Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
480.084
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Rücktritt vom Kaufvertrag einer Eigentumswohnung


02.11.2005 23:23 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Stefan Steininger



Guten Tag,

die Fakten und Umstände:

wir haben am 30. April diesen Jahres beim Notar den Kaufvertrag für eine geplante Eigentumswohnung zum Preis von 250 000 Euro eines Bauträgerunternehmens unterschrieben.

Wir wurden Ende März/Anfang April vom Verkäufer V des Bauträgerunternehmes B dazu gedrängt, sobald wie möglich einen Kaufvertrag abzuschließen.
Wir hatten uns eine Wohnung ausgesucht zu der wir dann von V zu einem Termin gebeten wurden, um einen Vorvertragsentwurf für den Notar zu erstellen und die Kaufabsicht per Unterschrift schon einmal deutlich zu machen, so dass die Wohnung nicht mehr in den Verkauf gerate.
Wir kamen freudig zum vereinbarten Termin und es hieß von V, die von uns gewünschte Wohnung sei am Vorabend ´dingfest´ gemacht worden von einem anderen Verkäufer von B, wir hätten Pech gehabt, bei Ihnen gelte das Prinzip, wer zuerst kommt, malt zuerst. Wir waren schockiert und enttäuscht, weil wir uns für diese Wohnung bereits fest entschieden hatten.
Und als hätte V es geahnt: Obwohl es vorher die ganze Zeit hieß, es gäbe keine anderen 4-Zimmer-Wohnungen in dieser Anlage mehr, schüttelte dann V plötzlich eine weitere 4-Zimmer-Wohnung aus dem Ärmel, die uns vorher kein Verkäufer von B gezeigt hatte. Diese befand sich an anderer Stelle im Gebäude und über der geplanten Tiefgarageneinfahrt. Er machte uns diese jedoch schmackhaft und wir sollten uns schnell entscheiden, sonst passiere uns eventuell das selbe wie bei der anderen Wohnung.
Wir sagten kurz darauf zu.

Es wurde uns gesagt, dass wir eine Vergünstigung von 5000 Euro in Form eines Küchengutscheins erhielten, wenn wir innerhalb 3 Wochen bis zu besagtem 30.April einen Vertrag beim durch B genannten Notar abschließen. Da wir die Wohnung aufgrund unserer finanziellen Verhältnisse nur über ein Baudarlehen der Stadt, sowie ein weiteres Darlehen der Landesbodenkreditanstalt + ein Bankdarlehen finanzieren konnten, was V ebenfalls wußte, mussten für das Baureferat der Stadt zur Kreditvergabe gewisse Gegebenheiten erfüllt sein, so zum Beispiel ein bestimmter Höchstquadratmeterpreis. Dieser wurde bei dieser ´neuen´ aus dem Hut geschüttelten Wohnung knapp verfehlt, da sie etwas kleiner war als diejenige die wir eigentlich ursprünglich ausgesucht hatten. So schlug uns V vor, den Bonus von 5000 Euro auf den Kaufpreis der Wohnung anzurechnen, so dass der Quadratmeterpreis passend gemacht würde. Natürlich nur dann, wenn wir bis 30.April den Kaufvertrag unterschreiben. Um die Wohnung also überhaupt finanzieren zu können mussten wir es so machen. Innerhalb kürzester und im Nachhinein betrachtet völlig unangemessener Zeit (2 Wochen) mussten wir unsere komplette Finanzierung organisieren (zum Beispiel beim Baureferat, die eine ganze Mappe mit verschiedenen Dokumenten und Nachweisen von uns haben wollten und bei der Bank). Wir waren Tag und Nacht beschäftigt, überhaupt eine Finanzierung auf die Beine zu stellen, dass wir kaum darüber in Ruhe nachdenken konnten. Wir unterschrieben den Vertrag beim Notar in Anwesenheit von V am 30. April mit bereits gemischten Gefühlen.

