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Rücktritt vom Mietvertrag wg Schimmel in neuer Whg?


04.01.2005 16:24 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Guten Tag,

ich habe eine Wohnung angemietet, in der sich bei der Übergabe Schimmelbefall gezeigt hat. Die betroffene Ecke liegt an einer Außenwand, an der auch eine senkrecht verlaufende Regenrinne entlangführt. Es handelt sich um insgesamt zwei Stellen von einer Gesamtfläche von ca. 1,5 qm.

Der Schimmelbefall wurde im Übergabeprotokoll festgehalten. Einzugstermin bzw. Beginn des Mietverhältnisses ist der 15.1.. Die alte Wohnung habe ich zjm 15.1. gekündigt, es gibt dafür einen Nachmieter, der zum 1.2. einziehen soll. In den 2 Wochen dazwischen will der Vermieter der alten Wohnung diese renovieren.

Ich bin Allergikerin (Schimmel- u.a. Allergien) und tue mich äußerst schwer damit, in die Wohnung überhaupt einzuziehen. Der Vermieter hat seinen Hausmeisterservice in Aktion gesetzt, d.h. er sieht durchaus ein, dass er etwas unternehmen muss. Allerdings scheint er der Auffassung zu sein, dass ich meine Verpflichtungen aus dem Mietvertrag in voller Höhe erfüllen muss, solange er nur etwas unternimmt.

Ich befürchte, dass er erst mit „billigen“ Maßnahmen versuchen wird des Schimmel Herr zu werden und ich derweil ziemlich lange in der Wohnung leben müsste, bis die Maßnahmen tatsächlich von Erfolg gekrönt wären, dass ich ggf. den (kostspieligen) Nachweis des Misserfolgs solcher Maßnahmen führen müsste und dass ich mir während dieser Zeit Gesundheitsschäden zuziehen würde, nicht zuletzt auch durch chemische Mittel zur Schimmelbekämpfung von innen, deren Anwendung ich ja wohl dulden müsste.

Leider ist das befallene Zimmer auch noch das Schlafzimmer. Das ergibt sich zwingend aus dem Sachverhalt, dass es sich bei dem anderen Zimmer um ein Durchgangszimmer handelt.

Ich habe mit dem Vermieter gesprochen, ihm meine Lage geschildert und ihn gebeten, einem Aufhebungsvertrag zuzustimmen. Das hat er abgelehnt, er meinte aber, ich könne ja kündigen, er rechne damit, bald einen Nachmieter zu finden, dann könne er mich „nach Zahlung der Miete für ca. 2 Wochen“ aus dem Vertrag entlassen. Auf meinen Hinweis, dass der Schimmel einen M a n g e l der Wohnung darstelle, wollte er sich wg möglicher juristischer Folgen nicht äußern.

Bisher scheint der Vermieter noch nicht einmal einzusehen, dass ich berechtigt wäre die Miete zu mindern, sollte der Schimmel beim geplanten Einzugstermin am 15.1. noch nicht beseitigt sein.

Meine Frage ist:
Würde hier eine frist- und für mich verpflichtungslose Kündigung einer juristischen Überprüfung standhalten?
Oder kann ich gezwungen werden, in die Wohnung einzuziehen bzw. durch Zahlung von Miete (und Kaution!?) den Mietvertrag zu erfüllen, bevor nicht sicher ist, dass der Schaden effektiv behoben ist? Bzw. unter welchen Umständen kann ich vom Vertrag zurücktreten? Wegen o.g. Risiken würde ich es auf einen salamitaktikartigen Prozess, Mietminderung u.dgl. lieber nicht ankommen lassen.

Hierzu wäre vielleicht abzuklären, ob ich mit meiner Unterschrift unter das Übergabe-/Übernahmeprotokoll (s.o.) irgendwelche Verpflichtungen eingegangen bin. Könnte die Beseitigung des Schimmels evtl. gar als „Schönheitsreparatur“ eingestuft werden und damit, wie im Mietvertrag vereinbart, zu meinen Obliegenheiten gehören? (Der Mietvertrag sieht Renovierung/Schönheitsreparaturen beim Einzug vor. Im Übernahmeprotokoll ist auch nur von einem „Schimmelfleck“ die Rede, nicht etwa von Feuchtigkeit des Mauerwerks o.dgl. .)

Schadenersatzforderungen durch den Nachmieter in meiner alten Wohnung habe ich konkret nicht zu befürchten.

Ist es ratsam ein Sachverständigengutachten anzufordern, um ggf. gerichtlich feststellen zu lassen, dass der vorliegende Mangel mich von der Erfüllung meiner Verpflichtungen aus dem Vertrag befreit? Wie hoch ist das Risiko, in einem Rechtsstreit zu verlieren und auf den Kosten auch für das Gutachten sitzen zu bleiben?

Vielen Dank.
Sehr geehrte Rechtssuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Die Gerichte bewerten Schimmelpilz als einen "erheblichen Mangel", der zur Minderung berechtigt. Nach § 535 Abs. 1 BGB trifft nämlich den Vermieter grundsätzlich die Erhaltungspflicht der Mietsache. Er hat Ihnen die Mietsache in vertragsgemäßem Zustand zu übergeben (d.h. ohne Schimmelpilzbefall) und die Mietsache während der Vertragslaufzeit in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten. Tut der Vermieter dies nicht, sind Sie grundsätzlich zur Minderung berechtigt. Die Bandbreite liegt hier je nach Einzelfall zwischen einer Minderung von 5% bis über 50% der monatlichen Miete. Bei großflächigem Schimmelbefall gehen die Gerichte zumeist von einer erheblichen Gesundheitsgefährdung aus und räumen den Mietern neben der Mietminderung auch das Recht zur fristlosen Kündigung ein.

