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Rücktritt vom Kaufvertrag - Liegt ein Mangel vor?

| 31.01.2014 09:16 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Zusammenfassung: Geltendmachung von Ansprüchen nach arglistigem Verschweigen eines versteckten Mangels beim Hauskauf.

Am 05.12.2013 haben wir eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus gekauft. In der ersten Nacht in der neuen Wohnung am 24.12.2013 haben wir festgestellt, dass aus dem Heizraum, der sich genau oberhalb unserer Wohnung befindet, ein hohes monotones Pfeifen kommt und sich sehr störend in der ganzen Wohnung verbreitet. Wir haben seit dem mehrere Nächte schlaflos verbracht. Die Wohnung wurde im Oktober 2013 besichtigt, da wurde die Heizanlage (lt. Hausmeister) noch nicht in Betrieb gesetzt.
Am 27.12.2013 hat die Schlüsselübergabe stattgefunden, wobei die Ex-Eigentümer auf das Geräusch aus dem Heizraum angesprochen wurden. Die Ex-Eigentümer haben sich blöd gestellt und sagten das sie nichts hören würden. Daraufhin haben wir die Ex-Eigentümer angeschrieben (am 29.12.2013) und ihnen mitgeteilt, dass wir das Geräusch als verschwigenen Mangel sehen, dieses Geräusch auch unzumutbar finden und falls das Geräusch nicht beseitigt wird, werden wir vom Kaufvertrag zurücktreten.

Parallel haben wir die Hausverwaltung informiert und um die Geräuschbeseitigung gebeten.
Wir haben auch die Nachbarn gefragt. Eine Nachbarin (85 Jahre, eine 1/2 ihrer Wohnung befindet sich unter dem Heizraum) hat uns erzählt, dass sie sich auch von dem Geräusch gestört fühlt. Sie hat sogar unseren Ex-Eigentümer dadrauf angesprochen (da er Verwaltungsbeirat war) er hat aber kein Interesse gezeigt, so musste die arme Frau sich mit dem Geräusch abfinden und hat nichts mehr unternommen.

Ex-Eigentümer hat einen Anwalt eingeschaltet (14.01.2014) und hat uns vorgeworfen, dass wir das Geräusch erfunden haben. Wir haben (16.01.2014)dem Anwalt eine Auzeichnung des Geräusches geschickt, über die Befragung der Nachbarin informiert und nochmal angekündigt, dass falls das Geräusch nicht beseitigt wird, werden wir vom Kaufvertrag zurücktreten. Bis jetzt kam noch kein weiteres Schreiben vom Anwalt des Ex-Eigentümers

Gestern war der Heizungsmonteur im Heizraum, hat irgendeine Abdeckung runtergeschraubt, das Geräusch ist ein kleines bisschen leiser geworden aber nachts ist es trotzdem laut und schlafstörend.
Der Heizungsmonteur meinte, dass alle schalldämmende Maßnahmen bereits getroffen seien, da wäre nichts mehr zu machen. Es sei denn es käme noch ein Sachverständiger, der feststellen würde, dass das Geräusch die Grenzwerte 25 und 30 db überschreitet, dann müsste was getan werden. So eine Messung vom Sachverständigen kostet über 1.500 Euro.

Dies ist der Sachverhalt.
Unsere Fragen:
- haben wir eine Chance bei Gericht den Mangel als verschwiegenen Mangel durchzusetzen und evtl. vom Kaufvertrag zurücktreten
- wie lange haben wir Zeit um vom Kaufvertrag zurückzutreten?
- was passiert wenn das Geräusch bis zum Grenzwert gesenkt wird und wir ihn aber trotzdem störend finden, kann man da evtl. eine Kaufpreisminderung durchsetzen?
- wer muss die Kosten für den Sachverständigen tragen?
31.01.2014 | 11:11

Antwort

von


(416)
HInter der Twiete 28
22851 Norderstedt
Tel: 040-41186796
E-Mail:
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Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Haben wir eine Chance bei Gericht den Mangel als verschwiegenen Mangel durchzusetzen und evtl. vom Kaufvertrag zurücktreten?

Zunächst weise ich darauf hin, dass ohne Kenntnis des konkreten Kaufvertrages und der tatsächlichen Schwere der Geräuschbelästigung nur schwerlich eine abschließende Einschätzung abgegeben werden kann.

