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Rücktritt von einer Grundstückskauf-Reservierungsvereinbarung

| 21.06.2009 07:01 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Unterzeichnung Vereinbarung Mitte April
Hinweis: Makler = Grd.stck.Eigentümer mit Rechtsform GmbH
Inhalt Reserv.Vereinbarung:
Absicht zum Erwerb Grundstück zu einem festen Preis jedoch ohne Termine/Fristen w/Notartermin + Voraussetzung für Behalt Reserv.Gebühr i.H.v.1 %des Kaufpreises=Erteilung Baugenehmigung
+ Zusicherung Makler ab sofort keine weitere Bewerbung mehr
+ Verfall Gebühr bei Rücktritt d. Käufer
-----------------------------------------------------------------------
Vereinbarte Gebühr wurde von mir Ende April vollständig bezahlt
-----------------------------------------------------------------------
Anmerkung: Bauantrag wurde erst Mitte Mai gestellt -> Dauer 8 -
12 Wochen->somit im Moment kein Nachteil für Makler da KP erst nach Vorliegen Baugenehmigung fällig
Weiterer Verlauf:
erster Notartermin für 20.5. ausgemacht (w/meinem Urlaub bis Mitte Mai)
Absage von mir am 15.5. w/schwerem Unfall Familienmitglied
Brief Makler v. 15.5. mit Fristsetzung neue Terminvereinbarung bis
25.5.
Telefonat am 22.5. mit meinem mdl. Angebot für vorzeitige Auflösung unter festen Bedingungen (Rückerstattung meiner
Anzahlung abzgl. einer Kostenpauschale v. rd.20 % z.G. Makler)
Makler bat um schriftl. Zusammenfassung meiner Bedingungen.
Jedoch schrieb Makler bereits am 23.5. einen Brief w/Androhung Kü Reserv.Vereinbarung, falls kein NotarTermin bis 29.5. ausgemacht
wird sowie forderte er erstmals Vorlage Fin.bestätigung durch Bank
Mein Mail w/Auflösungsbedingungen schrieb ich am 25.5. an Makler
somit vor Erhalt der Kü-Androhung > blieb bis heute unkommentiert;
sofortiger schriftl.Widerspruch am 29.5. meinerseits dass keine
vorzeitige Auflösung erfolgen wird und dass in der
Reserv.Vereinbarung keinerlei Fristen ausgemacht wurden + somit kein Verzug besteht + ihm bisher kein Schaden entstanden ist + er zusätzl. Si-Leistung hat + ich Termin rechtzeitig vor Erteilung der Baugenehmigung ausmachen werde+ er seine Pflichten einhalten
soll
per 8.6.09 nun einseitiger schriftl. Rücktritt (KEINE KÜNDIGUNG) von Reserv.Vereinbarung durch Makler w/fehlendem Notartermin + fehlender FinanzierungsBestätigung
-> Baugenehmigung jedoch dzt.immer noch offen
ABER: Objekt ist bis heute noch im Internet eingestellt (nur mit
Hinweis reserviert) -> m.E. stellt das, da für jedermann alle Daten zugänglich sind, eine unveränderte Objekt-Bewerbung dar (Nachweis ü/div. Ausrucke).
+++++++++++++++++++
Folgende Fragen hätte ich:
+++++++++++++++++++
1) Hat Makler seine Pflichten verletzt (unveränderte Bewerbung ) ?
2) Was bedeutet der Rücktritt für mich(= Anrecht auf Rückzahlung
bzw. kann/muß ich ggfs.noch widersprechen)?
3) Welche Ansprüche habe ich, wenn Makler das Grd.stck. zwztl.
an Dritte veräußert ?
4) Kann Makler die Rückzahlung rechtswirksam verweigern
(z.B.Kosten aufrechnen) ?
5) Wie sind hier im allgemeinen die Aussichten im Falle eines
möglichen Rechtsstreites (lt. meiner Versi ist dieser Fall nicht
im VersiUmfang enthalten)?

