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Rücktritt vom Grundstücksverkauf - Schadenersatz?


19.12.2007 19:06 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Kay Fietkau



Ich habe ein mir gehörendes Baugrundstück zum Verkauf angeboten, will aber aufgrund privater Veränderungen von diesem jetzt zurücktreten. Ein Notarvertrag über den Grundstücksverkauf ist in Bearbeitung, jedoch noch nicht unterzeichnet. Ich habe aber bereits einen Vorvertrag folgenden Inhaltes mit dem potentiellen Käufer geschlossen:

"Die Kaufinteressenten schliessen folgenen Vorvertrag über das Baugrundstück xxx. Der vereinbarte Kaufpreis beträgt xxx Euro. Der Verkäufer bestätigt hiermit freiwillig auf den Abschluss eines Kaufvertrages mit einem anderen Bewerber bis zum <Datum> zu verzichten. Während der Frist ist der Verkäufer an den Kaufpreis gebunden und ein Notarvertrag wird dahingehend geschlossen. Die Kaufinteresssenten verpflichten sich den o.a. Zeitaum zur Finanzierungszusage eines Finanzinstitutes zu nutzen."

Die Frage ist nun, ob und welche Schadenersatzansprüche der Kaufinteressent beim Scheitern des Verkaufes gegen mich geltend machen kann. Der Käufer hat seinerseits vermutlich bereits Kreditvereinbarungen unterzeichnet sowie Bauplanungen eingeleitet.

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Sehr geehrter Fragesteller,

vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform nur dazu dienen soll, Ihnen einen ersten Eindruck der Rechtslage zu vermitteln. Die Leistungen im Rahmen einer persönlichen anwaltlichen Beratung/Vertretung können und sollen an dieser Stelle nicht ersetzt werden.

Zunächst muss ich meinem Kollegen zustimmen, dass der von Ihnen angebotene Einsatz entsprechend der Bedeutung Ihrer Frage zu gering ist.

Dennoch möchte ich Ihre Fragen auf Grund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes zusammenfassend wie folgt beantworten:

1. Nach § 280 Absatz 1 BGB macht sich schadensersatzpflichtig, wer die ihm obliegenden Pflichten aus einem Schuldverhältnis verletzt.

a) Bei dem von Ihnen abgeschlossenen Vorvertrag handelt es sich um ein Schuldverhältntis.

b) Welche Pflichten Ihnen obliegen, ergibt sich aus dem Vertrag selbst sowie aus § 241 BGB.

Nach den mir von Ihnen zur Verfügung gestellten Angaben, sind Sie verpflichtet sich innerhalb einer bestimmten Frist ("bis zum") um die Finanzierung des Kaufpreises zu kümmern. Gelingt Ihnen dies, wird der Kaufvertrag geschlossen. Ansonsten ist der Verkäufer berechtigt, das Grundstück an einen Dritten zu verkaufen.

2. Der Höhe nach kann der Schadensersatz die Differenz zu dem mit dem Dritten erzielten Kaufpreis sowie ggf. bereits getätigte Notarkosten, Maklerkosten etc. betragen.

3. Zum Schluss noch etwas, dass mir im Rahmen Ihrer Schilderung aufgefallen ist.

Ein Vorvertrag muss grundsätzlich den gleichen Formerfordernissen genügen, wie der spätere Hauptvertrag. Da ein Grundstückskaufvertrag notariell beglaubigt sein muss, muss dies auch der Vorvertrag. Ist dies nicht der Fall ist der Vertrag gemäß § 125 BGB nichtig. Ein nichtiger Vertrag kann aber auch keine Verpflichtungen und somit unter Umständen auch keine Schadensersatzpflicht begründen.

Letztendlich möchte Ihnen noch dringend dazu raten, den kompletten Vorvertrag anwaltlich prüfen zu lassen. Nur so können Sie sichergehen, wie Sie sich letztendlich zu verhalten haben.

Gern stehe ich Ihnen diesbezüglich zur Verfügung. Kontaktieren Sie mich bei Bedarf einfach über den oben aufgeführten Link zur persönlichen Beratungsanfrage. Dort besteht dann auch die Möglichkeit eine Kopie des Vertrages an mich zu übersenden.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick verschafft zu haben.


Mit freundlichen Grüßen

Kay Fietkau
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 20.12.2007 | 18:18

Sehr geehrter Herr Fietkau,

ich danke Ihnen für Ihre schnelle Antwort. Leider beschreibt diese jedoch die Folgen für den potentiellen Käufer, der ich nicht bin. Mich interessieren vielmehr die aus einem Rücktritt entstehenden Konsequenzen für die Verkäuferseite.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.12.2007 | 13:45

Danke für Ihre Nachfrage,

der Formmangel steht auch diesbezüglich im Raum. D.h. wenn der Vorvertrag nicht notariell beurkundet wurde, ist er grundsätzlich nichtig und kann grundsätzlich für keine Seite Verpflichtungen begründen.

Sie könnten sich somit auf die Nichtigkeit berufen und dem potentiellen Käufer mitteilen, dass es zu keinem Verkauf kommen wird.

Der potentielle Käufer wird dann möglicher Schadensersatz in Höhe der von ihm bereits getätigten Finanzierungskosten bzw. den Mehrwert für den Kauf eines vergleichbaren Grundstücks gegen Sie geltend machen. Er kann sich dabei zwar nicht auf den nichtigen Vorvertrag beziehen. Nach §§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 2, 241 Abs. 2 BGB macht sich jedoch auch derjenige schadensersatzpflichtig, der im Rahmen von Verkaufsverhandlungen die ihm obliegenden Pflichten verletzt.

Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen ein frohes Fest.

Mit freundlichen Grüßen

Kay Fietkau
Rechtsanwalt

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