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Rückwirkende Änderung des Abrechnungsschlüssels Wasserkosten (WEG) durch Verwalter

22.04.2021 10:37 |
Preis: 65,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


21:54
Ich bin seit 1996 Eigentümer einer ETW in einer WEG aus zwei Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 19 Wohneinheiten (WE). Im Zuge der Abrechnung für das Jahr 2019 hat nun der Verwalter „entschieden" den Abrechnungsschlüssel rückwirkend zu ändern, obwohl es dazu einen gültigen Beschluss zu dem Thema aus dem Jahr 2013 gibt. Er verweist dabei auf die ständige Rechtsprechung.

Erläuterung:
Die Abrechnung der Wasserkosten erfolgt schon seit vielen Jahre auf folgende Weise:

Abwasser: Abrechnung über Miteigentumsanteile
Wartung/Instandhaltung: Abrechnung über Miteigentumsanteile
(bspw. Legionenprüfung o.ä.)
Frischwasser: Abrechnung über ein Punktesystem :
(Personen + Räume) x Monate = x Punkte
-> Gesamtwasserkosten/Gesamtpunkte x Punkte WE
Dies soll zu einer gerechteren Kostenverteilung führen,
da es keine Wasserzähler gibt.
Warmwasser: Ermittlung der gesamten Warmwasserkosten (der WEG) über
einen Wärmemengenzähler und Aufteilung auf die einzelnen
WE über eine Division durch die Anzahl der Personen
Diese wurden bislang bei Leerstand in Abhängigkeit zur
„Anwesenheitsdauer" berücksichtigt. Eine Wohnung, die bspw.
3 Monate durch 2 Personen (2 x 3/12 = 0,5) bewohnt wurde und
9 Monate leer stand, wurde in der Berechnung wie 1 Person behandelt.

Bis zum Jahre 2013 wurden leerstehende Wohnung bei der Frischwasserberechnung und bei der Warmwasserkosten nicht berücksichtig, wodurch keinerlei Kosten umgelegt wurden.

In diesem Zusammenhang ist zu erwähnen, dass der Hausverwalter der Sohn des Architekten, der die beiden Mehrfamilienhäuser gebaut hat und sowohl Eigentümer einzelner WE als auch Bevollmächtigter weiterer WE (in Summe 9 der 19 WE), die noch im Besitz seiner Eltern sind. Bei diesen WE gab es über die Jahre immer wieder nennenswerte Leerstände.

Am 25.11.2013 wurde bei der Eigentümerversammlung unter TOP 6 folgender, einstimmiger Beschluss gefasst (Auszug aus dem Protokoll)

Herr „Verwalter" teilte mit, dass er sich vorstellt, dass sich auch die leerstehenden Wohnungen an den Kosten für Frischwasser beteiligen müssten, wie es auch schon mit dem Allgemeinstrom geschieht.
Je Leerstand wird ab 2014 eine Person für einen Monat bei den Frischwasserkosten berücksichtig, um die Kosten für z.B. die Treppenhausreinigung gerechter zu verteilen….

Nun hat der Verwalter im Rahmen einer Veranstaltung/Beratung durch Haus & Grund erfahren, dass bei Leerständen in Wasserabrechnungen (mutmaßlich) immer mindestens 1 Person zu berücksichtigen/berechnen ist. Daraufhin hat der Verwalter eigenständig entschieden, die Abrechnung 2019 bereits vollständig auf dieser Basis zu erstellen und diese an alle Eigentümer und Mieter versendet.

Hinweis auf der Abrechnung: „Laut ständiger Rechtsprechung ist eine leerstehende Wohnung mit mindestens 1 Person zu berechnen."

Der dazugehörige Tagesordnungspunkt als Anlage zur Einladung zur ordentlichen Eigentümerversammlung lautet:

Aufhebung Beschluss TOP 6, Protokoll 25.11.2013, Umlageschlüssel Wasserkosten, Anpassung an Rechtslage

Da meine Wohnung im Jahr 2019 für 8 Monate einen Leerstand aufweist entsteht dadurch (bezogen auf die Summer der Wasserkosten) ein nicht unerheblicher Kostennachteil für mich.

Aus meiner Sicht ist die einseitige Erklärung seitens des Verwalters nicht korrekt, da sie wider der gültigen Beschlusslage und zudem rückwirkend erstellt wurde. Durch die Versendung der Abrechnung wurden quasi Fakten geschaffen, die nun im Nachhinein durch einen entsprechenden Beschluss legitimiert werden sollen. Da die meisten Parteien (die nicht von einem Leerstand betroffen sind) durch den neuen Abrechnungsschlüssel im Vorteil sind, ist davon auszugehen, dass der Beschluss nur eine Formalie ist.

