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Rücktritt vom Kaufvertrag wegen fehlender Zustimmung des Miteigentümers

19.03.2018 15:39 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir sind aktuell dabei eine Wohnung zu kaufen, bei der es bereits vor Kauf diverse Probleme gibt. Der Miteigentümer ist relativer Sturkopf, der seit Wochen (KV wurde vor etwa 6 Wochen beurkundet) nur auf Streit aus ist und alles versucht anzufechten.

Dieser besitzt ein Vorkaufsrecht und muss dem Verkauf der Wohnung zustimmen (Zweier-WEG). Das Vorkaufsrecht erlischt zwei Monate nach Zugang der Kaufvertragsunterlagen, das Zustimmungsrecht jedoch nicht.

Nun ist es bereits soweit, dass wir ernsthaft überlegen, ob wir mit so jemanden in eine Zweier-WEG treten möchten. Wir würden die Wohnung gerne vermieten, er wohnt dort ständig. Die Probleme sind also vorprogrammiert (aktuell weigert er sich auch eine sinnvolle Lösung zu finden, was Schnee räumen, Gartenpflege usw angeht). Nun hat der Makler vorgeschlagen weitere Erklärungen zu unterschreiben, damit der Miteigentümer seine Zustimmung gibt. Diese Erklärungen beinhalten aber Sachverhalte, denen ich nicht zustimme und daher die Erklärung nicht zeichnen möchte.

Daher unsere Frage: Ist es möglich von einem notariell beglaubigten Kaufvertrag zurückzutreten, weil der Verkäufer die Zustimmung aus der Teilungserklärung eines Miteigentümers nicht vorlegen kann? Wie verhält es sich mit den Kosten (Kreditvertrag ist unterschrieben, hier werden also Vorfälligkeitszahlungen entstehen).

Alternativ wäre die Frage, wie man den Miteigentümer dazu bekommt, eine entsprechende Hausordnung zu entwickeln, wo klar definiert ist, wer in welcher Woche welche Dienste zu erledigen hat.

Vielen Dank vorab und LG

Sehr geehrter Ratsuchender,


ob ein Rücktritt vom Vertrag möglich ist, hängt von den genauen vertraglichen Vereinbarungen ab, da es ein gesetzliches Rücktrittsrecht so nicht geibt, so ein Recht also in der Urkunde selbst vorhanden sein müsste.


Möglicherweise bestehen gegen den Verkäufer Gewährleistungsansprüche, wenn er Mängel (fehlende Zustimmung) nicht innerhalb einer angemessenen Frist beseitigt. Sollten die Gewährleistungsansprüche nach dem Vertrag nicht ausgeschlossen und somit über §§ 434 BGB ff. möglich sein, wird man allen Verzugsschaden dann nach Fristablauf geltend machen können, also auch die Kreditkosten, Maklerkosten etc. - aber auch hier gilt, dass der Vertrag sehr genau geprüft werden muss, da diese gesetzlichen Ansprüche vertraglich abbedungen, bzw. modifiziert werden können.


Der Vorschlag des Maklers, Erklärungen zu unterschreiben, ist nicht nachvollziehbar, da Sie dann später an diese nicht gewünschten Erklärungen gebunden sind - möglicherweise gibt es nur eine Erfolgsprovision für den Fall des Verkaufes; anders lässt sich so eine "Empfehlung" nicht erklären.


Die Aufstellung einer Hausordnung gehört nach § 21 V 1 WEG zur ordnungsmäßigen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, wobei die Regelungsbereiches den Grundsätzen einer ordnungsmäßigen Verwaltung nach § 21 III WEG entsprechen müssen; im Zweifel muss dann das Amtsgericht darüber entscheiden.


Daher sollte der Vertrag komplett auf die Möglichkeit eines Rücktritts/Gewährleistungsanspruch geprüft werden - sollte der Vertrag vollzogen werden, rate ich zum Abschluss einer Rechtsschutzversicherung, die auch das Risiko der WEG mit umfasst. Ich denke, die werden Sie dann brauchen.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

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