Bereits 3 Wochen später war uns klar, dass dies ein Fehler war und wir uns haben drängen lassen und verwirren lassen. Wir fühlten uns manipuliert. Zudem erklärte uns das Baureferat, dass die geltenden Zinsen der öffentlichen Mittel sich ändern könnten und die Kredite nur bei Nachreichen der Baugenehmigung gewährt werden können. Zu diesem Zeitpunkt können dann wieder andere Zinsbedingungen vorherrschen.

Das Grundstück, was der Bauträger erworben hatte, auf dem die mehrgeschossige Wohnanlage errichtet werden soll, war beim Kauf der Wohnung vorhanden, jedoch lag noch keine Baugenehmigung der Stadt vor zu diesem Zeitpunkt. Als wir bei mehreren Verkaufsgesprächen über die Wohnung beraten wurden, hieß es jedesmal, die Baugenehmigung würde in Kürze vorliegen, Baubeginn sei im Sommer diesen Jahres.
Im Kaufvertrag ist Fertigstellung voraussichtlich für den Dezember 2006 angegeben und nur unter besonderen Umständen (starke Schneefälle, die den Bau verzögern könnten usw.) bis spätestens Juli 2007. (Ab Juli 2007 müsste der Bauträger dann bei Nicht-Fertigstellung eine Verzugsstrafe an die Käufer zahlen.)

Nachdem wir unser Finanzkonzept dann noch einmal in Ruhe prüfen konnten (nach bereits erfolgter Unterschrift des Kaufvertrages)wurde uns klar, dass die finanzielle Belastung für uns auf die Dauer zu hoch wäre (zudem wir mit dem Erbe von 2 Eigentumswohnungen unserer Eltern gerechnet hatten, was wir zur Tilgung der Kredite benötigt hätten und wir dann von den Eltern erfuhren, dass eine Wohnung für uns aufgrund von Änderungen in ihren Lebensumständen doch nicht zur Verfügung stehen wird im Erbe). Da wir den Kredit bei der Bank schon so früh aufgenommen hatten wären irgendwann Bereitstellungszinsen fällig gewesen bis zur Fertigstellung und für die Bauzeit zusätzlich Bauzeitzinsen. Da noch keine Baugenehmigung vorlag kamen uns auch hierzu Zweifel, da sich die Fertigstellung bis 2007 hinziehen konnte. Auch das eingeplante und für die Kredite nachzuweisende Eigenkapital war schon 3 Wochen später nicht mehr vollständig vorhanden aufgrund diverser dringender höherer Ausgaben (Arztrechnungen Zahnarzt). Bei dem Bankkredit war eine 90 % Finanzierung geplant, an der Grenze des Machbaren.
Wir fragten genau 4 Wochen nach Abschluss des Kaufvertrages bei der Bank nach, was passieren würde, wenn wir den Kredit nicht abnehmen könnten und teilten die Veränderungen (geringeres voraussichtliches Erbe, schwer aufzubringendes Eigenkapital)mit.
Nur allein aufgrund dieser Frage bekamen wir kurz darauf die Kündigung des Kredites durch die Bank. Zudem verlangte die Bank 12 000 Euro Nicht-Abnahme-Entschädigung. Bis die Bank die Berechnungen gemacht hatte waren 3 weitere Wochen vergangen.
In der zweiten Juni-Hälfte sagten wir B bescheid, dass wir keinen Kredit mehr hätten, unsere Finanzierung nicht gesichert gewesen sei und vom Vertrag zurücktreten müssten.