Abgesehen davon muss es sich bei dem Geräusch tatsächlich um einen erheblichen Mangel handeln. Dann müsste dieser vom Verkäufer arglistig verschwiegen worden sein und Sie müssten dies nachweisen können.

Um einen solchen erheblichen Mangel dürfte es sich tatsächlich dann handeln, wenn als allgemein anerkannte, den Regeln der Technik entsprechende Geräuschgrenzwerte (Mindestanforderungen Schallschutz) überschritten werden. Hierbei ist zunächst fraglich, welche Anforderungen dabei Geltung entfalten. Der BGH hat in einem Urteil vom 4.6. 2009 (Az. BGH VII ZR 54/07) im Hinblick auf Eigentumswohnungen entschieden, dass die Schallschutzstufen II und III der VDI-Richtlinie 4100 oder das Beiblatt 2 zur DIN 4109 als Stand der Technik für eine Wohnung angesehen werden, die üblichen Qualitäts- und Komfortstandards genügen soll. Hierbei muss allerdings auch das Baualter der Wohnung berücksichtigt werden, da an Altbauten andere Anforderungen als an Neubauten zu stellen sind.
Eine solche Einschätzung wird daher ohne Einholung eines Sachverständigengutachtens kaum möglich sein.

Kommt der Sachverständige nach seiner Prüfung zum Ergebnis, dass ein erheblicher Mangel vorliegt, so müssen Sie den Beweis führen, dass dieser Mangel dem Verkäufer bekannt war, er diesen arglistig verschwiegen hat.
Arglistig handelt der Verkäufer, wenn er einen Mangel verschweigt und weiß, dass der Käufer diesen Mangel nicht kennt. Hinzu kommt, dass das Verschweigen erfolgt, weil der Verkäufer weiß, dass der Vertrag nicht zustande kommen könnte, wenn der Käufer von dem Mangel wüsste.
Sie haben hier bereits Nachbarn befragt, die auch über Geräuschbelästigung und die Kenntnis der Hausverwaltung dahingend berichten. Insofern lag der „Mangel" bereits länger vor, der Verkäufer kannte diesen. Hat er diesen Mangel nun verschwiegen, um den Vertragsabschluss nicht zu gefährden, dürfte Arglist vorliegen.
Liegen diese Voraussetzungen vor, so haben Sie auch eine Chance, den Anspruch vor Gericht durchzusetzen.


2. Wie lange haben wir Zeit um vom Kaufvertrag zurückzutreten?
Ihre Ansprüche verjähren in drei Jahren ab Kenntnis des Mangels.

3. Was passiert wenn das Geräusch bis zum Grenzwert gesenkt wird und wir ihn aber trotzdem störend finden, kann man da evtl. eine Kaufpreisminderung durchsetzen?
Ist das Geräusch bis zum Grenzwert gesenkt, dürfte ein Mangel wohl ausscheiden. Insofern ist eine Kaufpreisminderung wohl nicht durchsetzbar.

4. Wer muss die Kosten für den Sachverständigen tragen?
Die Kosten für den Sachverständigen haben zunächst Sie als Auftraggeber des Gutachtens zu tragen. Kommt in einem möglicherweise nachfolgenden Verfahren heraus, dass der Kaufvertrag rückabzuwickeln ist, können auch diese Kosten gegenüber dem Verkäufer geltend gemacht werden.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwältin Wibke Türk

Nachfrage vom Fragesteller 31.01.2014 | 12:56

Fallkonstellation:
Schallemission wird bis zu der Grenze gesenkt.Kann ich gg den Verkäufer irgendwelche Ansprüche geltend machen oder Kaufpreissenkung durchsetzen? Weil hätte er mir diesen Mangel nicht verschwiegen, dann würde ich den ganzen Aufwand (schalflose Nächte, Stress mit der Hausverwaltung) wie Sachverständigenkosten nicht tragen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 31.01.2014 | 14:34

Ihre Nachfrage beantworte ich wie folgt:

Meines Erachtens können Sie nach Herstellung der
Schallschutzgrenzen keinerlei weitergehende Ansprüche gegen den Verkäufer geltend machen.
Auch eine Kaufpreissenkung könnte allenfalls bei aktuellem Zustand erreicht werden, nicht aber nach Herstellung eines "ordnungsgemäßen" vertraglichen Zustandes.


Ich hoffe, Ihre Nachfrage beantwortet zu haben.


Mit freundlichen Grüßen

Wibke Türk
Rechtsanwältin

Bewertung des Fragestellers 03.02.2014 | 08:09

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