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Rücktritt von Mietvertrag vor Unterzeichnung?

| 10.05.2015 15:30 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Guten Tag,

Ich schreibe etwas ausführlicher, damit man sich ein möglichst genaues Bild vom Sachverhalt machen kann.

Ich bin selbstständiger Freelancer und habe mich für eine Mietwohnung (EG, 60 m2 für 900 Euro warm in einer großen deutschen Stadt beworben)

Der Wohnungsmarkt ist hier sehr angespannt. Und man muss sehr schnell handeln und Einsatz zeigen, damit man überhaupt eine Chance hat.

Ich habe darum mehrere Wohnungen besichtigt und bereits bei Besichtigung für ein paar Wohnungen jeweils beim Makler (ohne Zeugen) großes Interesse bekundet "Ich möchte die Wohnung gerne haben". Habe auch an diesem Tag eine komplette Mappe mit allen Informationen und Nachweisen abgegeben die der Vermieter braucht.
Unterschriebene Selbstauskunft (Hier stehen auch Miethöhe, NK, Kaution, Provision usw.)
Zudem steht da auch, dass ich mich damit bereiterkläre der Maklerin 2,3 Nettomieten zu zahlen bei erfolgreicher Vermittlung. Nur wann ist diese denn Abgeschlossen?
Schon jetzt, oder erst wenn ich unterschreibe?

Nicht enthalten auf der Mieterselbstauskunft sind zb Angaben über Untervermietung oder Tierhaltung. Diese Punkte sind mir wichtig (da ich in Zukunft gerne 1-2 Katzen hätte und aus beruflichen Gründen hin und wieder für 3-4 Monate weg sein werde), aber ich habe dies im Vorfeld noch nicht angesprochen... um meine Chancen nicht zu gefährden. Diese Themen wurden also von beiden Seiten noch nicht angesprochen.

Nun wurde ich bei einer dieser Wohnungen zu einer zweiten Runde eingeladen. Mir wurde Vermieterin und Hausverwaltung vorgestellt. Es war ein lockeres Gespräch bei dem es nicht um Vertragsdetails ging. Den Mietvertrag habe ich bis jetzt noch nicht erhalten.
Aber auch bei diesem Gespräch sagte ich, dass ich die Wohnung unbedingt haben möchte.
Die Vermieterin meine, dass es 3 favorisierte Kandidaten gibt und Sie sich bis morgen für einen entscheiden möchte. Weiter wurde darauf hingewiesen dass der jetztige Mieter kaum geheizt habe und es wünschenswert wäre gut zu heizen damit man Schimmelbildung vorbeugen kann. Ich bin zwar auch daran interessiert es warm zu haben, jedoch hat das Haus einen Energieausweis von 298! Meine Wohnung würde hier im Erdgeschoss liegen und somit sind höhere Heizkosten zu erwarten.

Am nächsten Tag teilte mir die Maklerin per Email mit, dass ich die Wohnung haben könne. Und ob die Wände weiß oder leicht abgetönt gestrichen werden sollen.

Ich rief darauf bei der Maklerin an und bedankte mich und sagte dass ich gerne vorab den Mietvertrag sehen würde. Weiter fragte ich nach einer Nebenkostenjahresabrechnung vom Vor-Vermieter. Also nicht der letzte Vermieter der kaum geheizt hat, sonder der Vermieter davor. Nur um sicher zu gehen, dass ich nicht wieder eine 700-1000 Euro Nachzahlung bekomme, wie in meiner letzten Erdgeschosswohnung.

Die Maklerin fragte nach und berichtete mir dann, dass vom Vor-Vermeiter keine Abrechnungen mehr da wären. Diese würden immer nur 2 Jahre aufgehoben werden. Aber Ihr wurde versichert, dass die Nachzahlungen 130 Euro niemals überstiegen hätten und man oft noch etwas rausbekommen habe.

Ich sagte dann dass mich dies beruhigt und sagte weiter dass ich die Wände lieber weiß und nicht abgetönt haben wolle. Die Maklerin meinte dann noch, dass mir der Mietvertrag am Montag (also morgen) zugesendet wird.

ABER WIE ES DAS SCHICKSAL will, habe ich zwei Tage später ein viel besseres Angebot erhalten, on einer größeren Wohnung direkt um die Ecke von meinem Arbeitsplatz (5 Gehminuten und ich besitze kein Auto). Zudem ohne Maklerprovision, was mir momentan sehr helfen würde da ich eine hohe Steuerzahlung zu leisten habe.

NUN meine Frage:
Habe ich bereits einen bindenden Vertag abgeschlossen (aufgrund meines eindeutigen Interesses) oder habe ich noch das Recht auf Rücktritt (weil ich den Vertrag noch nicht unterzeichnet habe und weil die Maklerin per Telefon mitgeteilt hat dass ich die Wohnung haben könne und es demnach keine Zeugen gibt was ich darauf gesagt habe)?

