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Rücktritt aus dem Mietvertrag und Erstattung der Maklerprovision

| 27.11.2011 02:52 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

seit dem 1.11. habe ich den Mietvertrag für meine neue Wohnung unterschrieben. Die erste Monatsmiete und die Kaution habe ich dem Vermieter am 01.11. überwiesen. Die Provision für den Makler habe ich auch schon am 01.11. überwiesen. In der ersten NovemberWoche war ich im Urlaub. In der zweiten Novemberwoche hatte ich meinen Umzug geplant. Beim Saubermachen des Kellers habe ich Schimmel entdeckt.
Habe direkt das Gesundheitsamt angerufen und mich schlau gemacht was zu tun ist. Nach Empfehlung des Gesundheitsamtes habe ich nach Abstimmung mit dem Vermieter direkt einen
Baugutachter beauftragt. Er hat dann leider festgestellt, dass der Schimmel stark gesundheitsgefährdend ist. Zwei Keller wurden zum Partyraum umgebaut, d.h. ein PVC Boden wurde verlegt und Rigipswände wurden aufgestellt. Dahinter und drunter ist alles voll mit Schimmel.
Der Baugutachter wollte schnell das Haus verlassen und hat empfohlen den Schimmel dringend und schnell zu entfernen.

Ich habe den Eigentümer direkt informiert. Er wollte erst seine "allround" Handwerker beauftragen. Nun werden Spezialisten beauftragt. Der Nebenkeller ist von einer anderen Eigentümerin. Sie ist auch daran interessiert den Keller nun gemeinschaftlich zu sanieren. Sie sagte auch, dass es bekannt ist, dass der Keller Schimmel hat und er auch bis ins Haus riecht. Vor 25 Jahren wurde der Keller zum Partykeller umgebaut und seitdem wurde auch nichts gemacht. Sie möchte sich nun am Montag ein zweites Angebot einholen.
Das ganze Thema zieht sich nun über Wochen. Die Sanierung dauert on top ca. zwei Wochen. Befürchte, dass die Sanierung von den Spezialisten nicht günstig sein wird und der Schimmel dann nicht fachgerecht entfernt wird. Der Eigentümer hat mir eine Mietminderung für Dez. von 500,- EUR vorgeschlagen.

Ich mache mir natürlich nach dem Gutachten große Sorgen um meine Gesundheit. 2005 war ich schwer krank und seitdem ist mein Immunsystem sehr schwach. Den Schimmel riecht man im ganzen Haus.
Beim Besichtigen des Kellers ist mir der feuchte Geruch aufgefallen. Der Eigentümer und der Makler hatten mir versichert, dass der Keller schimmelfrei sei. Die andere Eigentümerin sagte mir allerdings, dass das Thema bekannt sei. D.h., dass der Eigentümer und der Makler mir die Unwahrheit gesagt haben.

Wie komme ich nun wieder aus dem Vertrag raus und wie bekomme ich meine NovemberMiete und meine Kaution wieder? Es ist ein Staffelvertrag von zwei Jahren. Die DezemberMiete steht nun an und ich kann immer noch nicht umziehen. Der Vermieter hat eine Wohnung vermietet in der man nicht einziehen kann. Ich habe von Anfang an gesagt, dass der Keller wichtig für mich ist da ich sehr viele Sachen aus meinem jetzigen Keller mitnehmen muss. Und wie bekomme ich meine MaklerProvision wieder?Der Makler hat mir auch ausdrücklich gesagt, dass der Keller keinen Schimmel hat. Der Schimmel ist stark gesundheitsgefährdend. Das Gutachten ist seit dem 17.11. vorhanden. Am 11.11. habe ich den Schimmel festgestellt und am Montag, 14.11. den Eigentümer direkt informiert. Ich habe natürlich on top ärger mit meinem alten Vermieter mit dem ich vereinbart habe, dass ich ab dem 1.11. umziehen werde. nun ist schon fast der 1.12. Mit meinem alten Vermieter kann ich es regeln länger noch in der Wohnung zu bleiben. Allerdings möchte ich die neue Wohnung nicht mehr. Das ganze hat mich bisher sehr viel Zeit und Nerven gekostet. On top ist meine Gesundheit dort gefährdet. Ich benötige dringend Ihre Hilfe und ein schnelles Feedback.

Vielen Dank für Ihre Unterstützung
Mit besten Grüßen,
DA

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne beantworten darf.

Bitte beachten Sie, dass die nachstehenden Ausführungen lediglich eine erste rechtliche Einschätzung auf Grundlage Ihrer Angaben darstellen. Hierbei ist der Umfang meiner Beratung durch die gesetzlichen Vorgaben des § 4 RVG begrenzt.