Abschließend noch eine Bitte zur Antwort:
Es kann gern auch ein entsprechender § aus dem BGB etc.
mitaufgeführt werden.

Besten Dank vorab.MfG

Sehr geehrte(r) Rechtssuchende(r),

Ihre Anfrage möchte ich anhand Ihrer Sachverhaltsdarstellung wie folgt beantworten und vorab darauf hinweisen, dass dieses Forum nur geeignet ist, einen groben Abriss über die rechtliche Lage zu erteilen und kein tiefgründiges Mandantengespräch ersetzen kann.
Mit einer, wie von Ihnen geschlossenen Reservierungsvereinbarung verpflichten sich die Parteien, grds. während eines bestimmten Zeitraumes das Objekt dem potentiellen Käufer zu reservieren und damit keinem Dritten anzubieten. Bei Ihnen tritt die Besonderheit hinzu, dass nach Ihren Angaben ein Zeitraum für welchen das Grundstück für Sie zum Kauf reserviert sein sollte, nicht vereinbart wurde. Ich weise Sie bereits jetzt daraufhin, dass der Bundesgerichtshof mit seinem Urteil vom 10.02.1988, Az.: IV a ZR 268/86 entschieden hat, dass eine Reservierungsvereinbarung ohne zeitliche Begrenzung gemäß §138 BGB sittenwidrig und damit nichtig ist. Vorliegend dürfte aber die Besonderheit, dass der Makler gleichzeitig der Verkäufer ist, die Anwendung dieser Rechtsprechung entfallen lassen, da diese zum Schutz des Verkäufers dient, gegenüber diesem sich der Makler verpflichtet, einen zügigen Verkauf herbeizuführen. Treffen Makler und Verkäufer jedoch in einer Person zusammen, so kann auf diesen Beschleunigungsgrundsatz wirksam verzichtet werden.
Als Gegenleistung haben Sie eine entsprechende Gebühr versprochen, Ende April auch gezahlt, zunächst als Sicherheitsleistung. Erst die Erteilung der Baugenehmigung sollte der Rechtsgrund für das Behaltendürfen der Gebühr darstellen. Da ich Ihren Sachverhaltsangaben nichts Gegenteiliges entnehmen kann, gehe ich davon aus, dass die Baugenehmigung auch bis zum heutigen Tage noch nicht erteilt wurde.

Nun zu Ihren Fragen im Einzelnen:
1. Pflichtverletzung des Maklers bei unveränderter Bewerbung des Objektes ?
Um diese Frage eindeutig beurteilen zu können, bedürfe eines Blickes in die Reservierungsvereinbarung oder aber in die Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Maklers, soweit solche vorhanden sind.
Im Regelfall ist es, dass sich der Makler, der hier zudem auch Verkäufer ist, mit Abschluss der Reservierungsvereinbarung verpflichtet, keine weiteren Dritte für das Objekt zu interessieren. Nun stellt sich die Frage, ob der Makler bereits mit dem Reservierungsvermerk dieser Pflicht genügt. Wenn das Verhalten des Maklers auch als grenzwertig zu beurteilen ist, so vertrete ich die Auffassung, dass er seiner Pflicht mit dem Reservierungsvermerk genügt. Hiermit gibt der Makler eindeutig entwaigen anderen Käufern zu verstehen, dass das Objekt derzeit nicht in verbindlicher Weise angeboten werden kann. Für den Geschäftskreis wird dies unmissverständlich deutlich gemacht mit einem solchen Vermerk. Es entspricht auch der verbreitenden Praxis der Makler, dass Objekte, die beispielsweise bereits reserviert sind oder aber im Falle einer Versteigerung der Beschlagnahme des Gerichts oder des Gläubigers unterliegen, weiter angeboten werden. Es gibt jedoch eine Literaturmeinung, dass sich der Makler verpflichtet, das Objekt gänzlich vom Markt zu nehmen. Da dies durch die Rechtsprechung derart noch nicht bestätigt wurde, gehe ich im Zweifel davon aus, dass eine Pflichtverletzung nicht vorliegt.
Darüber hinaus würde sich die Frage eines möglichen Schadens Ihrerseits stellen.

