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Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag


09.03.2006 13:36 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Gegenstand:
Kauf einer Eigentumswohnung. Der überschuldete Verkäufer „pokert“ mit seinen Gläubigern und hat die Wohnung auch 2,5 Monate nach Abschluss der Kaufvertrags nicht lastenfrei gestellt. Ich habe dem Verkäufer eine Frist gesetzt und den Rücktritt vom Vertrag angedroht. Eine Herstellung der Lastenfreiheit zu diesem Termin scheint mir wenig wahrscheinlich.
NÄCHSTER SCHRITT: Ich möchte vom Kaufvertrag zurücktreten und werde dies entsprechend schriftlich dem Verkäufer (und Notar) mitteilen.

Vertragliche Regelung:
Der Kaufpreis soll am 11.01.06 auf ein Notaranderkonto gezahlt werden. Nach Zahlungseingang wird die Wohnung physisch übergeben, der Verkäufer bekommt den Kaufpreis erst nach lastenfreier Übergabe, dann wechselt auch erst das Eigentum. Weiteren Regelungen zur Rückabwicklung und Lastenfreiheit habe ich leider nicht in den Vertrag aufgenommen.

Der bisherige Verlauf:
Kaufvertrag am 21.11.05 unterschrieben.
Kaufpreiszahlung auf Notaranderkonto am 16.02.06 (einmonatige Verspätung)
Schlüssel- und Wohnungsübergabe am 21.02.06
Fristsetzung zur Herstellung der Lastenfreiheit wird am 22.03.06 ablaufen.
Das Thema Fristsetzung hatte ich bereits in meiner Anfrage zum gleichen Thema: „Verkäufer stellt Eigentumswohnung nicht lastenfrei“ vom 22.02.06 „erfragt“.


Fragestellungen:


Ich bin mir über die Bedeutung hat der Schritt des „Rücktritts“ (nicht im klaren, d.h. was muss ich tun, um den Kaufpreis zurück zu bekommen? Der Käufer wird in jedem Fall den Rücktritt nicht akzeptieren wollen. Wie lange könnte dieser Weg bis zum Vollzug dauern?

Musste ich akzeptieren, wenn der Verkäufer nach meinem Rücktritt die Wohnung noch lastenfrei stellen würde?

Wie hoch wären die Anwaltskosten bei einer eventuellen Auseinandersetzung? Ist dabei der Kaufpreis oder die entstehenden Rückabwicklungskosten die steuernde Größe?

Kann ich einseitig zurücktreten, müsste / würde mir der Notar den Kaufpreis vom Notaranderkonto zurück überweisen, sobald ich den Rücktritt erklärt habe (In diesem Fall müsste der Notar die Rechtmäßigkeit des Rücktritts beurteilen, z.B. auch die Angemessenheit der Fristsetzung)?

Kann ich nicht einseitig zurücktreten, bzw. was wären dann die NÄCHSTEN SCHRITTE in diesem Fall. Könnten Sie mir diese aufzeigen, evtl. auch die drohenden Komplikationen?
Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,


vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich - die Richtigkeit Ihrer Angaben vorausgesetzt - anhand der von Ihnen gemachten Angaben gerne wie folgt summarisch beantworten möchte:


Durch den Rücktritt wird eine Rückabwicklung des geschlossenen Vertrages erreicht. Beide Seiten haben im Falle des Rücktritts nach § 346 BGB die empfangenen Leistungen zurückzugewähren und die gezogenen Nutzungen herauszugeben. Sie müssten also die Wohnung herausgeben (und im Grundbuch zu Ihren Gunsten erfolgte Eintragungen rückgängig machen) und der Verkäufer müsste Ihnen den Kaufpreis zurückzahlen. Sollte der Verkäufer dies nicht freiwillig tun, so bliebe Ihnen nur, einen vollstreckbaren Zahlungstitel vor Gericht zu erstreiten. Hierbei tragen Sie das Prozessrisiko (also das Risiko, den Prozess zu verlieren und alle Kosten zu tragen) sowie das Insolvenzrisiko des Verkäufers (also das Risiko, den Prozess zu gewinnen, jedoch im Anschluss die Kosten, die Sie zunächst einmal vorstrecken müssen, nicht vom Verkäufer eintreiben zu können, weil dieser zwischenzeitlich zahlungsunfähig geworden ist). Sollten Sie obsiegen, der Verkäufer aber immer noch nicht zahlen, dann müssten Sie die Zwangsvollstreckung betreiben. Mir ist ein gleichartiger Fall bekannt, in dem sich die Klage mit anschließender Zwangsvollstreckung ca. 3 Jahre hingezogen hat. Eine genaue Prognose bezüglich der Dauer lässt sich aber hier nicht treffen, da die Umstände des Einzelfalles (Art und Weise der Klageewiderung, Überlastung der Gerichte etc.) eine Rolle spielen.

