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Rückwirkende Mietkürzung wg abgeschnittenen Türen / Haustür / Trittschall ...

29.02.2008 11:36 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Wir sind zum 1.10.2008 in eine Neubauwohnung eingezogen. Beim Abschluss des Mietvertrags war die Wohnung noch in der Bauphase. Nach dem Einzug haben wir folgende Mängel zu unterschiedlichen Terminen beim Vermieter reklamiert.

1. Der Spalt unter allen Wohnungsinnentüren und Fußboden beträgt zwischen 14 und 22 mm. Dadurch ist die Schalldämmung und Licht bei geschlossenen Türen nicht unerheblich eingeschränkt. Nach Auskunft des Vermieters ist eine Kürzung der Türen wegen der "Zwangsentlüftung" der Wohnung über das Lüftungssystem erforderlich. Verbauchte Luft wird im Bad und in der Vorratskammer bei der Küche abgesaugt und fließte über Lüftungsschlitze in den einzelnen Zimmern nach. Wir sind der Meinung die Spalten unter den Türen sind auch für einen ordnungsgemäßen Luftdurchfluss zu groß dimensioniert. Ein Spalt von 5 - 10 mm würde genügen ohne die Strömungsgeschwindigkeit oder die Lüftungs allgemein negavit zu beeinflussen.

2. Die Wohnung ist mit einem durchgängigen schwimmend verlegten Parkettboden ausgestattet. Zwischen den einzelnen Räumen wurde keine Dehnfuge angebracht. Die Schalldämmung zu den Wohnungen drüber und darunter ist sehr gut. Vermutlich aufgrund der fehlenden Dehnungsfuge zwischen den einzelnen Räumen wird der Trittschall innerhalb der Wohnung jedoch sehr stark übertragen. Wenn unser kleiner Sohn mit seinen Bauklötzen oder Kugeln auf dem Boden spielt kann man im Schlafzimmer - obwohl sich dann 2 geschlossene Türen dazwischen befinden - nicht schlafen. Es hört sich an als würde er im gleichen Raum auf dem Boden spielen.

3. Unsere Wohnung befindet sich im 1. Stock. Die Hauseingangstür sollte sich normalerweise über einen Türdrücker öffnen lassen. Seit ca. 3 Monaten ist der Türdrücker defekt. Es wurden bereits mehrere Reparaturversuche unternommen. Für einige Tage hat der Öffner funktioniert, dann lässt sich die Tür nur öffnen wenn man mit sehr viel Kraft dagegen drückt, und dann muss man wieder nach unten laufen und die Tür von innen öffnen. Im Moment ist wieder letzteres der Fall.

4. Kurz nach dem Einzug haben sich Wasserflecken an der Wand im Vorratsraum gezeigt. Die Farbe ist abgeblättert und braune Flecken sind entstanden. Wie sich herausstellte war eine Anschlussleitung zur Fußbodenheizung defekt. Dies wurde repariert und die Wand ist in dier Zwischenzeit wieder ausgetrocknet. Der Bauleiter hatte seinerseit für Januar einen Maler angekündigt. Die Feuchtigkeitsschäden in dem Raum sind noch immer sichtbar. Der Vermieter hat offenbar kein Interesse einen Maler zu schicken. Da die abgeblätterte Farbe hinter der Waschmaschine nicht sichtbar ist stört es uns nicht wirklich. Eher stört uns die Nichtreaktion des Vermieters. Ob die entstandenen bränlichen Flecke Schimmer oder was anderes sind wissen wir nicht.

5. Die Heizung/Warmwasser war für 3 Tage defekt. Dies wäre uns eigentlich egal. Aber da wir uns schon über die anderen Punkte und insbesondere die schlechte Kommunikation mit der Hausverwaltung ärgern soll auch diese Punkt mit auf die Liste. Uns ärgert insbesondere dass wir, obwohl es ca. 20 Mietparteien sind, jeweils selbst bei der Hausverwaltung nachfragen müssen, was z.B. mit dem Warmwasser los ist. Bis wann die Heizung/Warmwasser wieder funktioniert.

Insgesamt bezahlen wir mit ca. 11,12 Euro / m² bei 116 m² eine Miete die wohl unter Berücksichtigung aller Faktoren wie Neubau, Ausstattund und Lage mehr als 20% über dem Freiburger Mietspiegel liegt.

Sind die einzelnen Punkte als Mangel anzusehen, die zur Mietminderung berechtigen. Welche Mietminderung würden Sie für die einzelnen Punkte für angemessen halten. Ist eine Rückwirkende Mietkürzung ab dem jeweiligen ZEitpunkt möglich, ab dem der Vermieter den Mangel kannte?

