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Rücktritt von notariellem Kaufvertrag (Grundstück) wegen Taubenzucht


19.02.2007 21:33 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth



Hallo,

wir haben einen notariellen Kaufvertrag über den Kauf eines Grundstückes (Baulücke im bestehenden Wohngebiet, bebaubar nach §34, in Baden-Württemberg) unterschrieben. Der Kaufpreis wird in einer Woche zur Zahlung fällig, die Auflassungsvormerkung ist erfolgt.

Trotz mehrfacher Begehung des Grundstückes ist uns nicht aufgefallen, daß der direkte Nachbar Tauben und vermutlich noch andere Vögel auf seinem Gründstück hält.

Natürlich wurden wir von den Voreigentümern nicht auch auf diese Tatsache hingewiesen.

Inzwischen haben wir gesehen und gehört das auf dem Nachbargrundstück mehrere Tauben (bis zu 25 Stück und vielleicht auch mehr) auf dem Dach sitzen und vermutlich noch andere Vögel in Volieren "Radau" machen.

Wir vermuten, daß die Vögel über Winter eingesperrt waren und wir sie deshalb nicht sehen und hören konnten .Nun (leider nachdem wir den KV unterschrieben haben) sind die Tiere wieder sicht- u. hörbar.


Gibt es eine Möglichkeit von dem KV zurückzutreten?

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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.

Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:

Zunächst sollten Sie die Bestimmungen des notariellen Kaufvertrages durchsehen, ob ein vertragliches Rücktrittsrecht vereinbart worden ist.

Darüber hinaus dürfte ein Haftungsausschluss vereinbart worden sein, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden.
Auf einen derartigen Haftungsausschluss kann sich der Verkäufer allerdings dann nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.
Letzteres dürfte nicht der Fall sein.

Ob der Verkäufer nun seinerseits die Taubenhaltung auf dem Nachbargrundstück arglistig verschwiegen hat, lässt sich von hier aus nicht abschließend beurteilen.
Das hängt davon ab, ob der Verkäufer das Grundstück selbst erst vor kurzem erworben hat, ohne von der Taubenhaltung Kenntnis zu haben. In diesem Fall dürfte ein arglistiges Verschweigen ausscheiden.
Lässt sich aber die positive Kenntnis des Verkäufers nachweisen, liegt arglistiges Verschweigen der Taubenhaltung nahe.

Liegt arglistiges Verschweigen durch den Verkäufer vor, können Sie nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wirksam vom Kaufvertrag zurücktreten.

Ich empfehle die Mandatierung eines Kollegen vor Ort, um die Angelegenheit letztverbindlich klären zu lassen und Rechtsverlusten vorzubeugen.
Dies ist schon deshalb angezeigt, da die Kaufpreiszahlung in Kürze fällig ist.

Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.
Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Einstweilen verbleibe ich

mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -

Hamburg 2006
info@kanzlei-roth.de

Nachfrage vom Fragesteller 19.02.2007 | 22:46

Sehr geehrter Herr RA Roth,
vielen Dank für Ihre "Blitzantwort".
Ein explizites vertragliches Rücktrittsrecht ist nicht vereinbart worden.

Im Kaufvertrag befindet sich folgende Passage hinsichtlich Mängeln:
"Alle Ansprüche und Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels des Grundstücks, sind ausgeschlossen. Ausgeschlossen sind auch alle Ansprüche auf Schadensersatz, es sei denn der Verkäufer handelt vorsätzlich .
Der Verkäfer versichert in Kenntnis seiner insoweit gegebenen Aufklärungspflicht, dass ihm versteckte Sachmängel des Vertragsgegenstandes nicht bekannt sind.
Der Käufer hat den Vertragsgegenstand besichtigt.
Er kauft ihn in gegenwärtigem Zustand.
Für nachweislich nach der Besichtigung entstandene Mängel haftet jedoch der Verkäufer nach den gesetzlichen Vorschriften."
.....
"Die Beteiligten erklären nach Belehrung, dass ein Verbrauchervertrag nicht vorliegt."

Die beiden Verkäufer (Bruder + Schwester) sind seid mind. 25 J. im Besitz dieses Baugrundstückes und wohnen in der Nähe (im gleichen Ort). Der Tauben-Nachbar züchtet vermutlich schon viele Jahre dort Tauben.

Ist die Taubenzucht des Nachbarn überhaupt ein Mangel?
vielen Dank im voraus

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.02.2007 | 23:48

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihren Nachtrag.

Streng genommen ist die Taubenhaltung auf dem Nachbargrundstück kein Mangel, da Sie insoweit keine Beschaffenheit (keine Lärmbelästigung durch Taubenhaltung) vereinbart haben.

Da Sie jedoch - bei Kenntnis der Taubenhaltung - den Kaufvertrag nicht abgeschlossen hätten bzw. zu einem geringeren Kaufpreis, können Sie den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung des Verkäufers anfechten.
Der Verkäufer hätte Sie vor Vertragsschluss auf den wertbildenden Umstand der Taubenhaltung auf dem Nachbargrundstück und der damit einhergehenden Lärmbelästigung aufklären müssen.

Das Anfechtungsrecht wegen arglistiger Täuschung ist von dem Haftungsausschluss des notariellen Kaufvertrages nicht umfasst und eröffnet Ihnen somit die Lösung vom Vertrag.



Mit freundlichen Grüßen aus
Hamburg
K. Roth
- Rechtsanwalt -

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