Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Rücktritt von Kaufvertrag - woraus ergibt sich der Anspruch auf Rücktritt?

25.03.2012 20:50 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Ich habe eine Frage bezüglich eines fiktiven Falles. Ich schreibe hier zum besseren Verständnis einmal eine längere Darstellung des Sachlage, aber habe nur eine verhältnismäßig kurze Frage, also bitte nicht erschrecken.

SV:
Am XXXX schließt Knut mit den Erben X,Y,Z einen notariellen Kaufvertrag über das Grundstück 122 ab. Die Formulierung lautet „das Grundstück, 211, mit Sporthalle, großem Bauernhaus und Kuhstall, 900m² wird zu einem Kaufpreis von 500.000 € unter Ausschluss jeglicher Gewährleistung veräußert. Gefahrübergang ist am XXX." Ohne den Zahlendreher zu bemerken unterschreiben alle Parteien. Als Knut anfangen möchte noch ein Nebengebäude zu errichten, stellt sich heraus, dass der Nachbar des Grundstücks 122 einer Grenzbebauung zustimmen müsste. Die erforderliche Zustimmung gegenüber Knut verweigert er aber am XXX und erklärt K dabei, dass auch einer der Erben schon wegen einer Grenzbebauung am XXX bei ihm angefragt hätte. Schon da hätte er erklärt, dass er jegliche Grenzbebauung ablehne. Der Erbe hatte gegenüber Knut davon nichts erwähnt, obwohl Knut schon bei den ersten Verhandlungen von der geplanten Grenzbebauung mit dem Nebengebäude erzählt hatte. Dabei hatte er gezielt darauf hingewiesen, wie wichtig diese zusätzliche Bebauung für ihn sei. Knut fühlt sich betrogen und verweigert gegenüber den Miterben die Kaufpreiszahlung.

Meine Frage:
Aus welcher Normenkette ergibt sich der Anspruch auf Rücktritt? Und dann in der Folge der Schadenersatz?
Ich muss dazu sagen, dass bereits eine Anfechtung fehlschlägt, da die Jahresfrist nicht eingehalten wurde und auch bereits klar ist, dass die Fehlbezeichnung des Grundstücks keine Auswirkungen auf die Wirksamkeit des Vertrages hat. Es kommt mir nur auf den Rücktritt und den Schadensersatz an.

Ich wäre überaus erfreut über eine Beantwortung, ich sehe den Wald vor lauter Bäumen nicht mehr.


Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.Rücktritt

Das Recht zum Rücktritt vom Kaufvertrag ergibt sich hier aus §§ 433 , 434 , 435 , 437 Nr.2 , 326 Abs.5 , 323 , 275 BGB .
Das Grundstück ist entgegen der vertraglichen Vereinbarung mit einem wohl unbehebbaren Rechtmangel nach § 435 BGB behaftet. Entgegen der vertraglich schlüssig vereinbarten Möglichkeit der Grenzbebauung ist diese tatsächlich aus rechtlichen Gründen unmöglich. Denn der Nachbar kann gegen Knut hinsichtlich der geplanten Grenzbebauung i.S.v. § 435 BGB ein Recht in der Weise geltend machen, dass er eine Grenzbebauung verweigern kann, was er ja auch tatsächlich tat.

Vertraglich wurde die Bebaubarkeit des Grundstücks schlüssig in der Weise vereinbart, dass auf Knuts Frage hinsichtlich der Bebaubarkeit des Grundstücks, der Erbe diese jedenfalls wider besseres Wissens konkludent bejaht hat und Knut davon ausgehen konnte, dass eine Grenzbebauung möglich ist.

Beweislast hinsichtlich der Einzelheiten bezüglich der vertraglichen Vereinbarung und der aus rechtlichen Gründen unmöglichen Bebauung trägt Knut.

2.Schadensersatz

Zunächst muss ein Schaden entstanden sein, der darlegbar und beweisbar sein muss.

Ein Schadensersatzanspruch kann sich aus vorvertraglicher Aufklärungspflichtverletzung des Erben gegenüber Knut ergeben, §§ 311 a Abs.2, 241 Abs.2, 275, 280 I. Denn er hat Knut wider besseres Wissens und obwohl für Knut die Bebaubarkeit eine entscheidende Tatsache war, hat der Erbe den Knut das Verweigerungsrecht/Zustimmungsrecht des Nachbarn pflichtwidrig nicht offenbart. Es handelte sich hier um eine aufklärungspflichtige Tatsache.

Knut kann hier gem. §§ 284 , 283 BGB zum einen Ersatz seiner nutzlos im Vorfeld des Vertragsschlusses gemachten Aufwendungen verlangen und zudem einen darüber hinaus gehenden Schaden sofern er diesen beziffern und beweisen kann.

Knut kann gem. § 325 neben dem Rücktritt auch Schadensersatz geltend machen.

Mit freundlichen Grüßen
M.Ouahes
Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 26.03.2012 | 08:18

Vielen Dank für die schnelle Antwort.
Ich habe allerdings zwei kleine Verständnisprobleme, die Sie hoffentlich auflösen können.

