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Rücktritt vom Grundstückskauf, wer trägt Vermessungskosten?


02.04.2008 14:44 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht



Kurz zur Sache:
Ich beabsichtige zur Erweiterung unseres Gartens den Erwerb eines ca. 100 qm großen Streifens des angrenzenden Ackerlandes. (Es handelt sich nicht um Bauerwartungsland, eine Bebauung ist nicht erlaubt.)

Mündlich hatten wir uns mit dem Landwirt auf 30 Euro/qm geeinigt, die Vermessungskosten sollte der Erwerber tragen.

Vor dem Notar wollte sich der besagte Landwirt dann an einen höheren Kaufpreis erinnern, weshalb sich eine unglückliche Diskussion ergab. Andererseits wurde offensichtlich, dass mit dem Verkauf des Ackerstreifens (wie bisher vermessen) keine Zufahrt seinerseits mehr auf seinen restlichen Acker bestand, weshalb die Vermessung nochmals geändert werden musste. Man einigte sich hierbei auf eine einfache Lösung mit 1 neuen Vermessungspunkt, für den ich mich bereit erklärte die Kosten zu übernehmen.
Auch auf einen etwas höheren Kaufpreis einigten wir uns.

Nun hat der Landwirt eigenmächtig eine völlig andere Vermessungauftragsänderung erteilt, die von der vereinbarten kleinen Lösung deutlich abweicht, so dass die zusätzlichen Vermessungskosten statt ca. 300 Euro sich auf 1.400 Euro belaufen (statt 1 Messpunkt 6 neue Messpunkte).
Hierfür lehnte ich die Übernahme der Kosten - über 300 Euro hinaus - ab.
Nun möchte der Landwirt den gesamten Verkauf nicht mehr abwickeln.

Dies hätte aber zur Folge, dass die bisherigen Vermessungskosten von Erwerberseite von insgesamt ca. 3.000 Euro in den Sand gesetzt wären, außerdem müsste die vorläufige Eintragung des Vermessungsamtes wieder rückgängig gemacht werden, was ja mit weiteren (sinnlosen) Kosten verbunden wäre.

Können diese Kosten, falls der Landwirt bei seiner verkaufsablehnenden Haltung bleibt und damit die mündliche Vereinbarung zum Verkauf bricht, auf den Landwirt abgewälzt werden bzw. wäre er diesbezüglich schadensersatzpflichtig?

Besten Dank für Ihren Beratung.



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Sehr geehrte Fragestellerin, Sehr geehrter Fragesteller,

auf Grund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Frage zusammenfassend wie folgt:

Aus der Schilderung des Sachverhalts wird leider nicht klar, ob Sie sich vor dem Notar geeinigt haben, ob dieser dies beurkundet hat oder ob Sie sich vor dem Notar gestritten haben und dann irgendwann und irgendwo anders geeinigt haben. Daher ergeben sich mehrer Möglichkeiten:

1. Sollte die Einigung, die Sie mit dem Landwirt getroffen haben, bereits durch den Notar beurkundet worden sein, so hat sich der Landwirt an den geschlossenen Vertrag zu halten; eine Nichterfüllung des Vertrages ist ihm grundsätzlich verwehrt, er kann sich grundsätzlich nicht mehr einseitig davon lösen. Notfalls müßten Sie ihn gerichtlich dazu zwingen, den Vertrag zu erfüllen
2. Wurde die Einigung jedoch nicht beurkundet, sind weder Sie noch der Vertragspartner an diese Einigung gebunden.
Bezüglich der erhöhten Vermessungskosten ist dann folgendes zu sagen:
Grundsätzlich hat derjenige die Kosten zu tragen, der die Leistung bestellt, in diesem Falle also der Landwirt gegenüber dem Vermessungsbüro.
Es liegt also an ihm, nachzuweisen, daß Sie zugesagt haben, diese Kosten zu übernehmen. Sollte dem Gegner dieser Nachweis gelingen, so müßten Sie nachweisen, daß Sie abgemacht hatten, nur für die „kleine Lösung“ eine Kostenübernahme zugesagt zu haben.
In jedem Falle gilt: haben Sie diese Einigung im Beisein des Notars (oder anderer Zeugen) getroffen, fällt ein Nachweis wesentlich leichter als ohne Zeugen.
3. Bezüglich der bereits geleisteten Vermessungskosten gilt grundsätzlich dasselbe. Zunächst trägt diese der Besteller. Haben Sie zugesagt, die Kosten zu übernehmen, so müssen Sie dies letztlich tun, wenn dem Gegner der entsprechende Nachweis gelingt (durch Zeugen, schriftliche Absprachen etc.).
4. Da Ihnen letzten Endes durch die Weigerung des Landwirts, den Vertrag zu erfüllen, ein Schaden entstanden ist (z.B. in Höhe der zu übernehmenden Kosten), könnten Sie aber grundsätzlich einen Anspruch auf Schadensersatz aus vorvertraglicher Pflichtverletzung. Jedoch ist es auch wieder entscheidend, ob Sie dem Gegner eine solche Pflichtverletzung nachweisen können.

