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Rücktritt vom Notarvertrag


05.06.2017 18:16 |
Preis: 68,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwältin Daniela Désirée Fritsch



Hallo. Ich habe vor 4 Tagen eine Immobilie noteriell erworben. Meine Bank hat das Geld noch nicht überwiesen, da ich die Tage hin muss zum unterschreiben. Die Immobilie wurde niedriger verkauft als der Wert in der Grundschuld, die beim Verkäufer noch besteht. Kaufpreiss 80.000€ und Schulden des Verkäufers bei der Bank noch 88.000€. Der Makler hat mir gesagt, dass ich die Immobilie für die 80.000 € bekomme, wenn ich dem Verkäufer noch weitere 2000 € so auf die Hand gebe, damit die Bank auf Grund seiner Restschuld von 8000€ dieses Geld nicht wegnimmt (der Verkäufer ist wohl knapp bei Kasse). Mir war das zunächst egal. Zusammengefasst: Notarkaufpreis 80.000€, bezahlt habe ich aber 82.000€ (wenn meine Bank das Geld demnächst überweist).
Sofort nach dem Notartermin sind wir mit demVerkäufer und dem Notar in das Haus. Ich habe habe die Schlüssel bereits erhalten, damit ich schon mit renovierungsarbeiten starten kann. Vorraussetzung dafür waren die 2000 €, welche nicht im Notarvertrag aufgeführt sind.

Ich war nun 3 Tage in der Immobilie und habe mehrere Mängel gesehen, welche mir zuvor nicht aufgefallen waren. Zudem hat weder der Makler noch Verkäufer mir einen Energieausweis übermittelt. Der Makler hat gesagt, dass er keins hat, jedoch das beim Notar nicht erwähnen soll, falls dieser Fragt (hat er aber nicht). Nun liege ich mit meinen vorraussichtlichen Investitionen viel höher als geplant. Habe nach dem Notartermin die Grundrisszeichnungen und die letzten 3 Jahresabrechnungen erhalten, wo mir zuvor die Einsicht nicht gegeben war. Seine Rechnungen waren wegen schlechter Isolierung extrem hoch und haben mir neben den Mängeln einen weiteren Anlass dazu gegeben, aus den Vertrag zurückzutreten.

Wie stehen hier meine Chancen? Es liegt ein Scheingeschäft vor, wegen des falschen Kaufpreises. Die Übergabe der 2000€ haben bei der Übergabe der Schlüssel statt gefunden. Dabei waren meine Frau (Zeuge für mich) und der Makler mit dem Verkäufer. Kann der Makler und der Verkäufer das abstreiten. Habe als weiteren Beweis ein Kontoauszug in dem ersichtlich wird, dass ich 5 Minuten nach dem Notartermin das Geld abgehoben habe. Reicht das alleine schon aus für die unwirksamkeit des Vertrages. Undzwar schnell.

Desweiteren käme noch die Sache mit dem Energiepass hinzu. Bei den Mängeln kann noch gestritten werden ob arglistig oder nicht.

Kann ich mit dieser Begründung zum Notar und ihm diese Situation schildern?benötige ich noch zusätzlich einen Anwalt um das in die Wege zu leiten. Fatal wäre, wenn ich einen langen Rechtsstreit hätte und die Immobilie trotzdem kaufen muss. Ich will auf jeden Fall raus aus dem Vertrag. Mir ist bewusst, dass ich mich ebenfalls strafbar gemacht habe wegen des falschen Kaufpreises. Dies waren aber keine steuerliche Absichten.

Wie verbleibe ich mit der Bank. Will erstmal nicht unterschreiben. Aber was ist, wenn ich nicht zurückaus dem Vertrag kann und dann keine Finanzierung mehr erhalte.

Falls ich aus dem Vertag raus kann, muss ich die Maklergebühr zahlen, wegen der geschilderten Miserie?