1. Rücktritt
Ich kann ihre Argumentation zwar nachvollziehen, auch auf §275 hin, das der Rechtsmangel nicht behoben werden kann, weil die Schuldner den Mangel am Grundstück wohl nicht rückgängig machen können, doch einer Sache kann ich nicht ganz folgen. Wenn man von einem Vertrag zurücktreten will, eröffnen sich doch zunächst verschiedene Möglichkeiten wie man zurücktreten könnte (also prinzipiell vers. Arten des Rücktritts durch die Auswahl gesetzl. Normen) und man entscheidet sich dann für die Richtige.

Was war für die sie der Grund gerade diesen Rücktritt zu wählen und nicht einen anderen Rücktritt? Wie einen aus §324 oder §313? Ich hatte eigentlich gedacht, das einer dieser beiden zu nutzen wäre und würde gerne wissen, warum es gerade der Gennannte ist, was der Auslöser für diese Wahl war.
Ich hoffe ich konnte das Verständnisproblem annähernd verständlich darstellen...

2. Schadensersatz
Meinten sie mit dem Teil, dass auch wenn Knut den Kauspreis nicht bezahlt hat, es ja auch nicht tun wird und er keine Aufwendungen gemacht hat, der Schadensersatz dennoch prüfbar ist? Und dazu würde man dann §§ 311 a Abs.2, 241 Abs.2, 275, 280 I hinzuziehen?
Oder war es so gemeint, das man erst erkennbar einen Schaden vorliegen haben muss und dann ihre angemerkte Anspruchsgrundlage prüft, also da hier kein Schaden/Aufwendungen vorhanden ist, auch kein Schadensersatz prüfbar ist?

Ich bedanke mich bereits im Voraus für Ihre Mühe.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 26.03.2012 | 09:58

Sehr geehrter Ratsuchender,

Gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:

1. § 313 BGB betrifft nachträglich Veränderungen, die Tatsachen, die Geschäftsgrundage geworden sind; darüber hinaus aber auch Sachverhaltskonstellationen in denen die Geschäftsgrundlage von Anfang an fehlt, weil sich die Parteien hinsichtlich der wesentlichen Voraussetzungen des Geschäfts in einem beiderseitigen Irrtum befunden haben. (Palandt § 313 Rn.6). Es geht hier prinzipiell um die subjektiv auf beiden Seiten vorhandene Vorstellung des Vorliegens einer bestimmten zur Geschäftsgrundlage werdenden Tatsache, die sich jedoch nachträglich zum Nachteil der einen Partei verändert oder aufgrund eines beiderseitigen Irrtums von Anfang an schon nicht vorlag. In Ihrem Fall hat der Erbe wider besseres Wissens konkludent ein Vorhandensein der Bebbaubarkeit bejaht, sodass hier schon nicht beide Parteien einem Irrtum erlagen, sondern seitens des Erben vielmehr Arglist vorliegt. Ein nachträglicher Wegfall liegt auch nicht vor, da der Rechtsmangel von Anfang an vorlag.

§ 324 BGB kann man anwenden, sofern man in dem arglistigen Verschweigen auf Grundlage des § 311 Abs.2 eine Nebenpflichtverletzung im Rahmen der Aufnahme der vorvertraglichen Verhandlungen sieht.

Jedoch kann man aufgrund des erfolgten Vertragschlusses schon ins Gewährleistungsrecht gehen und sowohl den Schadensersatzanspruch als auch den Rücktritt aus diesem Rechtsregime herleiten. Das Gewährleistungsrecht verweist über § 437 Nr.3 auf § 311 a BGB (meine Variante)

2. Meinten sie mit dem Teil, dass auch wenn Knut den Kauspreis nicht bezahlt hat, es ja auch nicht tun wird und er keine Aufwendungen gemacht hat, der Schadensersatz dennoch prüfbar ist? Und dazu würde man dann §§ 311 a Abs.2, 241 Abs.2, 275, 280 I hinzuziehen?

ja, wenn der Sachverhalt schon so gestrickt ist, dass eine bestimmte Anspruchsgrundlage in Betracht kommt, dann sollte diese auch schematisch nach dem gesetzlich vorgegebenen Prüfungsschema den jeweiligen Tatbestandsnerkmalen gemäß Merkmal für Merkmal abgeprüft werden. Für die hier in Betracht kommende Anspruchsgrundlage ist auf der Ebene des Schadens ein tatsächlich eingetretener Schaden Voraussetzung. Ist Knut kein Schaden entstanden so wird die Prüfung auf der Ebene des Schadens beendet und der Anspruch wird verneint.

Ich hoffe ich konnte Ihnen mit diesem Ausführungen in Ihrer Angelgenheit weiterhelfen und verbleibe

Mit freundlichen Grüßen
M.Ouahes
Rechtsanwalt


FRAGESTELLER 30.12.1899 /5,0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,7 von 5 Sternen
(basierend auf 89377 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Vielen Dank für die schnelle Antwort. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Alles super ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Sehr freundlich und zuverlässig und kompetent. Zeitnahe und auch ausführliche Antworten, die mir sehr weitergeholfen haben. Herzlichen Dank! ...
FRAGESTELLER