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Rücktritt von not. Kaufvertrag / Kosten

23.09.2010 10:12 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dr. Danjel-Philippe Newerla



Der Käufer eines Hauses möchte nun vom notar. Kaufvertrag zurücktreten. Ich, Verkaufer, habe ihm einen not. Aufhebungsvertrag vorgeschlagen. Dieser wird nun in einer Woche unterschrieben. Der Notar hat mir, auf Anfrage, mitgeteilt, dass für den Kaufvertrag Kosten in Höhe von 800€ und für den Aufhebungsvertrag 600€ anfallen. Der Notar hat mir bei einem telefon. Gespräch gesagt, die Kosten für den Kaufvertrag wären zu teilen. Seine Notarangest. sagte alle Kosten müssen vom Käufer getragen werden. Ich möchte nicht noch auf irgendwelchen Kosten sitzen bleiben und daher vor Unterschrift des Aufhebubgsvertrages anfallende Beträge einfordern. Daher nun die Frage wer den Kauf- bzw. den Aufhebungsvertrag bezahlen muss ? Fallen noch weitere Kosten im Rahmen der Rückabwicklung an ?
Bitte keine lapidaren Antworten, Danke.

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich Ihnen sehr gerne wie folgt beantworten möchte:


Zunächst einmal stellt sich natürlich die Frage, ob der Käufer hier vom Kaufvertrag aus rechtlichen Gesichtspunkten zurücktreten kann. Dieses wäre nur dann der Fall, wenn er ein vertragliches oder ein gesetzliches (vgl. § 323 BGB o. § 326 BGB) Rücktrittsrecht hätte.

Ein vertragliches Rücktrittsrecht hätte der Käufer nur dann, wenn er es mit Ihnen in dem notariellen Kaufvertrag ausdrücklich vereinbart hat. Dann müssten auch die Voraussetzungen für den Rücktritt, so wie sie im Vertrag festgeschrieben worden sind, vorliegen.

Sollte es eine solche vertragliche Regelung nicht geben, so kann der Käufer nur dann vom Vertrag zurücktreten, wenn Ihnen als Verkäufer die Erbringung der Leistung, so wie sie vertraglich geschuldet ist, unmöglich ist, oder wenn Sie sich nicht vertragsgemäß verhalten hätten,wofür ich nach Ihrer Schilderung keinerlei Anhaltspunkte habe und wovon ich nicht ausgehe, und der Käufer Ihnen erfolglos eine angemessene Frist zum Abstellen dieses vertragswidrigen Verhaltens gesetzt hat. Dies kann ich Ihrer Sachverhaltsschilderung ebenfalls nicht entnehmen.

Sofern kein Rücktrittsgrund im oben genannten Sinne vorliegt, ist der Käufer auch an den Vertrag gebunden und Sie bräuchten sich auf eine Rückabwicklung nicht einzulassen. Etwas anderes ist es natürlich, wenn zwar kein Rücktrittsgrund besteht, Sie den Vertrag aus welchen Gründen auch immer genau wie der Käufer ebenfalls rückabwickeln möchten.

In diesem Fall wäre genauso vorzugehen, wie Sie es vorgeschlagen haben, nämlich einen einvernehmlichen Aufhebungsvertrag zu schließen.

Bezüglich der Notarkosten sieht es dann folgendermaßen aus. Sollte ein Rücktrittsrecht vorliegen, was ich Ihrer Schilderung nicht entnehmen kann und in dem notariellen Vertrag eine Regelung sein, wer in diesem Fall die Kosten zu tragen hat, dann müsste schließlich auch diese Person die Kosten tragen.

Sollte ein Rücktrittsrecht vorliegen im oben genannten Sinne und keine entsprechende Regelung im Notarvertrag über die Kosten vorhanden sein, so hätte diejenige Partei, die den Rücktrittsgrund geliefert hat, sich also vertragswidrig verhalten hat, diese Kosten als Schadensersatzposition gem. §§ 280,325 BGB zu tragen.

Sollte es sich aber nicht um ein Rücktrittsrecht, sondern um eine einvernehmliche Aufhebung des Vertragsverhältnisses handeln, wovon ich nach Ihrer Schilderung zunächst ausgehe, so gibt es keine feste rechtliche Regelung, wer die Kosten trägt, da es sich ja um einen einvernehmlichen Vertrag (also bei dem Aufhebungsvertrag) handelt.


Interessengerecht und üblich wäre es für den Fall, dass beide Parteien die Aufhebung wünschen, dass die Kosten geteilt werden.

Liegt das Interesse überwiegen auf Seiten des Käufers, den Vertrag rückabzuwickeln, so wäre es interessengerecht, dass er die Kosten trägt.