1. Auf Grund der Angaben des Eigentümers und des Maklers, dass der Keller schimmelfrei sei, und der Angabe der anderen Eigentümerin, dass das Problem bereits länger bekannt sei, käme eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung nach § 123 BGB in Betracht. Sie müssten allerdings darlegen und beweisen, dass der Eigentümer, der diese Angaben gemacht hat, Kenntnis vom Schimmel hatte. Hierzu haben Sie als Zeugin die andere Eigentümerin, wobei die Frage ist, ob diese gegen ihren Miteigentümer vor Gericht aussagen würde. Konnte Ihnen hier der Nachweis der arglistigen Täuschung gelingen, wäre der Mietvertrag von Anfang an als nichtig anzusehen. Dies hätte zur Folge, dass der Vermieter die Miete ohne Rechtsgrund erhalten hätte und Ihnen zur Rückzahlung verpflichtet wäre.

Dies hätte auch Auswirkungen auf die Maklerprovision, wobei auch Sie wiederum darlegen und beweisen müssten, dass Vermieter und Makler hier gemeinsame Sache bei der Verheimlichung des Schimmels gemacht haben.

2. Sollte die Anfechtung kein Erfolg haben, ist hier noch eine Mietminderung möglich. Diese könnte u.U. sogar 100% betragen, je nach Grad der Gesundheitsgefährdung. Denn der Vermieter kann nur dann die Miete verlangen, wenn die Mietsache zu gebrauchen war. Wegen des starken Schimmelbefalls ist der Kellerraum nicht nutzbar. Ich kann allerdings nicht beurteilen, wie sehr die Gefahren in die Wohnräume ausstrahlen, so dass hier keine Aussage über die Höhe der Mietminderung getroffen werden kann.
Sie erwähnen, dass im Keller Feuchtigkeit zu erkennen gewesen ist. Daher besteht hier wiederum die Gefahr, dass von der Gegenseite behauptet werden könnte, dass Sie die Mängel gesehen haben und erkennen konnten, mit der Folge, dass Ihnen die Rechte aus §§ 536 (Mietminderung), 536a BGB gemäß § 536b BGB abgeschnitten wären.

3. Wenn Sie die Wohnung unter keinen Umständen mehr haben wollen, dann sollten Sie sicherheitshalber, für den Fall, dass die Anfechtung nicht erfolgreich sein sollte, den Mietvertrag nach § 543 Absatz 2 Nr. 1 BGB fristlos kündigen, da Ihnen der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache nicht eingeräumt worden ist. Hilfsweise sollten Sie fristgemäß kündigen.

Ich hoffe, dass ich Ihnen in dieser Sache einen ersten hilfreichen Überblick verschaffen konnte. Ich weise Sie darauf hin, dass Ihre Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung beantwortet wurde und eine endgültige Einschätzung der Rechtslage nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich ist. Die Antwort dient einer ersten rechtlichen Einschätzung. Dies kann jedoch eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen. Ich weise Sie zudem darauf hin, dass das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen kann.

Bei eventuellen Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Nachfrage vom Fragesteller 27.11.2011 | 23:34

Sehr geehrter Herr Varol,

vielen Dank für Ihre Antwort. Zu Ihren offenen Fragen. Im Gutachten steht, dass der Schimmel stark gesundheitsgefährdend ist. Meine Wohnung ist im 1. OG und es riecht im ganzen Haus stark nach Schimmel. Das ist mir vorher nicht direkt aufgefallen. Ich dachte, in Altbauten riecht es nun mal so. Mir ist die Feuchtigkeit im Keller nicht aufgefallen. Es hat eben nach Keller gerochen und ich habe wie üblich gefragt ob der Keller feucht oder sogar Schimmel hat. Ich habe mehrmals sogar nachgefragt da ich viele KellerSachen habe. Ich habe einen Schrank, zwei Kommoden, zwei Fahrräder, mein Werkzeug, Vasen, etc. Ich habe klar und deutlich noch gesagt, dass es in meinen jetzigen Kellern aussieht wie im "Wohnzimmer", frisch gestrichen und ordentlich, da ich mich im Keller häufig aufhalte und auch viele KellerSachen habe. Explizit hat der Eigentümer und auch der Makler mir versichert, dass der Keller nicht feucht ist und auch keinen Schimmel hat. Der Makler konnte mir sehr viele Fachfragen bzgl. der Wohnung beantworten. Ich gehe davon auch aus, dass sich ein Makler mit Wohnungen und Keller auskennt, das es sein täglicher Job ist. Der Gutachter hat gesagt, dass der Keller nicht der Kellernorm entspricht. Beide Keller haben auch eine Stahltür, die Fenster sind auch geschlossen. Da kommt gar keine Luft durch. Der Baugutachter hat auch gesagt, dass der Schimmel schon lange im Keller vorhanden ist. Die Eigentümerin hat sogar erwähnt, dass als sie vor 1,5 Jahren dahingezogen ist, den Keller auch gemeinschaftlich sanieren wollte. Es hat sich jedoch bisher nichts getan. Für November habe ich die Miete gezahlt obwohl die Wohnung nicht beziehbar war. Der Keller ist auch ein Teil des Vertrages. Und der Keller ist nicht beziehbar. Im Gutachten steht auch drin, dass keine Möbel im Keller aufgestellt werden dürfen. Ich möchte gerne fristlos Kündigen. Was meinen Sie mit fristgemäß Kündigung?

