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Rücktritt vom Kaufvertrag bei Grundstücksverkauf möglich?


25.07.2005 14:57 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht



Sehr geehrte Damen und Herren,

zu folgendem Fall bitten wir Sie um Ihre Auskunft:
Im Februar 2005 haben wir auf ein Zeitungsinserat bzgl. des Verkaufs eines Gartengrundstücks mit dem Makler Kontakt aufgenommen. Seinerzeit betonte der Makler, dass es kein Bauland sei, dass aber die Erbengemeinschaft als Verkäufer eine Bauvoranfrage in Erwägung zieht, sofern der Verkauf an uns scheitern sollte.
Daraufhin haben wir als Kaufinteressenten eine Bauvoranfrage gestellt, ohne dass wir dies dem Makler bzw. den Verkäufern mitgeteilt haben. Vor dem Notartermin hatten wir einen negativen schriftlichen Bescheid der Stadt, erst nach Unterzeichnung des Kaufvertrages beim Notar haben wir im Einspruchsverfahren einen positiven Baubescheid schriftlich erhalten.

Davon hat der Verkäufer nun seitens der Stadt erfahren und erwägt nun, den Kaufvertrag anzufechten, da wir das Grundstück erheblich günstiger als zum Baulandpreis gekauft haben, ihn aber von unserer Bauvoranfrage gar nicht bzw. nicht vollständig (unsere erste geplante und kommunizierte Nutzung war ein Gewächshaus) in Kenntnis gesetzt haben.

Welche Möglichkeiten hat der Verkäufer seinerseits (es existiert bereits schon eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch auf unseren Namen), den Vertrag rückgängig zu machen oder anzufechten? (Die Erbengemeinschaft hatte sowohl einen separaten Sprecher als auch den Makler beim Verkauf zwischengeschaltet).
Müssen wir etwas bestimmtes beachten?

Vielen Dank für Ihre Bemühungen.

MfG
Ihr Klient

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Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen vorbehaltlich der Unkenntnis über die genauen tatsächlichen Umstände und des Vertragsinhaltes wie folgt beantworten:

Wenn der Verkäufer das Grundstück mit seiner derzeitigen Nutzungsart als Gartenland verkauft, ohne sich vorher darum bemüht zu haben, diese in Bauland zu überführen und damit entsprechend teurer verkaufen zu können, so ist dies grundsätzlich sein eigenes Problem.

Sie sind als Käufer nicht verpflichtet, Kaufbeweggründe oder Ihre beabsichtigte Nutzung offenzulegen. Zumal Sie zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses einen negativen Bescheid auf Ihre Bauvoranfrage vorliegen hatten und von daher offen war, ob Sie überhaupt einen positiven Bescheid erhalten würden.

Zu denken wäre allenfalls an eine Anfechtbarkeit wegen arglistiger Täuschung durch Sie; diese kann aber nicht bejaht werden, weil Sie dann eine Offenbarungspflicht hätten haben müssen. Diese hätte aber allenfalls bestanden, wenn Sie schon vor Vertragsschluss einen positiven Vorbescheid hätten haben müssen. Aber selbst dann wäre eine solche Pflicht fraglich, wenn nicht deutlich erkennbar war, dass dann gar nicht oder nur zu einem höheren Preis verkauft worden wäre.

Nun kommt es ausschließlich auf den Vertragsinhalt an. Nur, wenn dort eine entsprechende Verpflichtung Ihrerseits verbrieft wäre, das Grundstück als Gartenland zu nutzen, könnte der Vertrag anfechtbar sein bzw. könnten Sie sich schadensersatzpflichtig machen. Ich möchte aber nicht davon ausgehen, dass eine solche Klausel vorliegt, weil dies wiederum einen Eingriff in Ihre Eigentümerstellung und in die wirtschaftliche Verwertbarkeit darstellen würde, die nur bei einem entsprechend nachgewiesenen Interesse des Verkäufers Bestand haben könnte.

Zusammengefasst bedeutet dieses, dass der Verkäufer nunmehr grundsätzlich keine Rechte daraus herleiten kann, dass er Ihnen das Grundstück "zum Schnäppchenpreis" verkauft hat.

Sollte es zu Maßnahmen des Verkäufers kommen, die auf eine Anfechtung des Vertrages oder sonstiger Angriffe gegen den Bestand des Vertrages abzielen, sollten Sie einen Kollegen vor Ort aufsuchen, um eine entsprechende Reaktion nach der erforderlichen Klärung der tatsächlichen Umstände und des Vertragsinhaltes folgen lassen zu können.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen im Rahmen der Möglichkeiten einer "Ferndiagnose" zunächst weiterhelfen.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas J. Lauer
Rechtsanwalt
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