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Rückwandflächen mehrerer Garagen von mehreren Bauherren zu gross?

| 01.11.2008 20:55 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir planen die Aufstellung einer Doppelgarage in einem Neubaugebiet im Landkreis Ludwigsburg. Unser Nachbar plant ebenfalls eine Doppelgarage, die unmittelbar neben unserer stehen soll. Nun ergibt sich in der Summe eine Rückwandfläche von ca. 30m2, wogegen ein weiterer Nachbar Einspruch erhebt, da die Wand auf Grundstücksgrenzen liegt und laut LBO-BW eine maximale Fläche von 25m2 zulässig ist. Außerdem sieht er einen Verstoß gegen das Gebot der Rücksichtnahme.

Zu bemerken ist hier, dass die Wandfläche also durch Garagen auf 2 Grundstücken gebildet wird, sich aber über insgesamt 3, sehr schmale, gegenüberliegende Grundstücke erstreckt. Nur ein Eigentümer dieser Grundstücke erhebt Einspruch.

Uns würde nun die Rechtslage in diesem Fall interessieren, da ja beide Bauvorhaben an sich den Vorgaben der LBO-BW entsprechen. Die Einreichung der Bauanträge im Kenntnisgabeverfahren erfolgten nahezu zeitgleich (wir reichten 4 Tage vor unserem Nachbarn ein) und unabhängig voneinander. Interessant wäre auch die Frage, wie in so einem Fall die Aufteilung der 25m2 auf unseren Nachbarn und uns aussehen könnte.

Leider hat unser Nachbar sein Bauvorhaben, im Gegensatz zu uns, nicht gestoppt, sondern möchte in kurzer Zeit seine Garage aufstellen. Da auch sein Garagenfundament steht, wird nun von uns erwartet, dass wir unsere Garage tiefer setzen, um dem einsprucherhebenden Nachbarn entgegenzukommen. Dieser hat hier Gesprächsbereitschaft angedeutet. Allerdings ist eine Absenkung unserer Garage aus technischen Gründen (u.A. wegen der Entwässerung) laut Architekt nicht weiter möglich.

Vielen Dank!

Guten Abend,

Es gilt § 6 Abs. 1 LBO (BW), dessen hier relevante Stellen folgendermaßen lauten:

»Abstandsflächen sind nicht erforderlich (...) vor Außenwänden von Gebäuden oder Gebäudeteilen, die nur Garagen oder Nebenräume enthalten (...) soweit

1. die Wandhöhe nicht mehr als 3 m beträgt und

2. die Wandfläche nicht größer als 25 m² ist.

(...) Die Grenzbebauung entlang den einzelnen Nachbargrenzen darf 9 m und insgesamt 15 m nicht überschreiten.«

Die m²-Zahl in Ziff. 2 bezieht sich nur auf die Fläche der Grenzwand auf einem Grundstück. Zusammen dürfen aneinander angrenzende Grenzgaragen nicht länger als 15 m sein. Das ergibt rechnerisch eine maximale m²-Zahl von 45, wobei bei keinem Einzelgrundstück die 25 m² Wandfläche oder die 9 m Länge überschritten sein darf.

Ihr Nachbar irrt also, wenn er glaubt, allein die Überschreitung von 25 m² gäbe ihm ein Drittwiderspruchsrecht gegen das Bauvorhaben. Für die Anwendung des Rücksichtnahmegebots bleibt kein Raum mehr, wenn die gesetzlichen Anforderungen über die Grenzgarage eingehalten sind (allerdings sind die Vorgaben über den Gesundheitsschutz etc. in § 37 Abs. 7 LBO zu beachten). - Wenn Sie sicher gehen wollen, sollten Sie das Verfahren über den Drittwiderspruch abwarten. In dem Verfahren sind Sie sog. Beigeladener und können eine Stellungnahme abgeben.


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt


_______________
ra-juhre@web.de

Nachfrage vom Fragesteller 02.11.2008 | 00:00

Sehr geehrter Herr Juhre,

vielen Dank für Ihre Antwort! Unser Nachbar liess uns noch den Hinweis zukommen, dass er seinen Einwand auf eine angeblichen Gesetzesänderung der LBO-BW stützt. Hieraus würde generell eine Einschränkung erfolgen, so dass Wände an Grenzen nur bis max. 25m2 gebaut werden dürfen, egal, wie sie sich zusammensetzen und wie viele andere Grundstücke berührt werden. Genannt wurde uns als Quelle "LBO-BW, § 6 Rn 25". Könnte es sein, dass sich hier inzwischen die Rechtslage geändert hat?

Vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 02.11.2008 | 01:07

Zu Ihrer Nachfrage:

Bei der Quelle handelt es sich offensichtlich um einen Gesetzeskommentar zur Landesbauordnung (Ihr Nachbar hätte noch Autoren und Auflage mitteilen müssen). Zum baden-württembergischen Landesrecht habe ich keine Kommentare zur Verfügung, so dass ich diese Belegstelle derzeit nicht prüfen kann. - Die Begrenzung auf 25 m² scheint mir allerdings wenig plausibel: Bei einer erlaubten Länge von maximal 15 m wäre durch die Flächenbegrenzung nur noch eine Höhe von ca. 1,65 m zulässig. Das macht für Garagen keinen Sinn (es sei denn, sie würden zum Teil unterirdisch gebaut). Abgesehen davon hätte derjenige Nachbar, der seine Garage zuerst fertig stellt bzw. beantragt, den Vorteil, dass er zu Lasten seines seitlichen Nachbarn die Gesamtfläche verbrauchen kann. Damit wäre das Privileg für Garagen, das grundsätzlich für alle Grundstücke gelten soll, ausgehebelt.

Wie gesagt: Warten Sie den Ausgang des Drittwiderspruchsverfahrens ab. Im günstigsten Fall wird der Widerspruch zurückgewiesen; andernfalls müssten Sie eine Klage vor dem Verwaltungsgericht prüfen lassen, wenn Ihnen der Bau tatsächlich noch untersagt werden sollte.


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 04.11.2008 | 23:15

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