Wann eine Gesundheitsgefährdung konkret vorliegt, richtet sich nach objektiven Maßstäben und ist nicht allgemein zu beantworten, sondern eine Frage des Einzelfalls. Allein die Möglichkeit, dass sich auf Grund einer Schimmelpilzbildung Sporen in der Raumluft befinden, stellt noch keine konkrete Gesundheitsgefährdung dar und reicht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung nicht aus. Voraussetzung für eine fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 1 BGB ist eine erhebliche Gefährdung der Gesundheit.

Ein Teil der Rechtsprechung lässt hierzu bereits den großflächigen Befall der Wohnung mit Schimmelpilz genügen (so AG Neukölln, Urteil vom 5.10.00 - 6 C 586/99). Nach diesem Urteil, welches jedoch nicht verbindlich ist, ist bei großflächigem Schimmelbefall in Wohnräumen grundsätzlich von einer Gesundheitsgefährdung auszugehen. Allein in der Wandfeuchtigkeit ist in der Rechtsprechung (LG Mannheim, ZMR 1977, 155) ein gesundheitsgefährdender Mangel gesehen worden. Darüber hinaus ist in dem Schimmelbefall eine weitergehende Gesundheitsgefahr zu sehen. Die Schimmelpilzsporen verbreiten sich überall in der Raumluft, können Krankheiten aus dem allergischen und asthmatischen Formenkreis hervorrufen und werden neuerdings zu den Krebs erregenden Stoffen gerechnet. Dies hat das Landgericht München bereits in einer Entscheidung aus dem Jahre 1991 ebenfalls so gesehen (LG München, NJW-RR 1991, 975, 976).

Andere Gerichte verlangen, dass Sie darlegen und beweisen, dass die festgestellten Schimmelpilze tatsächlich toxinbildend sind und dass sich toxische Stoffe in der Atemluft befinden. Ein einfaches ärztliches Attest, das ohne Laboruntersuchung erstellt ist, reicht hierzu i.d.R. nicht aus. Hier empfiehlt es sich eine entsprechende Untersuchung durch das Gesundheitsamt vornehmen zu lassen. Eine solche Untersuchung ist kostengünstiger als das Einschalten eines Gutachters.

Der fristlosen Kündigung braucht in den Fällen erheblicher Gesundheitsgefährdung keine Aufforderung zur Mängelbeseitigung mit Fristsetzung vorausgehen. Sie müssen aber schriftlich unter Angabe des Grundes "Gesundheitsgefährdung" kündigen und sollten auch darauf hinweisen, dass sie von ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen (§ 569 Abs. 1 BGB).

Ihre Unterschrift unter das Übergabeprotokoll ändert nichts an den Ihnen zustehenden Rechten. Gemäß § 569 Abs. 1 Satz 2 BGB steht Ihnen das Sonderkündigungsrecht auch dann zu, wenn Sie die ihnen Gefahr bringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss kannten oder sogar auf die Geltendmachung der Ihnen zustehenden Rechte verzichtet haben.

Auf all diese Punkte sollten Sie ihren Vermieter schnellstmöglich aufmerksam machen. Wenn dieser sich weiterhin ihrer Argumentation verschließt, sollten Sie einen Rechtsanwalt aufsuchen, der den Vermieter auf seine Pflichten und ihre Rechte hinweist. Im Zweifel sollten Sie die gesamte Angelegenheit einem Rechtsanwalt übergeben, damit dieser versucht, den Vertrag zu lösen.

Sollte hierzu Bedarf bestehen, stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Ich hoffe, Ihnen damit zunächst weitergeholfen zu haben.
Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver R. Klein
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 04.01.2005 | 18:21

Danke für Ihre Antwort so weit. Ich habe folgende Nachfrage:

Welche Bemühungen genügen, damit der Vermieter für sich in Anspruch nehmen kann, seiner Mängelbeseitigungspflicht nachzukommen? Konkret: kann ich von ihm verlangen, dass er - wozu wohl ein Sachverständiger herangezogen werden müsste- z u n ä c h s t die Ursache des Schimmelbefalls eruiert, damit g l e i ch (d.h. nicht erst, nachdem sich alle möglichen oberflächlichen Maßnahmen als erfolglos erwiesen haben) w i r k s a m e Maßnahmen ergriffen werden können?

Und besteht das Mietminderungsrecht für mich so lange fort, bis die Mängel s i c h t b a r bzw. nachweislich beseitigt sind, oder nur so lange, wie er nichts unternimmt?

Wer trägt die Beweislast hinsichtlich des Erfolgs oder Misserfolgs einer solchen "Mängelbeseitigungsanstrengung"?

Danke im Voraus.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.01.2005 | 18:33

Sehr geehrte Rechtssuchende,

wie ich bereits geschrieben habe, ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in vertragsgemäßem Zustand zu übergeben und die Mietsache während der Vertragslaufzeit in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten. Dazu ist erforderlich, dass der Schimmelpilzbefall vollständig entfert wird.

Ist seitens des Vermieters ein Mängelbeseitigungsversuch durchgeführt worden und ist der Mangel weiterhin vorhanden, trägt der Vermieter die Beweislast für den Erfolg der Mängelbeseitigungsmaßnahme.

Sie als Mieterin müssen dann aber den Fortbestand des Mangels gemäß § 536c BGB erneut beim Vermieter anzeigen (BGH, Urteil vom 1.3.2000, Az. XII ZR 272/97, NZM 2000, 549).

Ihr Minderungrecht besteht solange fort, bis der Mangel behoben ist.

Ich hoffe Ihnen damit weitergeholfen zu haben.

Für Rückfragen stehe ich - gerne auch telefonisch oder über meine Kanzlei E-Mail - zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver R. Klein
Rechtsanwalt

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