Der Rücktritt ist ein Gestaltungsrecht und gestaltet (ändert) die Rechtslage mit seinem Ausspruch. Sollten Sie daher wirksam zurückgetreten sein, würden die Rechtsfolgen des Rücktritts auch dann noch greifen, wenn der Verkäufer die Wohnung im Anschluss lastenfrei stellte.

Die Gerichts- und Anwaltskosten sind von der Höhe des Gegenstandswerts (Streitwerts) anbhängig und bestimmen sich nach dem, was vom Anspruchsteller verlangt ist. Da Sie Ihren Kaufpreis wiederhaben möchten, ist hier die Summe des Kaufpreises maßgeblich.

Der Notar selbst kann Ihnen die Kaufsumme nicht zurück überweisen, da eine Prüfung der Wirksamkeit des Rücktritts dem Gericht vorbehalten ist.


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine erste rechtliche Orientierung vermittelt zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems von einem Rechtsanwalt zu erhalten.

Sofern Sie eine abschließende Beurteilung Ihres Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem konkret zu erörtern. Diese Vorgehensweise kann ich Ihnen nur dringend empfehlen, da es um einen hohen Streitwert geht und die Angelegenheit daher maßgebliche Bedeutung für Sie hat. Vor Gericht bräuchten Sie angesichts des hohen Streitwerts ohnehin einen Anwalt.

Gerne bin ich auch bereit, diese Aufgabe für Sie zu übernehmen. Sie können mich gerne für eine weitere Beauftragung kontaktieren und wir besprechen die Angelegenheit in Ruhe.



Mit freundlichen Grüßen



Jorma Hein
Rechtsanwalt, Mediator

Gisselberger Straße 31
35037 Marburg

Telefon: 06421 - 167131
Fax: 06421 - 167132

hein@haftungsrecht.com
www.haftungsrecht.com

Nachfrage vom Fragesteller 09.03.2006 | 15:51

Sehr geehrter Herr Hein,

ich würde gerne nochmals die von mir gemachten Angaben wiederholen, da ich der Meinung bin, dass wir uns evtl. nicht verstanden haben könnten:

„Kaufpreiszahlung auf Notaranderkonto“ und „der Verkäufer bekommt den Kaufpreis erst nach lastenfreier Übergabe, dann wechselt auch erst das Eigentum“

Vor diesem Hintergrund sind mir ihre Ausführungen „Verkäufer müsste Ihnen den Kaufpreis zurückzahlen“, „im Grundbuch zu Ihren Gunsten erfolgte Eintragungen rückgängig“, „vollstreckbaren Zahlungstitel vor Gericht“ und auch zum Thema „Zwangsvollstreckung“ nicht einleuchtend. Diese Themen würden m. E. erst greifen, wenn der Verkäufer den Kaufpreis erhalten hätte, dies ist ja nicht der Fall.

Weiterhin ist mir vor dieser Ausgangslage ihre Aussage „Der Notar selbst kann Ihnen die Kaufsumme nicht zurück überweisen, da eine Prüfung der Wirksamkeit des Rücktritts dem Gericht vorbehalten ist“ sehr wohl nachvollziehbar, es bleibt aber m. E. die andere Seite offen: Würde der Notar, allein vor dem Hintergrund meines erklärten Rücktritts, den Kaufpreis noch an den Verkäufer überweisen können?

