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Rücktritt vom Mietvertrag - Mieter hat sich von Lebenspartner getrennt


| 26.06.2007 20:52 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

als Eigentümer einer Wohnung habe ich am 4.6.2007 mit einem unverheirateten Paar (beide sind Vertragspartner) einen unbefristeten Mietvertrag zum 1.08.2007 abgeschlossen. Am 18.6.2007 erhielt ich per eMail die Nachricht, dass beide aus privaten Gründen vom Mietvertrag zurücktreten möchten.

Im Mietvertrag wurden zum Thema Kündigung die üblichen Standardklauseln verwendet, also ordentliche und fristlose Kündigung. Eine explizite Rücktrittsklausel oder der Zusatz, der den Mieter berechtigt, den Vertrag vorzeitig zu kündigen, wenn er einen Nachmieter nachweist, ist nicht enthalten.

Bei der telefonischen Nachfrage meinerseits hat sich herausgestellt, dass das Paar nicht mehr gemeinsam in die Wohnung einziehen möchte (offensichtlich sind sie getrennt). Der Mann hätte zwar weiterhin Interesse an der Wohnung, diese sei ihm allerdings alleine zu teuer. Des Weiteren gehen beide davon aus, dass sie innerhalb von 14 Tagen vom Vertrag zurücktreten können und ihnen somit keine weiteren Verpflichtungen und Kosten entstehen.

Nun meine offenen Punkte zum Fall:

a) Ist eine Trennung ein Grund für eine fristlose Kündigung?
b) Gibt es eine Rücktrittsklausel für den og. Fall oder ist hier ordentlich zum 30.09.2007 schriftlich zu kündigen?
c) Ist der Rücktritt vom Mietvertag per eMail, mit Betreff: hallo (ohne im Text das Wort Kündigung zu erwähnen), wirksam?
d) Welche Ansprüche (Mietausfall, Nebenkosten ggf. weitere Auslagen für Zeitungsanzeigen, Fahrten zur Wohnung etc..) kann ich meinerseits geltend machen, wenn ich zum Bezugstermin 1.08.2007 einen Nachmieter finde bzw. wenn ich erst zu einem späteren Termin die Wohnung vermieten kann?
e) Kann ich eine Wohnungsübergabe zum 1.8.2007 verweigern falls ich eine ordentliche Kündigung zum 30.9.2007 erhalten habe?
f) Ist es sinnvoll, einen Auflösungsvertrag mit einer entsprechenden finanziellen Forderung anzustreben? (Wenn ja, in welcher Höhe?)
g) Wie mache ich meine Forderungen geltend?

Vielen Dank für Ihre Antwort.

Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Frage lässt sich summarisch unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Geschlossene Verträge sind grundsätzlich einzuhalten. Das von Ihnen geschilderte 14-tägige Rücktrittsrecht gibt es nur bei Haustürgeschäften und im elektronischen Geschäftsverkehr bei Verträgen zwischen jeweils einem Unternehmer und einem Verbraucher.

Demnach ist es für die Mieter nicht einfach möglich, vom geschlossenen Mietvertrag zurückzutreten. Sie können lediglich ordentlich kündigen.
Eine fristlose Kündigung ist nur aus wichtigem Grund möglich. Ob ein solcher vorliegt, klärt im Zweifel das Gericht. Meines Erachtens dürfte hier aber kein wichtiger Grund vorliegen, da das Risiko einer Trennung allein im Bereich der Mieter liegt.

Damit sind die Mieter auch verpflichtet, den vereinbarten Mietzins sowie die vereinbarte Kaution zu zahlen und falls sie die Wohnung nicht mehr beziehen wollen, eine fristgerechte Kündigung auszusprechen.

Da ein wirksamer Mietvertrag besteht sind Sie auch verpflichtet, den Mietern den Gebrauch der Mietsache zu gewähren. Anderenfalls verletzen Sie Ihre Hauptpflichten aus dem Mietvertrag, was die Mieter wiederum zur fristlosen Kündigung berechtigt.
Die Wohnung dürfen Sie dementsprechend erst für den Zeitpunkt nach dem Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist an einen Dritten vermieten.

