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Rückwirkende Mietminderung


| 05.11.2015 23:25 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking



Sehr geehrte Damen und Herren,

in unserer (vermieteten) Wohnung hat sich Anfang Oktober ein schwerer Wasserschaden ereignet. Seit Mitte Oktober sind mehrere Trocknungsgeräte im Einsatz, Schränke des Mieters mussten zum Teil verrückt werden, da auch Wände durchfeuchtet waren.

Es wurde dem Mieter schon im Oktober klar kommuniziert, dass diese Massnahme wohl noch den grössten Teil des Novembers dauern wird. Es ist auch klar, dass sich danach umfangreiche Renovierungsarbeiten anschliessen.

Der Mieter hat dennoch eine um lediglich 10 % geminderte Bruttomiete für November überwiesen.

Ein wesentlich höhere Minderungsquote wäre hier sicher möglich.

Vom Mieter wurde jedoch kein Vorbehalt erklärt, eine trotz der 10% Minderung evtl. zuviel bezahlte Miete später wieder zurückzufordern.

Könnte der Mieter in diesem Fall auch ohne Vorbehaltserklärung noch eine rückwirkende Minderung der November-Mieter erreichen ?

Vielen Dank im Voraus für Ihre Bemühungen !

Mit freundlichen Grüssen
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Einer Rückforderung der bereits gezahlten Novembermiete dürfte § 814 BGB entgegenstehen. Dies gilt zumindest dann, wenn dem Mieter der Umfang der Renovierungsarbeiten zum Zeitpunkt der Zahlung bekannt war und er daher die Auswirkungen auf die Mietsache ungefähr einschätzen konnte und er dennoch vorbehaltslos 90% der vereinbarten Miete gezahlt hat.

Allerdings hat der Mieter grundsätzlich die Möglichkeit, für die Zukunft die Minderungsquote zu erhöhen (vgl. BGH, Urteil vom 16. 7. 2003 – VIII ZR 274/02).


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 07.11.2015 | 07:04

Sehr geehrter Herr Wilking,


zunächst vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.

Wir haben dem Mieter im Oktober mitgeteilt, dass wir grundsätzlich einen Anspruch auf Minderung für berechtigt halten.

Auf eine bestimmte Minderungsquote haben wir uns allerdings nicht festgelegt.

WÜrde § 814 dann immer noch greifen ?

Der Mieter könnte ja argumentieren, dass er sich seine Rechte gar nicht mehr vorbehalten muss, da wir diese schon akzeptiert haben.

Vielleicht habe ich hier den Sinn von § 814 nicht ganz verstanden, hoffe aber, dass meine Nachfrage trotzdem verständlich ist.


Mit freundlichen Grüssen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.11.2015 | 07:32

Vielen Dank für Ihre Nachfrage und die weiteren Informationen.

Meines Erachtens greift § 814 BGB dennoch, da sich die Mieter auf eine bestimmte Minderungsquote festgelegt haben.

Hätten die Mieter gar nicht gemindert, könnten sie argumentieren, dass Ihnen eine Minderung ja fest zugesagt wurde und sie zunächst die Auswirkungen der Arbeiten abwarten wollten, um eine realistische Quote schätzen zu können. In Ihrem Fall hat der Mieter aber bereits vorbehaltlos gemindert, eine spätere nachträgliche Erhöhung der Quote würde ich daher als selbstwidersprüchliches Verhalten einstufen - und dann greift eben § 814 BGB.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 07.11.2015 | 10:55


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