Es wäre sehr nett, wenn Sie vor diesem Hintergrund nochmals auf meine Fragestellung
„Kann ich nicht einseitig zurücktreten, bzw. was wären dann die NÄCHSTEN SCHRITTE in diesem Fall. Könnten Sie mir diese aufzeigen, evtl. auch die drohenden Komplikationen?“ eingehen könnten.
Mir ist auch weiterhin die Bedeutung des Schrittes Rücktritt nicht klar: Wann bin ich wirksam zurückgetreten, muss ich da Klage erheben?

Dankeschön und freundlichen Gruß!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.03.2006 | 18:45

Sehr geehrte Fragestellerin,


vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworten möchte:


Bei einem Kaufvertrag sind die wechselseitigen Pflichten des Käufers und des Verkäufers grundsätzlich Zug um Zug zu erfüllen. Um beim Grundstückskaufvertrag dem Sicherheitsbedürfnis beider Parteien gerecht zu werden, bewilligt der Verkäufer dem Käufer zur Sicherung dessen Anspruchs auf Übertragung des Eigentums zunächst regelmäßig eine Vormerkung. Der Kaufpreis wird dann binnen einer bestimmten Frist nach Eintragung dieser (Auflassungs-)Vormerkung fällig, der Notar darf erst nach Zahlung des Kaufpreises den Antrag auf Eintragung des Käufers als neuen Eigentümer beim Grundbuchamt stellen.

Die Verwahrung des Kaufpreises durch den Notar auf dem Anderkonto dient der Absicherung der gegenseitigen Ansprüche aus dem Grundstückskaufvertrag. Diese Vereinbarung macht aber in der Regel nur dann Sinn, wenn sie unwiderruflich ist, weil nur dann beide Kaufvertragsparteien ausreichend geschützt sind. Auf verfahrensrechtlicher Ebene ist demnach auch das Hinterlegungsansuchen an den Notar unwiderruflich. Näheres ist in 54c III 1 BeurkG geregelt.

Regelmäßig ist der Notar also daran gehindert, den Kaufpreis auf einseitigen Widerruf an den Käufer zurückzuzahlen (vgl. BayObLGZ 95, 204 ( 211 ); OLG Hamm, OLGZ 94, 491 ( 494)). Denn dann würde er quasi eine Entscheidung des Gerichts „vorwegnehmen“. In diesem Falle müssten Sie den Verkäufer auf Zustimmung zur Auszahlung des an den Notar gezahlten Kaufpreises verklagen.
Gleichwohl - und hier muss ich meine ursprüngliche Antwort ein bisschen revidieren - kann der Notar in Ausnahmefällen und unter ganz besonderen Umständen berechtigt sein, auf einseitige Weisung nur eines von mehreren Beteiligten seine Vollzugstätigkeit aufzuschieben. Ein solcher Sachverhalt kann angenommen werden, wenn der Beteiligte dem Notar einen ausreichend substantiierten und glaubhaften Sachverhalt vorträgt, der einen Anfechtungs- oder Unwirksamkeitsgrund des Kaufvertrages oder einer seiner Bestimmungen als nahe liegend und offensichtlich gegeben erscheinen lässt und der andere Beteiligte dagegen keine durchgreifenden Einwendungen vorbringen kann. Eine Weigerung des Notars kann ferner berechtigt sein, wenn eine hohe Wahrscheinlichkeit dafür spricht, dass durch den Vollzug der Urkunde das Grundbuch unrichtig würde; ferner, wenn mit höchster Wahrscheinlichkeit feststehen würde, dass der Kaufpreis noch nicht voll bezahlt ist, so dass es an der Vollzugsreife fehlen würde (vgl. BayObLG, Beschl. v. 17.12.2004 - 1Z BR 096/04). Das bedeutet, dass Sie dem Notar den Rücktritt zumindest unter Vorlage von Urkunden nachweisen und ihn zur Rückzahlung des Kaufpreises an Sie auffordern können. Ob der Notar dieser Anweisung allerdings nachkommt, bleibt ihm vorbehalten. Sollte er dies nicht tun, dann müssten Sie wie oben dargestellt Klage auf Zustimmung zur Auszahlung des geleisteten Kaufpreises erheben. Hierbei ergibt sich immer ein gewisses Risiko des Prozessverlustes.


Ich hoffe, Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben.




Mit freundlichen Grüßen


Jorma Hein
Rechtsanwalt und Mediator

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