Am 14.11. habe ich den Eigentümer informiert, dass der Keller Schimmel hat. Am 17.11. hat er das Gutachten erhalten indem drin steht, dass der Schimmel stark gesundheitsgefährdend ist und schnell beseitigt werden muss. Nun haben wir schon den 27.11. und der Schimmel ist noch im Keller und der Eigentümer hat noch keine Handwerker beauftragt. Ich würde gerne morgen direkt fristlos kündigen. Ist das möglich nach dieser ganzen Schilderung? Der Vertrag ist doch ungültig nach diesen ganzen Vorfällen, oder? Ich bin übrigens seit heute bis einschl. Dienstag auch in Berlin. Vielleicht macht es Sinn wenn ich Sie kurz anrufe und Ihnen alle notwendigen Fragen direkt beantworten kann?

Zu Beginn wurde mir sogar gesagt, dass mir neben dem Keller ein Partyraum und ein Waschraum zur Verfügung stehen. Am Ende war es dann nur noch ein Keller, der ehemalige Partyraum.

Es gibt noch einen wichtigen Punkt der mich stark beunruhigt. Ich hatte 2005 einen bösartigen Tumor. Jetzt ist alles wieder in Ordnung. Allerdings ist Schimmel krebserregend und ich mache mir natürlich deswegen am meisten Sorgen. Ich möchte einfach nichts mehr mit der Wohnung zu tun haben. Wenn mein Onkologe von dem Schimmel hört wird er nicht erfreut sein.

Freue mich von Ihnen zu hören.

Herzlichen Dank
Beste Grüße,
DA

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.11.2011 | 00:39

Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre Nachfrage möchte ich wie folgt beantworten:

Ich verstehe Ihre Sorgen um Ihre Gesundheit. Daher sollten Sie den Vermieter hierauf ansprechen und Ihre vorangegangene Krankheit sowie das Gutachten vorlegen und darauf hinweisen, dass der Schimmel stark gesundheitsgefährdend ist und Sie aus diesem Grund dort nicht wohnen können. Sie sollten zudem von Ihrem Onkologen ein Attest holen, dass Sie auf Grund Ihrer Vorerkrankung dort nicht wohnen können.

Wichtig ist, ob, bzw. dass der Gutachter auch festgestellt hat, dass die Gesundheitsgefährdung nicht nur für den Keller, sondern für das ganze Haus gilt. Aber wenn der Schimmel bereits im ganzen Haus zu riechen ist, dann kann dies Ihnen als zusätzliche Argumentation dienen. Darüber hinaus wurde bereits seit zwei Wochen nichts unternommen, wobei dem Eigentümer aber eine gewisse Zeit zur Einholung von Angeboten einzuräumen ist.

Aus den bereits dargelegten Gründen halte ich eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung erfolgversprechend, soweit die Miteigentümerin bereit ist an ihrer Aussage festzuhalten, dass das Problem seit längerem bekannt ist. Sie sollten daher wie bereits ausgeführt den Vertrag umgehend, also auch gerne bereits morgen, wegen arglistiger Täuschung anfechten, hilfsweise fristlos kündigen und hilfshilfsweise fristgemäß kündigen. Mit fristgemäß meine ich, dass Sie, falls die fristlose Kündigung aus irgendeinem Grund ins Leere gehen sollte, Sie gleichzeitig fristgemäß (also unter Einhaltung der 3-Monatsfrist) kündigen, damit Sie keine Zeit verlieren, da Sie andernfalls nochmal fristgemäß kündigen müssten und somit länger Miete zahlen. Das ist meines Erachtens die zweckmäßige Vorgehensweise, die Sie umgehend umsetzen sollten. Letztlich ist hierbei aber stets erforderlich, dass der Schimmel im Keller auch gesundheitsgefährdende Auswirkungen für die Wohnräume hat, da Sie ansonsten allenfalls eine Mietminderung für den nicht nutzbaren Kellerraum verlangen können (ca. 5%-10%).

Sollten Sie sich nicht sicher sein, wie Sie bei der Anfechtung, der fristlosen (hilfsweise fristgemäßen) Kündigung vorgehen sollen, bin ich bereit Sie gerne bei dieser weitergehenden Angelegenheit zu unterstützen. Dies ist dann aber nicht mehr von der Beantwortung dieser Frage gedeckt und bedarf einer gesonderten Beauftragung. Ebenfalls können Sie mich auch bzgl. der Rückforderung der Maklercourtage beauftragen. Dank Email, Fax und Telefon stellt auch die Vertretung über größere Entfernung kein Problem dar.


Mit freundlichen Grüßen

Mikael Varol
Rechtsanwalt

Kurfürstendamm 125a
10711 Berlin

Tel.: 030 / 890 40 17
Fax: 030 / 890 40 29
E-Mail: info@rechtsanwalt-varol.de
Internet: www.rechtsanwalt-varol.de


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