Dennoch wollte uns B dazu bewegen, die Wohnung doch zu nehmen und versicherte uns, dass die Bank uns sicher den Kredit zurückgewähren würde, er kenne die Bank und könnte da ´was drehn´. Wir machten schriftlich und mündlich klar, dass wir nicht mehr kreditwürdig seien und auch die Belastungen nicht tragen könnten und eine Vertragsauflösung wünschen. B teilte meinem Mann ohne Zeugen in einem mündlichen Gespräch bei B mit, dass wir 2 Möglichkeiten hätten: a) selbst einen neuen Käufer finden und diesem die Wohnung per Notar überschreiben (dann würden wir 10 000 Euro Grunderwerbssteuer vom Finanzamt nicht zurückerhalten) b) Vertragsauflösung mit Vertragsstrafe in Höhe von 7000-10 000 Euro (wir würden vom Finanzamt 10 000 Euro Grunderwerbssteuer zurückerhalten). NUR aufgrund dieser Aussage haben wir uns für Möglichkeit b) entschieden. Leider existiert die Aussage nicht schriftlich. B erklärte daraufhin wiederum mündlich, uns eine Rechnung zur Vertragsauflösung zu erstellen. 4 Wochen später, nachdem wir nichts gehört hatten, erkundigten wir uns bei B. B meinte: Ach, ich dachte Sie überlegen es sich doch noch einmal anders und behalten die Wohnung doch. Obwohl wir eindeutig etwas anderes zu verstehen gegeben hatten. Noch mehrmals danach hat B gefragt, ob wir es uns nicht doch noch einmal anders überlegen wollen. Wir fanden das sonderbar, erschien uns doch die vorgeschlagene Variante b) eindeutig günstiger für uns. B hat sich kein einziges mal von sich aus bei uns gemeldet. Wir fingen an nachzufragen, wo denn die Rechnung sei und wurden stets vertröstet, es wurden Termine genannt, die nie eingehalten wurden, wir haben bis heute keine Rechnung vorliegen. Bis heute wissen wir nicht, was wir zahlen sollen, da uns nichts vorliegt. Wir fragen seit 3 Wochen fast täglich bei B nach, da wir unbedingt eine Klärung unserer Finanzen benötigen.
Seit 3 Wochen hieß es von B, die Rechnung sei jetzt bei B´s Anwälten. Und seit letzter Woche: wir würden vom Anwalt die Rechnung erhalten. Wieso vom Anwalt fragen wir uns?


Mittlerweile ist November und es liegt auch noch immer keine Baugenehmigung für das geplante Vorhaben des Baus einer mehrgeschossigen Anlage auf diesem Grundstück vor. Es kamen bis dato insgesamt zwei sehr knapp gefasste Schreiben von der Bauträgerfirma, beide im Oktober:
1. eine Änderung der Teilungserklärung aufgrund baulicher Veränderungen an der Planung und die Mitteilung es gäbe noch Verzögerungen bei der Erteilung der Baugenehmigung
2. eine Mitteilung dass der Bauingenieur für das Vorhaben die Firma zum 31.Oktober verläßt, der Baubeginn angeblich im Herbst sei

Fragen:

Kann es sein, dass B oder der Anwalt von B die Rechnungserstellung so lange hinauszögern möchte, bis tatsächlich eine Baugenehmigung für das Vorhaben vorliegt, weil B dann mehr Geld von uns als Vertragsstrafe verlangen kann? Darf B so vorgehen? B hatte uns die Höhe der Vertragsstrafe auf bis zu 10 000 Euro zugesichert (mündlich). Wir haben uns aufgrund dieser Aussage so entschieden. Darf B nun plötzlich 20 000 Euro verlangen? Wir haben Angst davor.
Was ist der rechtliche Unterschied eines Kaufs einer Wohnung ohne Baugenehmigung und eine Wohnung mit Baugenehmigung. Wird die Baugenehmigung erteilt, erfolgt ja erst DANN die Grundbucheintragung. Wir sind, so wie wir das vermuten, also bisher noch gar nicht ´recht´ tatsächliche Eigentümer dieser Wohnung. Erst nach Erteilung der Baugenehmigung. Stimmt das?
Wir warten seit 5 Monaten auf Vertragsauflösung. Ist das richtig, dass B am längeren Hebel sitzt und wir alles so hinzunehmen haben, auch das Warten auf die Vertragsauflösung, die B uns bereits im Juli mündlich zugesagt hatte? Müssen wir tatsächlich eine Summe von 10 000 Euro zahlen oder sogar mehr? Würde es sich lohnen gegen die Art des Zustandekommens des Kaufvertrages oder anderes zu klagen, um nicht so eine hohe Strafe zahlen zu müssen? Wir finden es nicht richtig, dass wir eine hohe Vertragsstrafe für etwas zahlen sollen, dessen Zustandekommen (Baugenehmigung) sowieso bisher noch nicht einmal garantiert werden kann. Wartet B oder die Anwälte von B deswegen so lange mit dem Erstellen der Rechnung? B trifft keine einzige schriftliche Aussage bisher trotz mehrmaliger Aufforderungen durch uns. Was könnte der rechtliche Hintergrund sein, dass B sich nicht schriftlich festelegen will und keinerlei Aussagen trifft?
Wir bekommen es langsam mit der Angst zu tun, was uns erwartet und leiden seit Wochen unter moralischer Demütigung durch B.
Das Geld, was wir als Grunderwerbssteuer ans Finanzamt zahlen mussten erhalten wir erst nach erfolgter Vertragsauflösung zurück. Dieses Geld liegt bereits seit 5 Monaten beim Finanzamt und wir können es nicht anlegen. Wir benötigen dieses Geld demnächst wegen weiterer persönlicher Veränderungen (Umzug).
B weiß seit 6 Wochen, dass wir dringend eine Klärung unserer finanziellen Verhältnisse benötigen. Mehrmals haben wir uns auch schriftlich an den Chef von B gewandt. Geantwortet hat aber lediglich der Verkaufsleiter von B in sehr unfreundlichem Ton und dass wir alles weitere mit dem Anwalt von B abmachen sollen.