Einen Auflösungsvertrag können Sie natürlich jederzeit mit den Mietern schließen. Hierbei sollte berücksichtigt werden, dass die Mieter grundsätzlich zur Zahlung der Miete für mind. drei Monate verpflichtet sind. Der genaue Inhalt einer solchen Vereinbarung bedarf der Überprüfung aller tatsächlichen und rechtlichen Umstände des Einzelfalls, dies kann im Rahmen einer Onlineberatung nicht erfolgen. Hier sollten Sie sich ggf. anwaltlich beraten lassen.

Ich hoffe, dass ich Ihnen einen ersten Überblick über die rechtliche Lage geben konnte. Soweit Sie gegen Ihre Mieter vorgehen möchten, können Sie sich gerne an mich wenden.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. E. Feldmann
Rechtsanwältin

Kanzlei Dr. Feldmann
Wittbräucker Straße 421
44267 Dortmund
info@kanzlei-fm.de
Tel.: 0231/5325288
Fax: 0231/5325290


Ich möchte Sie noch auf Folgendes hinweisen:
Eine Auskunft kann ich Ihnen nur im Rahmen des mitgeteilten Sachverhalts erteilen. Für eine verbindliche Bewertung ist generell die Kenntnis des gesamten Sachverhalts einschließlich aller Begleitumstände erforderlich. Schon einzelne weitere Tatsachen können zu einem anderen Ergebnis führen.
Die Leistung einer verbindlichen Gesamtbewerung kann im Rahmen einer Onlineberatung nicht erbracht werden.

Nachfrage vom Fragesteller 27.06.2007 | 11:50

Sehr geehrte Frau Dr. Feldmann ,

da die Mieter eine fristgerechte Kündigung aussprechen wollen und damit kein Interesse für die Wohnung bekunden, ist mir unverständlich warum ich die Mietsache zur Verfügung stellen muss, ggf. sogar noch eine Übergabe durchführen soll.

Des Weiteren gehe ich z.B. mit einem Aufhebungsvertrag zum 31.8. dann das Risiko ein, den Mieter zu entlasten ohne aber eine schriftliche Zusage eines Dritten zu haben.

Falls ich z.B. einen Mietvertrag mit einem Dritten zum 1.9.2007 abschließen könnte, hieße das, dass die Wohnung für einen Monat (August) durch den Mieter bewohnt wäre und anschl. an einen Dritten übergeben würde.

Ein sinnvolles Vorgehen in og. Fall ist mir noch nicht schlüssig.

Danke für Ihre Antwort.
Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.06.2007 | 12:09

Sehr geehrter Ratsuchender,

auch wenn die Mieter kein Interesse an der Wohnung mehr haben, so haben sie die Wohnung doch mindestens bis zum Ablauf der ersten Kündigungsmöglichkeit wirksam gemietet und müssen hierfür den Mietzins zahlen.

In diesem Fall haben die Mieter natürlich auch den Anspruch, die Mietsache solange nutzen zu können. Aus diesem Grund dürfen Sie nicht verweigern, ihnen die Wohnung für diesen Zeitraum zu überlassen. Es dürfte aber ausreichen, wenn Sie den Mietern schreiben, dass ein wirksamer Mietvertrag besteht und Sie ihnen zum vereinbarten Vertragsbeginn die Wohnung übergeben werden. Hierzu ist eine Mitwirkung der Mieter erforderlich. Falls diese nicht darauf reagieren, brauchen Sie sich natürlich hier nicht weiter bemühen.
Es ist nur rechtlich so, dass wenn Sie sich weigern, die Mietsache zu übergeben, Sie den Mietern einen Grund zur sofortigen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund geben. Das würde bedeuten, dass Ihr Anspruch auf Mietzinszahlung mit dem Zeitpunkt der fristlosen Kündigung erlischt.

Mit freundlichen Grüßen
Dr. E. Feldmann

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