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Sehr geehrter Mandant,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Gerne helfe ich Ihnen weiter und nehme auch gegebenenfalls den Kontakt zur Gegenseite und/oder dem Makler auf. Um umfassend informiert zu sein, möchte ich Sie jedoch darum bitten, mir zum einen den Kaufvertrag zukommen zu lassen und zum anderen die Mängel genauer zu beschreiben, welche Sie erwähnt haben.
Ich freue mich über eine E-Mail in meine Kanzlei an die Adresse daniela.fritsch@ra- fritsch.de. Gerne komme ich dann auf Sie zurück.

Mit freundlichen Grüßen

Daniela Désirée Fritsch
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 05.06.2017 | 19:14

Sehr geehrte Frau Desiree,

danke für die schnelle Antwort, aber das ist doch nicht die Antwort die ich erwartet habe. Für das Geld hätte und verlange ich inhaltliche Antworten (auch wenn nur stichpunktartig) zu meinen Fragen. Meine Hauptfrage wäre, komm ich aus diesem Dilemma auf grund der beschriebenen Sachlage so raus. Für weiteres Handeln mit Verträge- hin und herschicken suche ich mir einen regionalen Anwalt. Ich wollte doch nur zunächst wissen, ob das ein Scheingeschäft ist und wenn ja, ich problemlos aus dem Vertrag raus kann. Und was wäre wenn Verkäufer und Makler sagen, die wissen nichts davon.

Gruß

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.06.2017 | 20:40

Sehr geehrter Mandant,

aus eben diesem Grunde habe ich Sie um Übersendung des Vertrages gebeten. Eine seriöse Antwort auf die Frage, ob Sie vor dem beschriebenen Hintergrund einen Rücktritt vom Vertrag aussprechen können, ist ohne genauere Kenntnis des Vertragsinhalts leider nicht möglich.

Gerne bewerte ich aber wunschgemäß zumindest den mir bekannten Teil:
Bezüglich der von Ihnen zusätzlich gezahlten 2.000 € liegt in der Tat ein Scheingeschäft vor, dies führt aber nicht dazu, dass von einer Ungültigkeit des gesamten Vertragswerks ausgegangen werden kann. Dies gilt umso mehr, als dass dieser Betrag nur einen sehr kleinen Teil der Gesamtsumme betrifft.

Was den Energieausweis angeht, sehe ich leider deswegen keine arglistige Täuschung, weil Ihnen der Umstand, dass kein Ausweis vorlag, ja zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bekannt war. Unter anderem deswegen hätte ich gerne einen Blick in den Vertrag geworfen.

Was die weiteren von Ihnen genannten Mängel angeht, kann ich ohne genauere Details ebenfalls keine Einschätzung dazu abgeben, ob diese arglistig verschwiegen worden sind und ein gewisses Geringfügigkeitsmaß überschreiten und somit eine Anfechtung rechtfertigen.

Die von Ihnen geschilderten Umstände rechtfertigen leider weder einen Rücktritt vom Kaufvertrag, noch eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung.
Ich bedauere, Ihnen keine positivere Auskunft geben zu können und empfehle Ihnen, den Vertrag einem Kollegen vor Ort zur Prüfung vorzulegen und diesem eine exakte Darstellung der Mängel hinzuzufügen.

Mit freundlichen Grüßen

Daniela Désirée Fritsch
Rechtsanwältin

Ergänzung vom Anwalt 06.06.2017 | 13:31

Sehr geehrter Mandant,

bitte beachten Sie, dass Sie das Scheingeschäft aller Voraussicht nach nicht werden nachweisen können, da dies ein freiwilliges Einräumen der Umstände bei allen Beteiligten voraussetzen würde. Hierzu müssten Sie die zusätzlich gezahlten 2.000 € nachweisen können, was kaum gelingen wird, da sowohl Sie als auch Ihr Vertragspartner sich damit wegen Steuerhinterziehung strafbar machen würden.
Trotz dieses Mangels wird der Vertrag in vollem Umfang wirksam, sobald Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden.

Mit freundlichen Grüßen

Daniela Désirée Fritsch
Rechtsanwältin
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