhr. Der Vermieter reißt ganze Wände ein, stemmt neue Schlitze, verlegt Leitungen, nimmt Teile einer Decke weg, usw. Zu dem Lärm im Haus, haben wir natürlich erheblichen Dreck, sei es durch Staub oder Altteile, die überall verstreut herum liegen: Spitze und scharfkantige Gegenstände. Entsorgt wird nur wenn kein Platz mehr vorhanden ist. Auch diese Arbeiten wurden nicht angekündigt und einfach eiskalt durchgezogen.

Durch erwähnte Lärmbelästigung und vorhandener Krankheit meiner Person, leidet meinen Gesundheit zunehmend. Ich habe in 2 Monaten rund 15 kg abgenommen, habe aktute Schlafstörungen, usw. Auch meine Selbstständigkeit im HomeOffice, Bereich Vertrieb / Kundenservice leidet, da ich mich nicht mehr konzentrieren kann und mein Gegenüber mich nicht versteht.

Bereits mündlich erwähnte der Vermieter, dass diese Art der Arbeiten wohl in 2015 auch so weitergehen würden. Er möchte den Wasch-/Trockenraum sanieren, anschließend die Tiefgarage und einen direkten Zugang vom Haus in die TG schaffen. Daher suchen wir bereits nach alternativen Wohnmöglichkeiten.

Der Vermieter und ich waren alte Freunde, aus Kindestages an. Von dem her habe ich bis jetzt keine rechtlichen Schritte gegen ihn eingelegt, sondern es immer wieder über den persönlichen Kontakt versucht. Da ich bis dato aber immer nur belogen wurde und bei ihm kein Gehör finde, egal welches Problem wir als Mieter anmelden, ist meine Geduld jetzt am Ende. Auch weil ich im Haus mitbekommen habe, dass einige Mieter bis zu 50% gemindert haben.

Daher möchte ich nun auch gerne eine Mietminderung veranlassen. Definitiv ab Mai 2015 und sofern es Möglichkeiten gibt auch rückwirkend. Hierzu bitte um Rat, vielen Dank!

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Zu 1.

Abgesehen davon, dass ab einer bestimmten Stufenanzahl ein Handlauf bauordnungsrechtlich zwingend vorgeschrieben ist und eine Absicherung der Treppe zudem unter die Verkehrssicherungspflicht des Vermieters fällt, kommt in Ihrem Fall noch Folgendes hinzu: Bei Vertragsschluss war der Handlauf noch vorhanden, das Entfernen stellt daher eine unzulässige einseitige Veränderung der Mietsache durch den Vermieter dar. Das Amtsgericht Jülich (Urteil vom 10. April 2012, Az. 4 C 85/11) beispielsweise hat bei einem nicht verkehrssicheren Treppengeländer eine Mietminderung in Höhe von 10 % bejaht.

Zu 2.

Eine Gefahrenquelle wie eine nicht ausreichend gesicherte Elektroinstallation mit Starkstrom stellt nach
ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (siehe bereits Urteil vom 27.03.1972 - VIII ZR 177/70) einen Mietmangel dar, der ebenfalls zur Minderung berechtigen kann.

Zu 3.

Auch unangekündigte Bauarbeiten und die damit zusammenhängenden Unannehmlichkeiten stellen mietrechtlich einen Mangel der Mietsache dar, der gemäß § 536 Abs. 1 BGB zur Minderung der Miete berechtigt - ebenso wie die nicht beseitigte Verschmutzung.

Vorstehendes gilt selbstverständlich auch für die aktuell noch laufenden Bauarbeiten. Nur der Vollständigkeit halber möchte ich an dieser Stelle auf § 555d BGB hinweise, wonach bei bestimmten Modernisierungsmaßnahmen (vgl. § 555b BGB) eine Duldungspflicht des Mieters bestehen kann - eine solche Duldungspflicht dürfte in Ihrem Fall aber schon mangels ausreichender Ankündigung (§ 555c BGB) ausscheiden.