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihnen Ihre Fragen unter Berücksichtigung Ihrer Angaben und Ihres Einsatzes wie folgt:

Gemäß § 536 BGB hat der Mieter das Recht, die Miete zu mindern, wenn der vertragsgemäße Gebrauch der Mietssache eingeschränkt ist. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass auch eine rückwirkende Mietminderung geltend geamcht werden kann, sofern der Mangel an der Mietsache rechtzeitig dem Vermieter angezeigt wurde und dieser nichts gegen den Mangel unternommen hat. Insofern ist diese Rechtsprechung noch ziemlich neu, da es bisher stets so war, dass die Miete nur aktuell gemindert werden konnte. Zur Begründung führt der BGH aus, dass Mieter, die mit Ihrem Vermieter besonders geduldig sind, nicht schlechter gestellt werden dürfen als diejenigen, die sofort die Miete mindern.

Dieses vorausgeschickt, beantworte ich Ihre Einzelfragen wie folgt:

zu 1: Die Türen müssten sich als Mangel der Mietsache darstellen, der bei Vertragsschluss nicht bekannt war. So wie Sie die Sache schildern, sieht der Vermieter den Spalt nicht als Mangel, sondern als Notwendigkeit an. Ob dieser Spalt tatsächlich einen Mangel darstellt, müsste ggf. im Wege eines aufwendigen Gutachtens ermittelt werden, dessen Ergebnis völlig offen ist. Ich würde daher - vorbehaltlich einer genaueren Prüfung - dazu tendieren, die Türen nicht als Mangel zu sehen.

zu 2: Hinsichtlich der Fuge müsste ebenfalls geklärt werden, ob der Fußboden fehlerhaft erstellt wurde (die Fuge also hätte gelegt werden müssen), oder ob der Boden ordnungsgemäß verlegt wurde. Auch dies lässt sich leider nicht ohne weiteres beantworten. Ungeachtet dessen ist aber eine unzureichende Schallisolierung vom Grundsatz her durchaus als Mangel der Mietsache anzusehen. Die Minderungshöhe ist sehr unterschiedlich und wird von der Rechtsprechung zwischen 5 und 20 % gesehen.

zu 3: Bei der Türklingel bzw. dem Türdrücker ist die Sache eindeutig. Dies stellt in der Tat einen Mangel an der Mietsache dar. Das Recht zur nachträglichen Mietminderung haben Sie dann, wenn Sie dem Mieter die defekte Klingel gemeldet haben und dieser nichts dagegen unternommen hat. Diese Mietminderung dürfte aber nicht allzu hoch zu bemessen sein. In einer vergleichbaren Entscheidung wurde wegen einer defekten Türklingel dem Mieter eine Minderung von 3 % zugestanden. Mehr als 5 % Minderung wegen dem defekten Drücker ist also ausgesprochen riskant.

zu 4: Die Farbflecken stellen ebenfalls einen Mangel dar. Trotzdem gilt auch hier die Frage, inwieweit die vertragsgemäße Nutzung eingeschränkt ist. Während bei deutlich sichtbaren Flecken im Sichtbereich natürlich eine Mietminderung zugestanden werden kann, so ist das in Ihrem Fall wohl eher zu verneinen, da die Flecken hinter der Waschmaschine ja nicht sichtbar sind. Solange es "nur" Flecken sind, würde ich daher deswegen nicht zu einer Mietminderung raten. Etwas anderes gilt aber dann, wenn sich Schimmel bildet. Handelt es sich tatsächlich nicht nur um einen Flecken, sondern um Schimmel, dann kann die Miete gemindert werden. Aufgrund der sehr kleinen Fläche halte ich aber auch hier eine Mietminderung von höchstens 5 - 10 % für zulässig.

zu 5: Hinsichtlich der Heizung ist die Rechtsprechung sehr unterschiedlich. Bei einem Totalausfall im Winter (!) werden von der Rechtsprechung Minderungen von 50 - 100 % anerkannt. Geht man nun von einem Mittelwert, also von 75 % Mietminderung aus, so können Sie die Miete für 3 Tage (!) um 75% mindern. Aber natürlich ist auch hier - wie bei allem anderen - Voraussetzung, dass dem Vermieter der Mangel sofort angezeigt wurde.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meiner Antwort eine erste Orientierung geben. Für eine Rückfrage stehe ich Ihnen gerne im Rahmen der Nachfragefunktion zur Verfügung.

Gerne bin ich auch bereit, Ihre rechtlichen Interessen in dieser Angelegenheit zu vertreten.

Mit freundlichen Grüßen

Stefan Aust
Rechtsanwalt


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