Ich möchte einfach nur wissen wie ich ohne großen Groll und Ärger zu erzeugen aus dieser Sache zurücktreten kann? Die Wohnung ist schön und in einer guten Lage. Also sicher kein Problem für die Vermieterin einen anderen Interessenten zu finden. Aber ich will sicher sei, dass ich nicht schon einen mündlichen Vertag eingegangen bin der bindend ist.

Was nenn ich der Maklerin als Grund für den Rücktritt?
Geschäftliche, persönliche Gründe? In der Tat kommen gerade ein paar gründe zusammen.
Die Option für ein paar Monate in eine andere Stadt zu gehen (beruflich), die Option näher am Arbeitgeber zu wohnen und dass ich von meinem Steuerberater erfahren habe wie hoch meine Steuerzahlung ausfällt und demnach eine Wohnung mit Provision für mich eigentlich nicht mehr machbar ist, außer ich leihe mir das Geld oder nehme einen Kredit auf.

Danke für Ihre Antwort!







10.05.2015 | 18:56

Antwort

von


(21)
Köpitzer Straße 4
10315 Berlin
Tel: 030/5110683
Web: http://www.kanzlei-weber-berlin.de
E-Mail:


Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für die Nutzung von frag-einen-anwalt.de.

Sehr gern beantworte ich Ihre Anfrage basierend auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Informationen wie folgt:

Habe ich bereits einen bindenden Vertrag abgeschlossen (aufgrund meines eindeutigen Interesses) oder habe ich noch das Recht auf Rücktritt (weil ich den Vertrag noch nicht unterzeichnet habe und weil die Maklerin per Telefon mitgeteilt hat dass ich die Wohnung haben könne und es demnach keine Zeugen gibt was ich darauf gesagt habe)?

Mietverträge können grundsätzlich schriftlich oder auch mündlich abgeschlossen werden, da es kein gesetzliches Schriftformerfordernis gibt. Voraussetzung für einen wirksamen Mietvertrag ist lediglich, dass sich die Parteien (Mieter und Vermieter) über die wesentlichen Vertragsbestandteile einig sind, also wer Mieter und wer Vermieter ist (Vertragsparteien), welche Wohnung vermietet wird (Vertragsgegenstand), zu welchem Preis (Hauptleistung des Mieters) und wann das Mietverhältnis beginnt.

Der wirksame (mündliche) Vertragsschluss setzt gemäß den allgemeinen Vorschriften der §§ 145 ff BGB voraus, dass es zwischen den künftigen Vertragsparteien zu einer Willenseinigung bezüglich der o.g. Punkte kommen muss und zwar mit dem Ziel, einen Vertrag abzuschließen. Der Vertrag gilt dann als zustande gekommen, wenn das Angebot der einen Partei von der anderen Partei angenommen wurde. Wirksam wird der mündliche Vertrag im Zeitpunkt der Abgabe der Annahmeerklärung.

Eine solche Einigung zwischen Ihnen und dem Vermieter kann ich hier nicht erkennen. Es fand lediglich ein lockeres Treffen zwischen Ihnen und dem Vermieter statt, bei dem es zudem noch nicht einmal um den Mietvertrag bzw. das zukünftige Mietverhältnis als solches ging. Zwar könnte hier die Maklerin als Vertreterin des Vermieters angesehen werden und evtl. berechtigt gewesen sein, Willenserklärungen entgegen zu nehmen und auch abzugeben. Dies wurde hier allerdings auch nicht offenbart und eine entsprechende Vollmacht wurde Ihnen nicht bekannt gemacht. Zudem haben Sie auch noch kein Exemplar des schriftlichen Mietvertrages enthalten, was ebenfalls gegen einen bereits geschehenen Vertragsschluss spricht.

Somit handelt es sich bisher lediglich um Vertragsverhandlungen, Sie haben jedoch noch kein verbindliches Angebot zum Abschluss eines Mietvertrages abgegeben. Zudem fehlte es bisher sogar noch um Einigkeit bezüglich einiger Punkte, die das Mietverhältnis betreffen (z.B. Untermiete und Tierhaltung). Zudem ist zu erwähnen, dass den Vermieter die Beweislast für den vermeintlich zustande gekommenen Vertrag treffen würde. Dieser Beweis wird nur schwerlich zu erbringen sein.

Denkbar wäre hier eventuell, dass ein Vorvertrag abgeschlossen wurde. Ein solcher Vertrag besagt, dass die zukünftigen Parteien des Mietvertrages sich verpflichten, einen späteren Mietvertrag abzuschließen. Auch diesbezüglich muss eine Einigung bezüglich der späteren Vertragsbestandteile schon zum Zeitpunkt des Abschlusses des Vorvertrages stattfinden.
Ein solcher Mietvorvertrag hat auch den Sinn, den Mieter insofern abzusichern, als das der Vermieter verpflichtet ist, das Mietobjekt an den Mieter zu vermieten. Hier wurde vorliegend seitens des Vermieters sogar noch betont, dass es weitere Mietinteressenten gibt und eine endgültige Zusage, dass Sie der einzige in Frage kommende Mieter sind, haben Sie nie erhalten.