Vielen Dank vorab für Ihre Bemühungen bei diesem komplizierten Sachverhalt.

Mit freundlichen Grüßen

U.











Notfall?

Jetzt vertrauliche kostenlose Ersteinschätzung von einem erfahrenen Anwalt erhalten!

Feedback noch heute.

Kostenlose Einschätzung starten
Sehr geehrte Fragestellerin,
sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

In Anbetracht der Höhe des Einsatzes für die Beantwortung der Frage, möchte ich Ihnen, ohne vorherige Einsicht in die betreffenden Verträge, noch keine abschließende Beratung erteilen.

Ich bitte Sie daher zur weitere Prüfung um Übersendung des

- not. Kaufvertrages und
- des Bauträgervertrages

an meine Kanzlei.

Sie können die Verträge per Fax unter 07150-913919 oder per E-mail unter anwalt@ra-steininger.de übermitteln.

Nach Vorlage der Verträge werde ich mich direkt per Mail an Sie wenden.

Vorab jedoch schon Folgendes:

Grundsätzlich steht Ihnen wohl kein Rücktrittsrecht zu, es sei denn hierzu ist vertraglich etwas vereinbart. Sollte es eine solche Reglung geben, ist eine entsprechende „Vertragsstrafe“ sicherlich üblich.

Im Hinblick auf die Finanzierung dürfte diese wohl nicht für den Vertrag relevant (im rechtlichen Sinne) gewesen sein – sodass sich hieraus keine auflösende Bedingung ergibt.

Alles Weitere dann nach Übermittlung der Verträge. Hieraus wird sich hinsichtlich der Fertigstellung auch weiteres ergeben. Denn wenn eine Fertigstellung in 2007 garantiert ist, werden Stockungen bei Erteilung der Baugenehmigung wohl kaum Rechte auf Ihrer Seite auslösen können.


Mit freundlichen Grüßen


Stefan Steininger
Rechtsanwalt

FRAGESTELLER 30.12.1899 /5.0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 60078 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Ausführlich, verständlich und klar geschrieben. Sehr zufrieden. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Herr RA Vasel erschien mir sehr kompetent, da er auch bei angedachtem weiteren Verfahren meines Steuerberaters fundierte Bedenken, gerade paradoxerweise bezüglich eventuell sich daraus ergebender steuerlicher Nachteile, hatte ... ...
FRAGESTELLER
3,2/5,0
Ohne Paragraphenangabe, alles pi x Daumen, man hätte zb § 850d ZPO oder sowas erwähnen können, Frage wurde obendrein unvollständig beantwortet aber Alles in Allem eine kleine Übersicht, musste im Endeffekt trotzdem alles Nachschlagen ... ...
FRAGESTELLER