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Rückübertragung Elternhaus

| 20.01.2018 16:51 |
Preis: 60,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer


Zusammenfassung: Es geht um die Tragweite einer "Vormerkung zur Sicherung des bedingten Anspruchs auf Rückübertragung" nach dem Tod des Erblasser.

Vor unserer Scheidung (2004) haben mein damaliger Mann unserem gemeinsamen Einzigen Sohn das Haus mit angebauter Einliegerwohnung übertragen mit Nießbrauch (ich die Wohnung, er das Wohnhaus). Im Grundbuch wurde auch eine "Vormerkung zur Sicherung des bedingten Anspruchs auf Rückübertragung) eingetragen. 2006 hat mein Exmann erneut geheiratet und weiter im Haus gewohnt, dessen Eigentümer eben unser Sohn ist. Ohne mein Einverständnis ( habe mich deswegen auch über einen RA bei meinem Exmann beschwert), hat mein Exmann Darlehen auf das Haus aufgenommen und mein Sohn hat unterschrieben.
Letztes Jahr ist mein Exmann verstorben, seine Witwe ist Alleinerbin plus einer Risikolebensversicherung über 170 T€.
Die Darlehensraten hat sie nicht weiter gezahlt, jetzt ein Erbschaftsinsolvenzverfahren beantragt und die Bank droht meinem Sohn mit Zwangsversteigerung.
FRAGE: Kann ich jetzt die Rückübertragung des Eigentums am Haus fordern?
Muss mein Sohn die Schulden seines Vaters zahlen (hat das Erbe-Pflichtteil) abgelehnt.?

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Gerne zu Ihren Fragen auf der Grundlage der hier vorgelegten Angaben:

Frage: Kann ich jetzt die Rückübertragung des Eigentums am Haus fordern?

Antwort: Das kommt darauf an, welchen Inhalt die "Vormerkung zur Sicherung des bedingten Anspruchs auf Rückübertragung" hat, also welche Bedingung zur Rückübertragung vereinbart wurde, bzw. jetzt gegeben sind: Zum Beispiel erlischt eine Rückübertragungsvormerkung, wenn der gesicherte bedingte Anspruch nicht mehr entstehen kann, OLG Frankfurt am Main 20 W 131/08 . Denn es ist so, dass Ansprüche nach BGH nur dann per Vormerkung geschützt werden, wenn sie eine „feste rechtliche Grundlage" haben. Also kommt es auf dies feste Grundlage an, die Sie hier aber nicht mitgeteilt haben.

Frage: Muss mein Sohn die Schulden seines Vaters zahlen (hat das Erbe-Pflichtteil) abgelehnt?

Antwort: Das kommt darauf an, was Ihr Sohn - wie Sie es formulieren - mit „dem Darlehen auf das Haus unterschrieben hat".
Grundsätzlich wird Ihr Sohn haften, wenn er als Alleineigentümer gegenüber der Bank Darlehensnehmer ist und das Darlehen mit seinem Eigentum an dem Haus gesichert hat.

Was die Schulden des Nachlasses angeht, haftet er nicht.

Wohlgemerkt ist dies eine Ersteinschätzung aus der Ferne, ohne Einblick in das Grundbuch,den Darlehensvertrag und alle Unterlagen zum Nachlass. Eine weitergehende anwaltliche Beratung vor Ort ist daher wegen der Bedeutung der Sache dringend zu empfehlen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 20.01.2018 | 19:54

Danke für Ihre Antwort. Auf Ihre Frage, noch folgende Info:
In der Übertragungsurkunde heißt es, dass die unentgeltliche Rückübertragung verlangt werden kann, wenn a) der Erwerber ganz oder teilweise ohne Zustimmung der Übergeber das Vertragsobjekt belastet oder veräußert........
Das trifft m.E. hier zu. Wenn ich die Rückübertragung verlange, kann doch meiner Meinung nach, die Bank nicht auf das Haus greifen (Zwangsversteigerung), oder.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.01.2018 | 21:22

Das ist dann schon ein etwas anderer Sachverhalt, den Sie jetzt nachliefern. Demnach könnte die Bedingung eingetreten sein, wenn Ihr Sohn "ganz oder teilweise ohne Zustimmung der Übergeber das Vertragsobjekt belastet oder veräußert" hätte.
Welche Auswirkung (wg. der Rangklassen des ZVG) das auf die drohende ZV hat, kann aus der Ferne ohne Kenntnis aller Umstände, insbesondere des Grundbuchs, des Darlehensvertrags, des Nachlasses und der Zeitabläufe allerdings nicht verlässlich prognostiziert werden. Auch der Tod eines Berechtigten kann ggf. eine Rolle spielen: Denn eine Auflassungsvormerkung, die bewilligt worden ist, um einen nicht übertragbaren und nicht vererblichen Anspruch zu sichern, erlischt mit dem Tod des Gläubigers. Das GB wird wegen der Akzessorietät der eingetragenen Vormerkung zum gesicherten Anspruch unrichtig (BGHZ 60, 46 , 50 = NJW 73, 323 ). Der BGH hat entschieden, dass die für einen solchen Anspruch eingetragene Vormerkung nicht einen anderen vererblichen und übertragbaren Anspruch eines Dritten sichern kann.
Wegen dieser komplexen, potentiellen Zusammenhänge nochmals mein Rat, die Angelegenheit vor Ort anwaltlich vertieft prüfen zu lassen.
Mit guten Wünschen verbleibe ich,
Ihr
Willy Burgmer,
Rechtsanwalt

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Bewertung des Fragestellers 22.01.2018 | 08:32

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"Ich hatte eine unrealistische Erwartung an diese Beratung-das Geld hätte ich mir wirklich sparen können. Eigentlich klar, das ein Anwalt "aus der Ferne" den Sachverhalt nicht auf der Basis meiner Schilderung, ohne Akteneinsicht, beurteilen kann. In solchen Fällen ist es wohl besser, tatsächlich mit allem zu einem Anwalt vor Ort zu gehen."
Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 22.01.2018 2,8/5,0
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