Es ist also auch nicht ersichtlich, dass hier ein Mietvorvertrag abgeschlossen wurde.

Sie sollten daher der Maklerin und dem Vermieter (nachweisbar) mitteilen, dass Ihrerseits kein Interesse mehr an dem konkreten Mietobjekt besteht und Sie daher von weiteren Gesprächen Abstand nehmen möchten. Ein Rücktritt ist mangels eines geschlossenen Vertrages nicht notwendig, kann jedoch mit selbem Schreiben hilfsweise geschehen. Dazu müssten Sie am Ende lediglich schreiben, dass Sie hiermit hilfsweise von einem eventuell geschlossenen Vertrag zurücktreten.

Sollte sich der Vermieter oder die Maklerin daraufhin quer stellen, können Sie sich gern an mich wenden.

Ich hoffe, Ihre Fragen verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten oder Nachfragen können Sie gern die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Jenny Weber
Rechtsanwältin


Rechtsanwältin Jenny Weber

Nachfrage vom Fragesteller 10.05.2015 | 19:04

Liebe Frau Weber,

vielen Dank für die ausführliche, gut verständliche und schnelle Antwort!

Ist in diesem Fall die von mir unterschriebene Mieterselbstauskunft nicht als Vorvertrag zu werten?
Hier stand die Höhe der mitkommen, NK, Heizkosten in NK enthalten, Provision.

Muss ich den im schlimmsten Fall mit einem Rechtsstreit rechnen. Ich frage nur, weil ich noch keinen Rechtsschutz abgeschlossen habe und auf größere Aufwendungen solcher Art nicht vorbereitet bin.

Muss ich der Maklerin noch einen Grund nennen warum ich von dem Mietobjekt abstand nehme? Was sage ich bei evtl. Nachfragen? Genügt es zu sagen "aus persönlichen Gründen"?

Muss ich auch nicht damit rechnen der Maklerin die Provision zahlen zu müssen?

Vielen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.05.2015 | 19:23


Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Nachfragen, die ich wie folgt beantworte:

1. Ist in diesem Fall die von mir unterschriebene Mieterselbstauskunft nicht als Vorvertrag zu werten?
Die Unterzeichnung einer Selbstauskunft stellt kein Abschluss bzw. kein Angebot zum Abschluss eines Vertrages dar. Es handelt sich lediglich um eine Vorbereitung eines abzuschließenden Vertrages. Die Selbstauskunft ist auch nicht als Abschluss eines Vorvertrages zu werten, gerade in dem Zusammenhang, dass die Verbindlichkeit aus der Urkunde selbst wohl nicht hervorgeht (es wird kein Wortlaut wie z.B. „Der Interessent verpflichtet sich, einen Mietvertrag … abzuschließen."). Die Selbstauskunft dient lediglich dazu, die Geeignetheit eines Interessenten für das angestrebte Vertragsverhältnis beurteilen zu können.

2. Muss ich den im schlimmsten Fall mit einem Rechtsstreit rechnen ?
Ein Rechtsstreit lässt sich leider nie gänzlich ausschließen. Dies hängt immer ein wenig von der „Streitlust" und Risikobereitschaft des Gegenübers ab. Ich würde Ihnen vorschlagen, dass Sie -wie bereits geschrieben- zunächst mitteilen, dass Sie kein Interesse mehr an diesem Mietobjekt haben und die Reaktion des Vermieters abwarten.

3. Muss ich der Maklerin noch einen Grund nennen warum ich von dem Mietobjekt Abstand nehme?
Grundsätzlich müssen Sie sich nicht rechtfertigen. Warum Sie keinen Vertrag abschließen wollen, geht den potentiellen zukünftigen Vermieter nichts an. Es der Privatautonomie immanent, dass jeder sich frei entscheiden kann, ob und mit wem er einen Vertrag abschließen möchte.
Bei dem hilfsweisen Rücktritt sollten Sie anführen, dass Ihnen aus zeitlichen Gründen, weil sich die Verhandlungen zu sehr in die Länge gezogen haben, ein Abschluss des Mietvertrages nicht zuzumuten ist.

Gern würde ich Ihnen weitere Nachfragen kostenfrei beantworten. Kontaktieren Sie mich zu diesem Zwecke bitte direkt unter den in meinem Profil angegebenen Daten, da diese Plattform nur die Möglichkeit der einmaligen kostenfreien Nachfrage bietet.

Mit freundlichen Grüßen
Jenny Weber
Rechtsanwältin

Bewertung des Fragestellers 10.05.2015 | 19:40

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Ich bin sehr zufrieden und kann Frau Jenny Weber absolut weiterempfehlen!


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