2. Rücktritt durch den Makler und mögliche Folgen
Bzgl. des durch den Makler am 08.06. ausgesprochenen Rücktritts, stellt sich zunächst die Frage, stand ihm ein solches Rücktrittsrecht überhaupt zu.
Ihren Sachverhaltsangaben lässt sich ein solches Recht den vertraglichen Bedingungen gerade nicht entnehmen. Hiernach sollte nur der Käufer zum Rücktritt berechtigt sein. Für eine abschließende Beurteilung ist jedoch der Blick in die Vertragsunterlagen und die Allgemeinen Geschäftsbedingungen unerlässlich, so dass ich Sie nochmals darauf hinweisen möchte, dass eine gänzlich andere Betrachtungsweise hieraus ergeben kann.
Ein solches Recht könnte sich jedoch aus dem Gesetz selbst ergeben. Gemäß §323 BGB ist der Gläubiger dann zum Rücktritt vom Vertrag berechtigt, wenn der Schuldner bei einem gegenseitigen Vertrag eine fällige Leistung nicht oder nicht vertragsgemäß innerhalb einer zur Nacherfüllung gesetzten Frist erbringt.
Nach Ihren Sachverhaltsangaben begründet der Makler seinen Rücktritt damit, dass Sie ihm innerhalb einer gesetzten Frist weder einen Notartermin noch die Finanzierungsbestätigung vorgelegt haben. Nun stellt sich die Frage, war dies eine Leistung zu der Sie verpflichtet waren. Auch dies kann nicht ohne der Vertragsunterlagen oder der Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht beantworten. Sollten hierin nichts vereinbart worden sein, dass der Notartermin durch Sie zu bestimmen und eine Finanzierungsbestätigung vorzulegen ist, dann wurde hierüber keine wirksame Leistungspflicht ihrerseits begründet, so dass Sie mit einer solchen auch nicht in Verzug geraten konnten. Sicher hat Sie der Makler einseitig aufgefordert einen solchen Termin zu bestimmen, doch war er aus meiner Sicht hierzu nicht berechtigt, zumal der weitere Vertragsschluss von der Baugenehmigung abhängig gemacht worden war.
Bzgl. der Finanzierungsbestätigung liest sich derzeit so, als wurde diese nicht in der Reservierungsvereinbarung niedergelegt, sondern nachträglich gefordert, so dass auch keine Leistungspflicht Ihrerseits begründet werden konnte.
Aus meiner Sicht kann sich der Makler auch nicht etwa darauf berufen, dass ihm ein Festhalten am Vertrag nicht mehr zumutbar wäre. Der durch den Makler ausgesprochene Rücktritt stellt sich damit als unwirksam dar. Ich weise Sie jedoch daraufhin, dass dies nur eine grobe Beurteilung darstellt und dringend der Prüfung der Einzelheiten bedarf, die mir unbekannt sind.
Insoweit konnte der Vertrag nicht in ein Rückabwicklungsverhältnis gewandelt werden.
Sie können den Rücktritt wegen Unwirksamkeit zurückweisen. Möglich wäre auch eine Zurückweisung aus Gründen des §174 BGB wobei die Frist hierfür bereits verstrichen ist.
Soweit Sie den Rücktritt akzeptieren, müssten gewährte Leistungen zurückgewährt werden. Hierbei könnten Sie jedoch Verluste erleiden, wenn im Vertrag vereinbart wurde, dass der Makler berechtigt ist, einen gewissen Prozentsatz einzubehalten.


