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Rücküberrag einer Immobilie nach vorwegg. Erbfolge


| 09.03.2007 15:12 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Böhler





Nachricht: Sehr geehrte Damen und Herren, ein Ehepaar (80/78) überträgt in 1999/2000 dem einzigsten Kind (Tochter) ihr Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung (Wfl. 158 qm))im Rahmen vorweggen. Erbfolge mit grundbuchamtlichem Eintrag eines Wohnrechtes zugunsten der Eltern. Ein Rückübertragungsrecht wurde nicht vereinbart, weil ein Hinweis des damaligen Notars (mittlerweile nicht mehr tätig) nicht gegeben wurde. Die Ehe der Tochter ist problematisch. Der Schwiegersohn ist Handwerksmeister und kann stets den Wechselfällen des Lebens in bezug auf Insolvenz / Konkurs einmal ausgesetzt sein.Es besteht eine Zugewinngemeinschaft der Eheleute. In 2006 kamen Zweifel an der Richtigkeit des Übertrages auf. Es erfolgte ein Rückübertrag von der Tochter auf die Eltern. / Beim notariellen Vertrag hat Tochter die Frage nach der Richtigkeit der Handlung beim Notar gestellt, während die Eltern die Frage nach den zu erwarteten Gesamtkosten stellen. Antwort des Notars: je 2 x 252 €. Die Rechnung des Notars: 607,61 €. Zusätzlich wurde für Gericht /Grundbuch etc. 294,00 € gezahlt, zusammen 901,60. Durch den Rückübertrag entsteht nun eine Schenkungssteuerpflicht von rund je Person =3173 € (x2). Bei einem unterstellten qm-Mietpreis von 3.25 € /Einfam.-haus / 41 Jahre, kommen bei der bekannten Rechnungsart = 6347 € heraus. Eine Bitte des Ehepaares an das FA mit der Bitte um Niederschlagung wegen des konkludenten Zusammenhanges (Erbe / Vorerbe /Schenkung / und später dem endgültigen Erbe der Tochter nach Tod) wird zum 31.03.2007 gestellt werden. Ein Entscheid bleibt abzuwarten. M.E. besteht beim FA wenig Aussicht auf Erfolg. Der Notar hat dem Ehepaar gegenüber auf Vorhalt sein Bedauern ausgesprochen, das „die Sache nun so dumm gelaufen ist“. Bekanntlich besteht bei allen Berufsständen eine sogenannte Berufshaftpflicht. Der Anwalt sieht sich zwar in der Schuld, bietet dem älteren, kranken Ehepaar lediglich an: „Sie können mich ja verklagen!“ Kann und sollte die Haftpflichtversicherung des Notars mit Aussicht auf Erfolg in Anspruch genommen werden? Welche stichhaltigen Worte können bei der Abfassung des Schreibens gewählt werden? Ich bedanke mich vorab für eine baldige Antwort. Mit freundlichen Grüßen Franz-Josef Wiemer

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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

Jeder Rechtsanwalt und Notar hat auf Grundlage der jeweiligen Berufsordnung (hier § 19a BNotO) eine Haftpflichtversicherung im Hinblick auf infolge der Berufsausübung entstandene Schäden durch Fehler abzuschließen. Diese kann gemeinsam mit dem Anwalt/Notar gesamtschuldnerisch in Anspruch genommen werden, wenn ein Fehler zu einem Vermögensschaden geführt hat.

Sie sind bezüglich des Fehlers darlegungs- und beweispflichtig, müssen also detailliert schildern, worin die mangelhafte Leistung gelegen hat und zu welchem Schaden es gekommen ist. Beweise können über Sachverständige, Parteivernehmung, Urkunden und Zeugen geführt werden. Hier wird es darauf ankommen, ob der Notar verpflichtet war, Sie auf ein mögliches Rückübertragungsrecht hinzuweisen. Das OLG Koblenz hat mit Urteil vom 05.11.1997, Az. 1 U 1530/95 entschieden, dass ein solcher Hinweis auf die Möglichkeit der Rückabwicklung ehebedingter Zuwendungen erforderlich ist, wobei ein kurzer Hinweis ausreiche. Aus dieser Rechtsprechung kann man schlussfolgern, dass auch in Ihrer Konstellation an eine entsprechende Mitteilung zu denken gewesen wäre. Ob nicht doch – zumindest kurz - auf die Problematik eingegangen worden ist, lässt sich aber erst nach Einsicht in die Akten abschließend beurteilen. Grundsätzlich erscheint ein Vorgehen gegen den Notar wegen Verletzung einer Berufspflicht möglich. Folge wäre nach § 19 BNotO eine Schadenersatzpflicht.

Zu prüfen ist allerdings auch, ob die Ansprüche nicht bereits verjährt sind, da nach § 195 BGB eine dreijährige Verjährungsfrist. Dafür ist entscheidend, wann Sie von den anspruchsbegründenden Tatsachen Kenntnis erlangt haben, § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB.