Insgesamt kann ich Ihnen noch raten, zu versuchen, mit dem Landwirt zu einer gütlichen Einigung zu kommen. Sollte dies nicht gelingen, wäre es sinnvoll, sich anwaltlich vertreten zu lassen; denn wenn Sie selbst keine Einigung untereinander erzielen können, ist es sehr wahrscheinlich, daß die ganze Angelegenheit letztlich gerichtlich geklärt werden muß.
Selbstverständlich bin ich gerne bereit, Ihnen diesbezüglich weiterzuhelfen.
Ich hoffe, daß meine Antworten für Sie hilfreich gewesen sind und darf zusätzlich auf die kostenfreie Nachfragefunktion verweisen.

Mit freundlichen Grüßen

Florian Müller
(Rechtsanwalt)

Nachfrage vom Fragesteller 04.04.2008 | 11:21

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Müller,

vielen Dank für Ihre Beratung.

Kurz zur Klärung:
Eine Beurkundung vor dem Notar hat nicht stattgefunden, da die erste Vermessung so ja nicht praktikabel war.
Somit gibt es bisher nur einen notariellen Vertragsentwurf.

Habe ich Sie richtig verstanden, dass aber grundsätzlich auch beim Grundstückskauf bzw. -verkauf eine mündliche Vereinbarung vertraglichen Charakter hat?

Mit freundlichen Grüßen und bestem Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.04.2008 | 12:33

Sehr geehrte Fragestellerin, Sehr geehrter Fragesteller,

leider ist es so, dass bei einem Grundstückskauf bzw. –verkauf sehr strenge Formvorschriften einzuhalten sind. Der § 311 b des Bürgerlichen Gesetzbuches schreibt hierfür eine notarielle Beurkundung vor. Ohne eine solche notarielle Beurkundung ist ein geschlossener Vertrag, ob schriftlich oder mündlich, nichtig. Dies betrifft auch einen notariellen Vertragsentwurf.
Ein eventuell gegebener Schadensersatz aus vorvertraglicher Pflichtverletzung betrifft die Rechtsbeziehung zwischen Ihnen und dem Verkäufer im Vorfeld. Das Gesetz erkennt ein Schuldverhältnis auch schon im Stadium der Aufnahme von Vertragsverhandlungen an (§ 311 Abs. 2 BGB). Der Abbruch von Vertragsverhandlungen, nachdem schon ein Vertrauen auf das Zustandekommen des Vertrags in zurechenbarer Weise gesetzt wurde, ohne triftigen Grund, soll demnach auch eine Schadensersatzpflicht auslösen. An einen solchen triftigen Grund sind jedoch keine zu hohen Anforderungen zu stellen. Ob ein Schadensersatzanspruch in Ihrem Fall gegeben ist, hängt sehr von den einzelnen Umständen der Vertragsverhandlungen und der Beweisbarkeit ab.

Mit freundlichen Grüßen

Florian Müller
(Rechtsanwalt)


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