Im Endeffekt ist es aber genau wie bei dem Abschluss eines Grundstückskaufvertrages. Hier gibt es auch keine gesetzliche Regelung, wer diese Kosten zu tragen hat, so dass es im Endeffekt Verhandlungssache ist . Demnach gibt es drei Möglichkeiten: der Käufer trägt die Kosten, der Verkäufer trägt die Kosten oder die Kosten werden in einem bestimmten Verhältnis unter den Vertragsparteien aufgeteilt.

Letztendlich ist es also Verhandlungssache. Dies hängt auch ganz einfach damit zusammen, dass ein Aufhebungsvertrag immer etwas einvernehmliches ist, also beide Parteien einverstanden sein müssen und die eine Partei die andere Partei somit nicht zum Abschluss eines solchen Aufhebungsvertrages zwingen kann in rechtlicher Hinsicht.

Sofern in grundbuchlicher Hinsicht noch nichts erfolgt ist, also beispielsweise noch keine Umschreibungsanträge beim zuständigen Grundbuchamt gestellt worden sind, und auch im Kaufvertrag keine weiteren Kosten aufgeführt sind, was ich ohne Kenntnis des Kaufvertrages nicht beurteilen kann, gehen mit der Rückabwicklung grundsätzlich keine weiteren Kosten als die Notarkosten einher.

Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht und wünsche Ihnen viel Erfolg und alles Gute!

Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:

Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können natürlich gerne über meine E-Mail-Adresse oder die Nachfrageoption mit mir Verbindung aufnehmen.

Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Donnerstagvormittag!

Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Stresemannstr. 46
27570 Bremerhaven
kanzlei.newerla@web.de

Fax.0471/140244



Nachfrage vom Fragesteller 23.09.2010 | 11:19

Hallo,
vielen Dank für die ausführliche Antwort. Es wurde kein besonderes Rücktrittsrecht im Kaufvertrag vereinbart. Es gibt allerdings Anzeichen, dass ich das Geld selbst wenn ich auf meinem Anspruch beharre nicht bekommen werde. Deshalb habe ich dem Käufer die Möglichkeit des Aufhebungsvertrages eingeräumt. Weiterhin habe ich natürlich das Interesse schnellstmöglich einen seriösen Käufer zu finden. Wenn ich Sie richtig verstanden habe müsste im Aufhebungsvertrag vereinbart werden, dass der Käufer die Kosten trägt ? Das Grundbuchamt war bereits tätig und hat den potenziellen Käufer vorgemerkt, muss ich die anfallenden Kosten tragen. ?

Vielen Dank für die schnelle und freundliche Bearbeitung

Andreas Wilke

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.09.2010 | 11:33

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich Ihnen sehr gerne wie folgt beantworten möchte:

Ich habe mir schon fast gedacht, dass hier kein Rücktrittsgrund vorliegt. Ich wollte diesen Punkt auch nur der Vollständigkeit halber ansprechen. Ein Rücktrittsgrund würde dann vorliegen, wenn sich Ihre Befürchtungen bewahrheiten würden, wenn also der Käufer den Kaufpreis nicht vollständig zahlen könnte/würde.

Da kein Rücktrittsgrund vorliegt, kommt in der Tat nur eine einvernehmliche Aufhebung des Vertrages in Betracht. Es bleibt also bei dem Grundsatz, dass es Verhandlungssache ist. Hierbei spielt wie bereits gesagt eine Rolle, für wen das Rückabwicklungsinteresse größer ist. Ieiner Einschätzung nach ist das Interesse bei Ihnen in etwa gleich (auf Ihrer Seite vielleicht sogar noch einen Tick größer), so dass eine anteilige Kostentragung interessengerecht wäre.

Selbstverständlich sollten Sie im Rahmen der Verhandlungen versuchen, ob nicht der Käufer die Kosten trägt. Argumentieren könnten Sie hier mit seiner finanziellen Situation. Wenn der Vertrag nämlich jetzt beendet wird, geht es noch relativ kurz und schmerzlos. Sollte es zu einem späteren Zeitpunkt kommen, so könnte es insbesondere nach erfolgter Eigentumsumschreibung zu Streitereien und notfalls gerichtlichen Auseinandersetzungen kommen.

In dem Aufhebungsvertrag sollte dann auch unbedingt festgeschrieben werden, wer die Kosten trägt.

Mit den Rückabwicklungskosten in Bezug auf das Grundbuchamt verhält es sich genau wie mit den Vertragskosten. Auch hier müssSen Sie sich einigen und sie sollten versuchen mit der eben genannten Argumentation eine Kostentragung des Käufers herbeizuführen.


Ich hoffe ihre Nachfrage zu ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und wünsche Ihnen noch einen angenehmen Tag und alles Gute für Ihr weiteres Vorgehen!


Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Stresemannstr. 46
27570 Bremerhaven
kanzlei.newerla@web.de

Fax.0471/140244



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