Da der Anspruch ohnehin vor dem Landgericht durchgesetzt werden müsste (§ 19 Abs. 3 BNotO) rate ich Ihnen, einen Rechtsanwalt vor Ort mit der weiteren Prüfung Ihrer Ansprüche zu beauftragen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick zu Ihrem Problem vermitteln.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt


Anhang: Gesetztestexte

BNotO § 19 [Amtspflichtverletzung]

(1) Verletzt der Notar vorsätzlich oder fahrlässig die ihm einem anderen gegenüber obliegende Amtspflicht, so hat er diesem den daraus entstehenden Schaden zu ersetzen. Fällt dem Notar nur Fahrlässigkeit zur Last, so kann er nur dann in Anspruch genommen werden, wenn der Verletzte nicht auf andere Weise Ersatz zu erlangen vermag; das gilt jedoch nicht bei Amtsgeschäften der in §§ 23, 24 bezeichneten Art im Verhältnis zwischen dem Notar und dem Auftraggeber. Im übrigen sind die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Schadensersatzpflicht im Fall einer von einem Beamten begangenen Amtspflichtverletzung entsprechend anwendbar. Eine Haftung des Staates an Stelle des Notars besteht nicht.

(2) Hat ein Notarassessor bei selbständiger Erledigung eines Geschäfts der in §§ 23, 24 bezeichneten Art eine Pflichtverletzung begangen, so haftet er in entsprechender Anwendung des Absatzes 1. Hatte ihm der Notar das Geschäft zur selbständigen Erledigung überlassen, so haftet er neben dem Assessor als Gesamtschuldner; im Verhältnis zwischen dem Notar und dem Assessor ist der Assessor allein verpflichtet. Durch das Dienstverhältnis des Assessors zum Staat (§ 7 Abs. 3) wird eine Haftung des Staates nicht begründet. Ist der Assessor als Vertreter des Notars tätig gewesen, so bestimmt sich die Haftung nach § 46.

(3) Für Schadensersatzansprüche nach Absatz 1 und 2 sind die Landgerichte ohne Rücksicht auf den Wert des Streitgegenstandes ausschließlich zuständig.

BNotO § 19a [Berufshaftpflichtversicherung]

(1) Der Notar ist verpflichtet, eine Berufshaftpflichtversicherung zu unterhalten zur Deckung der Haftpflichtgefahren für Vermögensschäden, die sich aus seiner Berufstätigkeit und der Tätigkeit von Personen ergeben, für die er haftet. Die Versicherung muß bei einem im Inland zum Geschäftsbetrieb befugten Versicherungsunternehmen zu den nach Maßgabe des Versicherungsaufsichtsgesetzes eingereichten allgemeinen Versicherungsbedingungen genommen werden. Die Versicherung muß für alle nach Satz 1 zu versichernden Haftpflichtgefahren bestehen und für jede einzelne Pflichtverletzung gelten, die Haftpflichtansprüche gegen den Notar zur Folge haben könnte.

(2) Vom Versicherungsschutz können ausgeschlossen werden
Ersatzansprüche wegen wissentlicher Pflichtverletzung,
Ersatzansprüche aus der Tätigkeit im Zusammenhang mit der Beratung über außereuropäisches Recht, es sei denn, daß die Amtspflichtverletzung darin besteht, daß die Möglichkeit der Anwendbarkeit dieses Rechts nicht erkannt wurde,
Ersatzansprüche wegen Veruntreuung durch Personal des Notars, soweit nicht der Notar wegen fahrlässiger Verletzung seiner Amtspflicht zur Überwachung des Personals in Anspruch genommen wird.

Ist bei Vorliegen einer Amtspflichtverletzung nur streitig, ob der Ausschlußgrund gemäß Nummer 1 vorliegt, und lehnt der Berufshaftpflichtversicherer deshalb die Regulierung ab, hat er gleichwohl bis zur Höhe der für den Versicherer, der Schäden aus vorsätzlicher Handlung deckt, geltenden Mindestversicherungssumme zu leisten. Soweit der Berufshaftpflichtversicherer den Ersatzberechtigten befriedigt, geht der Anspruch des Ersatzberechtigten gegen den Notar, die Notarkammer, den Versicherer gemäß § 67 Abs. 3 Nr. 3 oder einen sonstigen Ersatzberechtigten auf ihn über. Der Berufshaftpflichtversicherer kann von den Personen, für deren Verpflichtungen er gemäß Satz 2 einzustehen hat, wie ein Beauftragter Ersatz seiner Aufwendungen verlangen.

(3) Die Mindestversicherungssumme beträgt 500 000 Euro für jeden Versicherungsfall. Die Leistungen des Versicherers für alle innerhalb eines Versicherungsjahres verursachten Schäden dürfen auf den doppelten Betrag der Mindestversicherungssumme begrenzt werden. Der Versicherungsvertrag muß dem Versicherer die Verpflichtung auferlegen, der Landesjustizverwaltung und der Notarkammer den Beginn und die Beendigung oder Kündigung des Versicherungsvertrages sowie jede Änderung des Versicherungsvertrages, die den vorgeschriebenen Versicherungsschutz beeinträchtigt, unverzüglich mitzuteilen. Im Versicherungsvertrag kann vereinbart werden, daß sämtliche Pflichtverletzungen bei der Erledigung eines einheitlichen Amtsgeschäftes, mögen diese auf dem Verhalten des Notars oder einer von ihm herangezogenen Hilfsperson beruhen, als ein Versicherungsfall gelten.

