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Rücktritt von Bauvertrag für Haus

| 20.06.2014 21:05 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Lorenz Weber


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben letztes Jahr einen Vertrag mit einem Bauunternehmer für ein Bauvorhaben unterzeichnet. Vertragsgegenstand ist die Erstellung einer schlüsselfertigen Doppelhaushälfte.
Die Planung stammt von einem Architekturbüro, das vom Bauunternehmer beauftragt und bezahlt wurde.
Der Bauantrag wurde im Dezember 2013 bei der Gemeinde eingereicht, von der Gemeinde genehmigt und im Anschluss ans Landratsamt weitergereicht. Das Landratsamt hat den Bauantrag aber im März 2014 abgelehnt und Änderungen gefordert. Wie haben die Planung wie gewünscht angepasst und den Bauantrag erneut eingereicht. Letzte Woche kam dann erneut Post vom Landratsamt und es wurden 4 weitere Punkte bemängelt.
Wir haben inzwischen die Hoffnung und Geduld verloren und wollen vom Vertrag zurücktreten.

Anbei die meiner Einschätzung nach relevanten Zeilen aus dem Vertrag:

Bauvertrag nach BGB.
§1 Der Auftraggeber ist zum Baubeginn Eigentümer des Grundstücks ... und beabsichtigt auf diesem Grundstück eine Doppelhaushälfte gemäß der beiligenden Baubeschreibung vom 15.11.2013 des Auftragnehmers und des beiliegenden Planentwurfs vom Architekturbüro xy zu errichten.

§2 Gegenstand des Vertrags
Der Auftragnehmer verpflichtet sich, für den Auftraggeber das oben genannte Bauvorhaben schlüsselfertig zum Festpreis zu errichten. Erschließungsbeiträge und KAG-Beiträge, Telefonanschlüsse, Gasanschlüsse, Internetanschlüsse etc. sind vom Auftragnehmer nicht geschuldet, sondern werden vom Auftraggeber zur Verfügung gestellt.
Gebühren für Baugenehmigung trägt der Auftraggeber. Sollte die Baugenehmigung versagt werden geht dies zu Lasten des Auftraggebers.

§3 Vergütung
§4 Auftragsdurchführung
$5 Abnahme
§6 Zahlungen
§7 Gewährleistung
§8 Salvatorische Klausel

Der Vertrag besteht nur aus diesen 8 Paragraphen und enthält sonst kein Kleingedrucktes. Bei Bedarf kann ich den Vertrag gerne als PDF noch zusenden.

Laut §1 gilt der Vertrag so wie ich das verstehe nur, wenn wir Eigentümer des Grundstücks sind. Dies sind wir nicht, da wir mündlich mit dem jetzigen Grundstücksbesitzer (Privatperson) vereinbart haben, das Grundstück erst nach erteilter Baugenehmigung zu kaufen.
Es gibt sonst keine weiteren schriftlichen Verträge, die uns z.B. zum Kauf des Grundstücks verpflichten würden.

Wie ist der Sachverhalt rechtlich einzuschätzen.
- Können wir vom Vertrag zurücktreten?
- Können weitere Kosten auf uns zu kommen als die im Vertrag erwähnten Kosten für die Baugenehmigung? (Schadenersatzansprüche?)


Mit freundlichen Grüßen
Harald Röder







-- Einsatz geändert am 20.06.2014 21:12:32

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

Haben Sie einen Bauvertrag nach BGB geschlossen, wie vorliegend, handelt es sich grundsätzlich um einen Werkvertrag nach §§ 631ff. BGB.

Nach § 649 BGB kann der Werkvertrag jederzeit ohne Angabe von Gründen gekündigt werden. Aber Achtung, der (Bau-)Unternehmer behält auch bei einer Kündigung seinen Werklohnanspruch, er muss sich jedoch dasjenige anrechnen lassen, was er infolge der Aufhebung des Vertrags an Aufwendungen erspart oder durch anderweitige Verwendung seiner Arbeitskraft erwirbt oder zu erwerben böswillig unterlässt.

Das bedeutet, dass alle bis zur Kündigung des Vertrages geleisteten Arbeiten von Ihnen bezahlt werden müssen etwa Planungsarbeiten oder nutzlos gewordene Materialeinkäufe, wenn diese nicht anderweitig verwendbar sind. Vermutet wird nach § 649 Satz 2 BGB dass danach dem Unternehmer von der noch nicht erbrachten Leistung noch zusätzlich 5 Prozent zustehen. Der Unternehmer kann allerdings auch einen höheren Schaden nachweisen, Sie auch einen niedrigeren. Grundsätzlich kann der Unternehmer alle Positionen geltend machen, die ihm durch die Nichterfüllung durch Sie entstanden sind. Nicht zu bauen wird also teuer. Nebenbei, auch wenn nicht von Ihnen gefragt, wage ich mal zu vermuten, dass es auch teuer wird, wenn Sie bauen, denn solche eher knappen Bauwerkverträge führen erfahrungsgemäß auch zu einer ganzen Reihe von Problemen, vor allem, wenn es sich um kleinere Unternehmen handelt und bestimmte Formulierungen wie "schlüsselfertig" dehnbare Begriffe sind. Wer ein Haus baut, sollte die 1,5 bis etwa 2,5 % vom Bauwert durchaus ausgeben und sich rechtlich absichern. Die Kosten einer rechtlichen Absicherung sind im Verhältnis zu den Werten recht gering, bringen Ihnen aber immense Vorteile. Wer ein Haus für 200.000 € baut, was sich hinterher als Schrottimmobilie herausstellt, hat für den Prozess allein in 1. Instanz mindestens knapp 20.000,00 € an Kostenrisiken (und zwar ohne die Kosten des notwendigen Gutachters).

Unerheblich ist, ob Sie Eigentümer des Grundstücks sind, denn dass Sie nicht Eigentümer des Grundstücks sind, wussten Sie schon bei Vertragsschluss. Geschuldet ist auch eine Bauleistung, nicht eine Bauleistung auf eigenem Grund. Das Eigentum am Grundstück ist quasi Ihr Problem, dafür hat der Bauunternehmer nicht einzustehen. Der § 1 hat in der vorliegenden Fassung m.E. nach eher den Charakter einer Präambel als Sachverhaltsdarstellung bzw. Absichtsbekundung. Der § 1 des Vertrages enthält keine Regelungen zu Leistungen, die von einer Partei erbracht werden müssen.
Es gibt zwar auch Verträge, die auf ein noch nicht erworbenes Grundstück abzielen und bei denen mitunter auch geregelt ist, dass ein Rücktrittsrecht besteht, wenn der Besteller, also der Bauherr kein geeignetes Grundstück findet, das muss aber separat vereinbart sein.

Der Passus zur Baugenehmigung schiebt Ihnen das Risiko zu, dass die Genehmigung ggf. versagt wird. Dies bedeutet nicht, dass Sie plötzlich ein Rücktrittsrecht ohne Kosten haben, wenn die Baugenehmigung versagt wird oder Sie nur die Kosten der Baugenehmigung fangen. Der Bauunternehmer kann zunächst weiter Vertragserfüllung verlangen, es sei denn Sie kündigen wie oben beschrieben, müssen dann aber die bis dahin aufgelaufenen Kosten des Unternehmers zahlen und mindestens 5% der noch nicht erbrachten Leistungen an den Bauunternehmer, soweit der Unternehmer nicht noch höhere Schäden geltend machen kann, was im Einzelfall aber auch nicht gerade leicht wird.

Ich bedaure Ihnen keine bessere Mitteilung machen zu können.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 22.06.2014 | 11:43

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