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Rücktritt vom Kaufvertrag und Schadensersatz.Fertigstellung wird stark überschritten

07.07.2019 14:13 |
Preis: 57,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwältin Brigitte Draudt


Ende 2017 wurde ein Vertrag mit dem Bauträger abgeschlossen mit der vollständigen Fertigstellung der Wohnung in einem Mehrfamilienhaus (119 Wohnungen) bis zum 30.06.2019. Die Baugenehmigung wurde erteilt und im November 2018 sind alle dazu gehörigen Widerspruchsfristen abgelaufen.

Bis jetzt wurde es keine einzige Kreditrate vom Bauträger abgerufen.
Vor kurzem kam ein Angebot des Bauträgers eine Ersatzmiete zu bezahlen und die vollständige Fertigstellung auf 31.12.2020 zu verschieben. Also um 1,5 Jahre!
Der Betrag deckt die anfallenden Bereitstellungszinsen nicht, man tilgt nicht, die Abschreibung nach §7h kann man auch nicht tätigen.
Ist es möglich vom Vertrag zurücktreten und alle bereits entstandenen Kosten (Makler, Notar, Bereitstellungszinsen, etc.) sowie entstehende Kosten (Notarkosten, Vorfälligkeitsentschädigung des Kredits, etc.) als Schadensersatz geltend machen.

Auszug aus dem Vertrag:
- Die vollständige Fertigstellung des Gemeinschaftseigentums (auch der Außenanlagen) der Wohnanlage "xxx" hat bis zum 30.09.2019 zu erfolgen.
- Der Kaufpreis ist gemäß nachstehendem Abschnitt xxx. in Raten nach Baufortschritt zur Bezahlung fällig, wenn die Baugenehmigung vorliegt, das Rücktrittsrecht gemäß Abschnitt xxx erloschen ist und der Notar dem Erwerber schriftlich bestätigt, dass folgende Voraussetzungen erfüllt sind:...

Sehr geehrter Fragesteller,

Ich beantworte Ihre Frage gerne wie folgt:

Bevor sie einen solchen Schritt erwägen, ist es auf jeden Fall ratsam, den zu Grunde liegenden Kaufvertrag anwaltlich prüfen zu lassen, denn die vertraglichen Regelungen gehen den gesetzlichen Regelungen vor.

Sollte sich hier keine spezielle Regelung finden (welche man dann auch noch auf deren Wirksamkeit untersuchen müsste, so kommt
das gesetzliche Rücktrittsrecht gemäß § 323 BGB in Betracht.

Danach besteht ein Rücktrittsrecht, wenn der Bauträger nicht in der Lage ist, die geschuldete Leistung zu erbringen. Dabei muß der Gläubiger, also Sie, dem Bauträger ein Frist setzen, in der dieser die Möglichkeit hat die Leistung zu erbringen.

Man könnte hier wohl schon vertreten, dass diese bereits gemäß Paragraph 323 II entbehrlich ist, da der Schuldner, also der Bauträger, die Leistung nicht zu dem vereinbarten Termin erbringen kann. Der 30.9.2019 ist bereits in ungefähr drei Monaten und in diesem Zeitraum kann wohl nicht die gesamte Wohnanlage fertig gestellt werden So wie sich der Bauträger auch bereits in dem Schreiben geäußert hat, steht bereits jetzt fest, dass eine erhebliche Fristüberschreitung droht.

Weiterhin greift Abs. 4 BGB, wonach Ihnen bereits jetzt ein Rücktrittsrecht zusteht, da bereits jetzt feststeht, dass der Termin 30.09 nicht eingehalten werden kann. Dies hat Ihnen der Bauträger mitgeteilt.

Unabhängig vom Rücktritt, können Sie Schadensersatz verlangen.
Das ist ein Anspruch auf Schadensersatz gem. §§ 280 Abs. 1 , 2, 286 BGB . Zu ersetzen sind die dem Erwerber durch die Verzögerung entstandenen Schäden, z.B. Mietausfälle, zusätzliche Mietaufwendungen, Möbeleinlagerungskosten und Mehraufwendungen für die Finanzierung. Zusammen gefasst gesagt alles, was Sie nicht ausgegeben hätten, wenn Sie die Wohnung nicht gekauft hätten.

Nun stellt sich noch die Frage, wie das Schreiben des Bauträgers zu bewerten ist, welchen ihnen ja eine Zahlung eine Ersatzmieter anbietet. Man wird ja wohl zu dem Ergebnis kommen dass dieses den Rücktritt nicht ausschließt, aber möglicherweise ihre Schaden Ersatzforderungen um diesen Betrag reduziert werden könnten.

Soweit meine grundsätzlichen Einschätzung im Rahmen dieser online Beratung. Ich empfehle Ihnen wie gesagt jedoch, die Angelegenheit noch hinsichtlich des Kaufvertrags anwaltlich prüfen zu lassen. Sie können sich diesbezüglich auch gerne an mich wenden. Meine Daten finden Sie in meinem Profil.

Ich hoffe Ihnen zunächst weiter zur geholfen zu haben und verbleibe mit freundlichen Grüßen.

Draudt
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 07.07.2019 | 17:40

Sehr geehrte Frau Draudt,

vielen Dank für die schnelle und kompetente Antwort.
Wie kommt der Termin 30.9.2019 zur Stande?
Im Vertrag werden nur die folgenden Termine erwähnt: Die bezugsfertige Herstellung des Sondereigentums an der Wohnung in ihrem Bauabschnitt ist bis zum 31.03.2019 geplant und wird bis spätestens zum 30.06.2019 garantiert.

In Ihrer Antwort: "Zu ersetzen sind die dem Erwerber durch die Verzögerung entstandenen Schäden, z.B. Mietausfälle, zusätzliche Mietaufwendungen, Möbeleinlagerungskosten und Mehraufwendungen für die Finanzierung. Zusammen gefasst gesagt alles, was Sie nicht ausgegeben hätten, wenn Sie die Wohnung nicht gekauft hätten."
Sind es "nur" wegen der Verzögerung entstandene Schäden oder auch die Makler, Bereitstellungszinsen, Vorfälligkeitsentschädigung (was wir nicht ausgegeben hätten, wenn wir die Wohnung nicht gekauft hätten)

Der Bauträger will mit der Ersatzzahlung das Recht zum Rücktritt bis zum 31.12.2020 ausschließen.
Deshalb wollen wir das Recht zum Rücktritt Gebrauch machen.

Vielen Dank im Voraus.

Falls Sie möchten, können wir den Fall zusammen fortsetzten. Können wir Ihre Dienste mit der Rechtsschutzversicherung abdecken?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.07.2019 | 19:51

Sehr geehrter Fragesteller,

Zu ihrer Nachfrage teile ich gerne mit, dass der 30. September ein Tipp Fehler war, sorry.

Vom Schadensersatz ist alles erfasst, was ohne das schädigende Ereignis, sprich hier den Verzug, nicht entstanden wäre, Also auch die von Ihnen genannten Positionen.

Ich bin ab 16. Juli wieder in meiner Kanzlei erreichbar, vorher Urlaub.
Am besten melden Sie sich dann bei mir. Deckungsanfrage bei der Rechtschutzversicherung kann ich gerne einholen.

Mit freundlichen Grüßen Draudt
Rechtsanwältin

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