(4) Die Vereinbarung eines Selbstbehaltes bis zu 1 vom Hundert der Mindestversicherungssumme ist zulässig.

(5) Zuständige Stelle im Sinne des § 158c Abs. 2 des Gesetzes über den Versicherungsvertrag ist die Landesjustizverwaltung.

(6) Das Bundesministerium der Justiz wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung mit Zustimmung des Bundesrates die Mindestversicherungssumme für die Pflichtversicherungen nach Absatz 1 anders festzusetzen, wenn dies erforderlich ist, um bei einer Änderung der wirtschaftlichen Verhältnisse einen hinreichenden Schutz der Geschädigten sicherzustellen.

BGB § 195 Regelmäßige Verjährungsfrist

Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre.

BGB § 199 Beginn der regelmäßigen Verjährungsfrist und Höchstfristen

(1) Die regelmäßige Verjährungsfrist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem
1. der Anspruch entstanden ist und
2. der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste.


(2) Schadensersatzansprüche, die auf der Verletzung des Lebens, des Körpers, der Gesundheit oder der Freiheit beruhen, verjähren ohne Rücksicht auf ihre Entstehung und die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in 30 Jahren von der Begehung der Handlung, der Pflichtverletzung oder dem sonstigen, den Schaden auslösenden Ereignis an.

(3) Sonstige Schadensersatzansprüche verjähren
1. ohne Rücksicht auf die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in zehn Jahren von ihrer Entstehung an und
2. ohne Rücksicht auf ihre Entstehung und die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in 30 Jahren von der Begehung der Handlung, der Pflichtverletzung oder dem sonstigen, den Schaden auslösenden Ereignis an.


Maßgeblich ist die früher endende Frist.

(4) Andere Ansprüche als Schadensersatzansprüche verjähren ohne Rücksicht auf die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in zehn Jahren von ihrer Entstehung an.

(5) Geht der Anspruch auf ein Unterlassen, so tritt an die Stelle der Entstehung die Zuwiderhandlung.

Nachfrage vom Fragesteller 10.03.2007 | 11:48

Sehr geehrter Herr Böhler,
vielen Dank für die schnelle Antwort.

Es geht hier aber nicht um die in ca. 1999/2000 erfolgte Immobilienübertragung der Eltern auf die Tochter mit dem Hinweis auf das Rückübertragsrecht, sondern um die in 2006 erfolgte Rückübertragung von Tochter auf die Eltern auf Grund bestehender allgemeiner und gewisser persönlicher Bedenken.

Hier scheidet ja eine Verjährung in jedem Fall aus.

Es ist auch kein Übertrag unter Eheleuten gewesen.

Würde der Einwand der Tochter auf die Richtigkeit und die Frage der Eltern nach der Kostenfrage kein ausreichender Beweis für die Beweisungführung gegenüber der Berufshaftpflicht sein, die der Notar nicht oder nur oberflächlich abgetan hat. Reichen die Aussagen einer Beweisführung der drei Personen nicht aus?

Kann sich der Notar einer Meldung zur Schadenshaftpflicht entziehen?

Vielen Dank nochmals für eine schnelle Antwort, da am 12.03.2007 ein Termin beim Notar wegen Ausfüllung der Schenkungsformulare an das FA ansteht.
MfG Franz-Josef Wiemer

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.03.2007 | 13:15

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage, die mir dankenswerterweise Gelegenheit zur Ausräumung des entstandenen Missverständnisses gibt, beantworte gerne wie folgt:

In der Tat ist bei der aktuellen Rückübertragung noch keine Verjährung eingetreten. Die Rechtsgedanken des genannten Urteils des OLG Koblenz können aber wie gesagt auch in Ihrer Konstellation Anwendung finden (auch wenn dort ein etwas abgewandelter Sachverhalt zu Grunde lag).

Die Aussagen Ihrer Tochter, Ihrer Frau und Ihnen selbst sind taugliche Beweismittel über Partei- und Zeugenvernehmung. Das außergerichtliche Verhalten der Versicherung hängt maßgeblich von der Stellungnahme des Notars ab, also ob dieser auch „offiziell“ zu seinem Fehler steht. Ansonsten steht „Aussage gegen Aussage“ und ein Gerichtsverfahren ist zur endgültigen Klärung notwendig.

Der Notar sollte sich auch im eigenen Interesse (sonst begeht er eine Obliegenheitsverletzung, die ihn ggf. allein haften lässt) den Schaden seiner Versicherung melden. Wenn aber eine außergerichtliche Regulierung des Schadens abgelehnt werden sollte, was unter Leugnung eines Fehlers häufig der Fall ist, bleibt nur der Weg einer Klage zum Landgericht. Dort herrscht Anwaltszwang (§ 78 ZPO).

Ich hoffe, ich konnte Ihre Frage nunmehr beantworten.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

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