3. Welche Ansprüche stehen Ihnen zu, wenn der Makler zwischenzeitlich an Dritte verkauft?
Der Makler wird sich hierbei natürlich auf den Standpunkt stellen, er sei vom Vertrag wirksam zurückgetreten. Sie müssten dann darlegen und beweisen, warum der erklärte Rücktritt gerade nicht wirksam war und der Vertrag samt seinen Rechten und Pflichten damit weiterhin besteht. Soweit Ihnen das gelingt, wäre der Makler selbstverständlich zum Schadensersatz verpflichtet, §280 BGB. Ihnen obliegt es jedoch dann darzulegen und zu beweisen, dass Ihnen ein Schaden entstanden ist. Ein solcher wird jedoch häufig nicht vorhanden sein, da Sie nachweisen müssten, dass der Verkäufer tatsächlich auch an Sie verkauft hätte. Sie müssten hierfür Umstände vortragen, aus denen sich ergibt, dass auch tatsächlich an Sie verkauft worden wäre (bsp. Zusagen des Veräufers usw.) und diese zudem unter Beweis stellen.

4. Kann der Makler die Rückzahlung der SiL verweigern?
Dies kann er nur, wenn vertraglich vereinbart wurde, dass im Falle der Kündigung durch den Makler dieser berechtigt sein soll eine Stornogebühr einzubehalten. Hierbei kommt es wiederrum auf den Vertragsinhalt und die AGB an. Nach Ihren Sachverhaltsangaben soll dies nur im Falle des Rücktritts durch den Käufer der Fall sein.
Möglich erscheint es noch, dass der Makler im Weiteren ein Schaden erlitten hat, bei welchem Sie gemäß §280 BGB zum Ersatz verpflichtet wären, beispielsweise, dass dem Makler ein Verkauf zu besseren Konditionen entgangen ist. Hierzu kann ich jedoch keine Aussage treffen. Ich halte jedoch einen solchen Nachweis des Maklers für äußerst schwierig, zumal die Reservierungsvereinbarung hier ohnehin auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde und unter der Bedingung der Baugenehmigung stand.
Schadensersatz wegen Verzuges scheitert an einem Leistungsverzug Ihrerseits, wie bereits erläutert.
Soweit es dem Makler aber gelingt einen solchen Anspruch zu konstruieren, so ist er durchaus grds.berechtigt gegen Ihre Forderung gemäß §387 ff. BGB aufzurechnen.

5. Prozessrisiko
Insoweit ist es schwer möglich eine Prognose abzugeben. Dies ist durch die Komplexität des Sachverhaltes sowie der notwendigen Prüfung der Einzelheiten abhängig. Ich wage daher lediglich nach momentanen Stand der Dinge eine Prognose von 50 zu 50 abzugeben. Ich weise Sie daraufhin, dass diese Prognose sich schnell zu Ihren Lasten drehen kann, soweit Einzelheiten des Vertrages die Problembereiche entsprechend regeln. Ich rate Ihnen daher an, sich an einen Anwalt Ihres Vertrauens zu wenden, der den Sachverhalt in Anbetracht der notwendigen Unterlagen nochmals sorgfältig prüft und die notwendigen Schritte einleitet. Vorab sollten Sie den Rücktritt als grundlos zurückweisen und auf Vertragserfüllung bestehen.

Gerne steht Ihnen die Kanzlei Pankonin & Partner für eine weitere Bearbeitung zur Verfügung. Hierbei darf ich Ihnen mitteilen, dass wir mit einer Kanzlei in Ihrer Region in Kooperation zusammen arbeiten.

Ich hoffe, Ihnen vorerst geholfen und Ihre Frage mit Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und verbleibe

Ergänzung vom Anwalt 21.06.2009 | 09:57

Mögliche grammatikalische Fehler bitte ich zu entschuldigen. Auf Grund der Komplexität und des Zeitablaufes war es leider nicht mehr möglich, den Text vorab nochmals durchzulesen.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 24.06.2009 | 01:27

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Stellungnahme vom Anwalt:
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Antwort war OK, ich hatte noch eine Zusatzfrage: wenn sich Verein auflöst, kann der Vorstand als Liquidator fungieren? mfg PH ...
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