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Rücktritt vom Immobilienkauf aufgrund von nicht genehmigtem Wohnraum

05.09.2019 17:31 |
Preis: 40,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


in unter 2 Stunden
Wir haben vor einer Woche den notariell beglaubigten Kaufvertrag über ein denkmalgeschütztes Haus unterschrieben. Dementsprechend gehört das Haus noch nicht uns, jedoch ist im Grundbuch der Eigentümerwechsel markiert.

Im Exposé hat der Verkäufer 140qm für das Haus angegeben. Anschließend habe ich dem Verkäufer noch ein Formular zur Berechnung der Wohnfläche zur Vorlage bei meiner Bank zugeschickt, welches er mir ausgefüllt zurück schickte und sich die Wohnfläche bestätigte.
Nun, nach der Unterschrift, haben wir mit der Gemeinde gesprochen und raus bekommen, dass nur ca. 85qm gemäß altem Bestand genehmigt sind und die zusätzlichen 55qm von ihm ausgebaute Wohnfläche nicht. Die Angaben im Exposé sowie der Wohnflächenberechnung waren für uns ein wichtiges Kaufkriterium.

Im Kaufvertrag ist zur Wohnfläche nichts vermerkt. Im Kaufvertrag wurde festgehalten: „Der Käufer hat den Vertragsgegenstand besichtigt und kauft ihn im gegenwärtigen Zustand. Die Beteiligten schließen die Sachmängelhaftung des Verkäufers auch bezüglich mitverkaufter beweglicher Sachen aus. Der Verkäufer haftet deshalb insbesondere nicht für Bodenbeschaffenheit, den Zustand mitverkaufter Gebäude und das Flächenmaß. …"

Auf Anfrage beim Notar vor Abschluss des Kaufvertrages, hat der mir versichert, dass es ein „Standardkaufvertrag" sei, dementsprechend bin ich davon ausgegangen, dass Wohnflächen generell nicht im Kaufvertrag angegeben werden.

Nun fühlen wir uns vom Verkäufer getäuscht und würden gern vom Vertrag zurücktreten.

Die Frage ist, ob wir vom Kaufvertrag aufgrund der fehlerhaften Angaben des Verkäufers (im Expose und seiner für uns ausgefüllten Wohnflächenberechnung) zurücktreten können und was strategisch die richtigen Schritte dazu sind. Noch stehen wir nicht final im Grundbuch und das Darlehen ist noch kündbar.
05.09.2019 | 18:30

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,


vielen Dank für die Anfrage, bei deren Lösung ich Ihnen gerne helfe.

Zunächst ist es wie folgt:

1.) Die Kaufsache ist mangelhaft.

Dies folgt aus § 434 I 3 BGB, dort steht:

"Die Sache ist frei von Sachmängeln, wenn sie bei Gefahrübergang die vereinbarte Beschaffenheit hat. (...) Zu der Beschaffenheit nach Satz 2 Nr. 2 gehören auch Eigenschaften, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers (...) über bestimmte Eigenschaften der Sache erwarten kann"

Öffentliche Äußerungen des Verkäufers sind insbesondere und grade das Expose.

2.) Nun ist in Ihrem notariellen Kaufvertrag geregelt: "Die Beteiligten schließen die Sachmängelhaftung des Verkäufers auch bezüglich mitverkaufter beweglicher Sachen aus". Leider ist es so, dass der Haftungsausschluss auch für die öffentlichen Äußerungen über Eigenschaften gilt. Der Verkäufer hat also die Haftung für alle Mängel ausgeschlossen, egal ob diese aus der Sache selber stammen oder aufgrund einer Abweichung (!)von den Äußerungen herrühren. Damit wäre der Verkäufer aus der haftung befreit.

3.) Ganz so einfach geht es dann aber doch nicht, siehe BGH Urteil V ZR 256/16. Der Haftungsausschluss greift nämlich nicht, wenn der Verkäufer den Mangel verschwiegen hat (§444). Sinn der Regelung ist es, dass der Verkäufer niemanden wegen dem Haftungsausschluss "übers Ohr hauen kann", indem er einfach Umstände verschweigt, die er offenbaren müsste. Dies sind insb.Umstände, von denen der Verkäufer weiß, dass der Käufer darauf Wert legen wird, also z.B. erhebliche,oft nicht direkt erkennbare Mängel. Dann haftet der Verkäufer wegen Arglist.

Eine Haftung des Verkäufers wegen Arglist setzt nach BGH V ZR 181/09 zusätzlich voraus, dass der Verkäufer den Mangel ungefragt, also von sich aus offenbaren musste, oder dass der Käufer von sich aus nach dem Vorhandensein eines Mangels fragt und der Verkäufer diesen dann verschweigt.

Sie haben den Verkäufer explizit nach der Wohnfläche gefragt; er hat diese sogar schriftlich zur Vorlage bestätigt. Also würde nach allem der Verkäufer wegen Arglist haften, und der vertrag wäre wegen eines Mangels angreifbar.

4.) Letztlich müssen Sie jedoch dem Verkäufer die Kenntnis nachweisen. Dies bedeutet, dass der Verkäufer die Flächenabweichung gekannt haben muss. Sollte er einen Ausbau selber vorgenommen haben, und z.B. nicht hat genehmigen lassen, so wäre der Beweis leicht zu führen. Die ist der einzige Punkt, zu dem noch weitere Angaben nötig wären.


Alles in allem wäre die Aufnahme der Wohnfläche im Kaufvertrag die einfachste Lösung gewesen, um auf der sicheren Seite zu sein, in dem man z.B. der "Standardvertrag" entsprechend abändert. Dies ist nun nicht mehr möglich, aber der Vertragsabschluss scheint wegen arglistiger Täuschung mit hoher Wahrscheinlichkeit anfechtbar zu sein. Dies natürlich innerhalb der dafür maßgeblichen Fristen, auf die Sie achten sollten. Ein Rücktritt ist auch möglich. Auch hier sind die Formerfordernisse zu beachten.

Sollte die Anfechtung greifen, so können Sie sich auf Kosten der gegenseite eines Anwaltes bedienen. "Die arglistige Täuschung im Sinne von § 123 BGB bedeutet zugleich ein Verschulden bei Vertragsschluss und regelmäßig auch die Annahme einer sittenwidrigen Schädigung nach § 826 BGB (vgl. st Rspr, u.a. BGH, Urt. v. 24. Oktober 1996, ; LG Karlsruhe, Urteil vom 15.05.2013 - 6 O 375/12). Bei einem Rücktritt wegen Mangels gilt dies nicht in jedem Fall, kann aber als Schadenersatz mitunter geltend gemacht werden.

Sicherheitshalber sollte noch einmal geprüft werden, ob der Verkäufer die Flächenabweichung kennen musste. Ist dies der Fall, wird der Vertrag mit guten Chancen angreifbar sein; will der Verkäufer darauf nicht eingehen, können Sie ihn gerichtlich dazu zwingen.

Ich helfe Ihnen gerne weiter, wenn Sie sich in dem einen oder anderen Punkt unsicher sind. Kontaktieren Sie mich bei Rückfragen einfach auf einem der im Profil aufgeführten Erreichbarkeiten. Wir können auf Wunsch auch die Rücktritss/Anfechtungserklärung kurzfristig für Sie fertigen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Tamás Asthoff

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