Der Verwalter beruft sich darauf, dass seiner Meinung nach der in 2013 getroffene Beschluss nicht wirksam bzw. ungültig sei und seine Vorgehensweise aufgrund der geänderten Rechtsprechung so statthaft/geboten sei. Dies sei ihm von Haus und Grund mehrfach so bestätigt worden. Er bzw. Haus und Grund beziehen sich dabei teilweise auf Urteile aus den Jahren 1997 und 2003, was auch zu der Frage führt, warum der Verwalter erst im Jahre 2020 zu dieser Erkenntnis/Info gelangt ist.

Abschließend ist noch zu ergänzen, dass die Frischwasserkosten nur einen ganz geringen Anteil an Fixkosten (für Zähler und Anschluss) beinhalten, die ca. 10,-- EUR pro WE p.a. ausmachen. Die restlichen Kosten sind reine verbrauchsabhängige Kosten. Die alte Regelung auf Basis des 2013 getroffenen Beschlusses verrechnet ca. 5,-- EUR p. a. auf eine leerstehende Wohnung.

Wie bewerten Sie die Vorgehensweise rechtlich? Gibt es nicht auch für Eigentümer einen Bestandsschutz/Vertrauensschutz für bereits abgeschlossene Abrechnungszeiträume?
Ist die Vorgehensweise des Verwalters formal so überhaupt in Ordnung/möglich?

Ist es zudem statthaft, die Frischwasser und Abwasserabrechnung nach unterschiedlichen Verteilungsschlüsseln durchzuführen, obwohl beides unmittelbar zusammenhängt?
22.04.2021 | 11:16

Antwort

von


(262)
Freiheitsweg 23
13407 Berlin
Tel: 03080571275
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Der im Jahr 2013 beschlossene Verteilungsschlüssel dürfte tatsächlich rechtswidrig sein, schon weil es den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung widerspricht, für Bewässerung und Entwässerung unterschiedliche Umlageschlüssel zu verwenden. Auch dürfte es praktisch unmöglich sein, festzustellen, wer wann wie lange im Urlaub war, was dann einen zeitlichen Leerstand bedeutet und bei wem die Freundin oder der Freund über einen Monat zu Besuch war, was dann für diesen Monat eine Person mehr bedeutet.

Aber der Beschluss ist nicht nichtig sondern nur anfechtbar. Für diese Anfechtung besteht eine Frist von einem Monat. § 45 WEG.

Solange ein Beschluss nicht durch rechtskräftiges Urteil aufgehoben ist, hat der Verwalter diesen auszuführen.

Er kann durchaus einen Antrag auf Aufhebung des Beschlusses stellen, aber nur für die Zukunft. Da der Abrechnungszeitraum 2021 bereits begonnen hat, währe dies dann ab dem Abrechnungsjahr 2022.

Sollte die Eigentümerversammlung die Aufhebung für die Vergangenheit beschließen, müssten Sie diesen Beschluss anfechten, soweit er Abrechnungsperioden betrifft, die bereits vergangen sind bzw. angefangen haben und die Gesamtabrechnung sowie die Einzelabrechnungen anfechten, soweit bei den Wasserkosten ein anderer Abrechnungsschlüssel genutzt wurde, als 2013 vereinbart wurde.

Nachdem das Gericht den Beschluss über die Abrechnung 2019 aufgehoben hat, muss der Verwalter eine neue Abrechnung erstellen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Bernhard Müller

Rückfrage vom Fragesteller 26.04.2021 | 21:49

Sehr geehrter Herr Müller,

vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort und auch für den Hinweis darauf, dass die ungleiche Behandlung der Frischwasser und Abwasserkosten nicht ordnungsgemäß ist. Diese Abrechnungsmethodik wird bereits seit mind. 1997 durchgeführt, weshalb das bislang zumindest von allen Eigentümern gebilligt, wenn nicht sogar gewünscht wurde.

Für mich ist aktuell insbesondere wichtig, ob die rückwirkende Änderung des Abrechnungsschlüssel für 2019 wider der gültigen Beschlusslage ok ist oder nicht. Wenn ich Sie diesbezüglich richtig verstehe, ist das nicht der Fall und das gilt auch für den eventuellen Fall, dass der damalige Beschluss rechtswidrig war.

Wenn die Eigentümerversammlung die Abrechnung bzw. die Änderung nun beschließen sollte, gegen wen würde sich dann die Klage richten? Gegen die WEG oder gegen den Verwalter?
Sind die Kosten des Rechtsstreits von der "Gegenseite" zu tragen, für den Fall, dass ich Recht bekommen sollte?

Vielen Dank im Voraus für Ihre Antwort und freundliche Grüße

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 26.04.2021 | 21:54

Sehr geehrter Fragesteller,

die Klage ist gegen die Eigentümergemeinschaft zu richten. Die Verfahrenskosten sind von dem zu tragen, der den Prozess verliert.

Mit freundlichen Grüßen

ANTWORT VON

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