Insofern dürfte Ihnen ohne Zweifel ein Recht zur Mietminderung zustehen. Dies ist auch rückwirkend möglich, denn die Mietminderung tritt kraft Gesetzes ein, sobald die Voraussetzungen für die Minderung der Miete vorliegen und kein Ausschlussgrund besteht (vgl. BGH, Beschluss vom 25.10. 2011 – VIII ZR 125/11) - der Mieter muss die Mietminderung also nicht zwingend durch eine Erklärung gegenüber dem Vermieter herbeiführen. Entscheidend ist, dass der Mangel angezeigt wurde oder aber dem Vermieter bekannt ist.

Problematisch bei einer rückwirkenden Mietminderung kann aber werden, wenn Sie die Miete trotzt Kenntnis des Mangels über einen längeren Zeitraum vorbehaltlos in voller Höhe weiter gezahlt hat. Denn dann kann ein Rückforderungsanspruch aufgrund einer Verwirkung oder aber gemäß § 814 BGB ausgeschlossen sein.

Daher rate ich an, umgehend einen auf Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt vor Ort in der Angelegenheit zu beauftragen, zumal auch die Berechnung einer angemessenen Mietminderung nur unter Einsichtnahme der Mängel vor Ort möglich sein wird. Parallel dazu sollten Sie die Mängel so umfangreich wie möglich dokumentieren, z.B. durch Fotos/Videos, Lärmprotokoll, schriftliche Zeugenaussagen.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 29.04.2015 | 12:48

Sehr geehrter Herr RA Wilking,

vielen Dank für Ihre ausführliche und verständliche Antwort. Da am Freitag bereits der neue Monat beginnt, wollte ich bereits heute dem Vermieter ein Schreiben mit Androhnung / Umsetzung der Mietminderung einwerfen. Hierzu würde ich allerdings in den einzelnen Fällen die Prozenthöhen benötigen, die ich ab Mai, bis Beseitigung des Mangels, zurückbehalte. Da die Mängel "fehlendes Treppengeländer" und "offen stehende Strom-/ Sicherungskästen" seit unserem Einzug vor einem Jahr bestehen, würde ich hier von einer rückwirkenden Minderungen absehen. Ich denke der Zeitraum hierfür ist zu lange und der Vermieter wurde unsererseits immer nur mündlich darauf angesprochen. Hinsichtlich der aktuellen Bauarbeiten in seiner neuen Wohnung, liegt der Mangel seit 2 Monaten vor. Hier wäre eine rückwirkende Mietminderung sicherlich denkbar, dennoch wird sich der Vermieter und dessen Rechtsbeistand sicherlich gleich dann darauf werfen. Daher würde ich auch hiervon absehen, wenn es keine eindeutige Rechtssprechung darüber gibt.

Fotos habe ich bereits gefertigt und Zeugen gibt es ebenfalls, die bereits eine Mietminderung von 50% über den Mieterverein, allerdings nur wegen des aktuellen Baulärms, durchgesetzt haben.

Können Sie mir also noch wie in Fall 1 die Prozentzahlen benennen, die ich mindern kann? Oder ginge das nur über einen ortsnahen Mieterverein, bzw. Rechtsanwalt?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.04.2015 | 14:13

Vielen Dank für Ihre positive Bewertung und Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

In der Tat sind angemessene Minderungsquoten so stark einzelfallabhängig, dass sich eine seriöse Bewertung aus der Ferne verbietet. Zumal hierbei auch zu berücksichtigen ist, dass eine zu hoch angesetzte Minderung Gegenrechte des Vermieters bis hin zur Kündigung zur Folge haben kann. Daher sollten Sie unbedingt vor Ort fachkundigen Rat einholen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe

mit freundlichen Grüßen.

Bewertung des Fragestellers 29.04.2015 | 12:49

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