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Rücktritt Kaufvertrag Einfamilienhaus

20.04.2008 12:32 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Guten Tag,

am 4.4.08 haben wir (Ehepaar) einen Vertrag zum Bau eines schlüsselfertigen Einfamilienhauses auf unserem Grundstück abgeschlossen. Mehrere Sachverhalte, die vor dem Vertragsabschluss noch kein Problem darstellten, sind nun nach dem Vertragsabschluss problematisch und mit Aufpreisen behaftet. Wir haben nun das Gefühl, dass der Verkäufer in mehreren Punkten unehrlich war und möchten deshalb von dem Vertrag möglichst ohne Kosten zurücktreten.

Diesen Entschluss hatten wir am Donnerstag, den 17. gefasst. Der Verkäufer hatte uns zugesagt, dass wir innerhalb von 14 Tagen von dem Vertrag zurücktreten können. Am Freitag, den 18. ist dann herausgekommen, dass wir nicht ohne Kosten zurücktreten können, weil es sich nicht um ein Haustür- oder Fernabsatzgeschäft handelt. Es gelten hier die AGB des Vertrags.

In den Vertragsbedingungen steht:
„Der Bauvertrag kommt erst dann rechtswirksam zustande, sobald er von dem Auftragnehmer gegengezeichnet ist. Bis dahin stellt die vorliegende Erklärung ein Angebot auf Abschluss eines Bauvertrags dar. Der Auftraggeber (Bauherr) ist nicht berechtigt, vor Gegenzeichnung durch die Geschäftsleitung des Auftragnehmers, die innerhalb von zwei Wochen erfolgen muss, von dieser Erklärung zurückzutreten.“.

Im Kapitel „Rücktritt“ steht:
„Der Auftraggeber (Bauherr) kann bis zur Vollendung der Leistung jederzeit den Vertrag kündigen. Die Kündigung hat schriftlich zu erfolgen. Macht der Auftraggeber von diesem Recht bis zur Erstellung des Bauantrags Gebrauch, so beträgt die von ihm zu entrichtende Vergütung im Sinne des <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/649.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 649 BGB: Kostenanschlag">§ 649 BGB</a> 4 % der Vertragssumme.“

Unsere Fragen:
1. Ist es richtig, dass wir innerhalb der 14 Tage nicht zurücktreten konnten? In diesem Fall hätte uns der Verkäufer mit seiner ursprünglichen Aussage belogen, was wir aber nicht beweisen können.

2. Bis gestern hatten wir keine Auftragsbestätigung erhalten. Bedeutet dies, dass der Auftrag nicht innerhalb von 2 Wochen gegengezeichnet wurde und nun kein Vertrag, sondern nur ein Angebot zustande gekommen ist, und wir somit ohne Kosten von dem Angebot zurücktreten können? Oder genügt es dem Auftraggeber, wenn der Vertrag nächste Woche bei uns postalisch ankommt und vor der Gegenzeichnung ein Datum steht, dass innerhalb dieser zwei Wochen - Frist liegt (also z.B. zurückdatiert wäre)?

3. Wenn trotz der zweiten Frage ein Vertrag zustande gekommen ist: Sehen Sie eine reelle Chance, ohne Kosten aus dem Vertrag herauszukommen? <!--dejureok-->

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich möchte Ihre Fragen auf Grund des dargelegten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Ich weise darauf hin, dass dies einer ersten Orientierung über die bestehende Rechtslage dient und ein ggf. persönliches Beratungsgespräch bei einem Anwalt Ihrer Wahl nicht ersetzt.

Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann die rechtliche Beurteilung beeinflussen.

Dies vorangestellt beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

Frage 1)

Die von Ihnen beschriebene Klausel diesbezüglich betrifft das Zustandekommen des Bauvertrages und steht im Einklang mit den geltenden Vorschriften des BGB.

Ein Vertrag kommt durch Angebot und Annahme zustande.

Durch die Unterschrift unter dem Bauvertrag haben Sie dem Auftragnehmer (Unternehmen) ein Angebot (Antrag) unterbreitet.

Gemäß <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/145.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 145 BGB: Bindung an den Antrag">§ 145 BGB</a> ist derjenige, wer einem anderen die Schließung eines Vertrages anträgt, an diesen Antrag gebunden, es sei denn, dass er die Gebundenheit ausgeschlossen hat.

Ein Ausschluss ist in Ihrem Fall nicht gegeben, so dass Sie an das Angebot gebunden sind.

Bei dem Angebot durch Sie handelt es sich um eine Willenserklärung. Diese wird gemäß <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/130.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 130 BGB: Wirksamwerden der Willenserklärung gegenüber Abwesenden">§ 130 Abs. 1 BGB</a> wirksam, wenn sie dem anderen zukünftigen Vertragspartner zugeht. Bevor diese zugeht, kann diese widerrufen werden, bzw. bei zeitgleichem Zugang mit der Willenserklärung, so dass Sie dann an Ihr Angebot nicht gebunden wären.

Da diese Voraussetzungen jedoch nicht vorliegen, sind Sie an Ihr Angebot gebunden.

Das Angebot erlischt gemäß <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/146.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 146 BGB: Erlöschen des Antrags">§ 146 BGB</a> , wenn der Unternehmer Ihren Antrag ablehnt oder nach den <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/147.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 147 BGB: Annahmefrist">§§ 147</a> bis <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/149.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 149 BGB: Verspätet zugegangene Annahmeerklärung">149 BGB</a> nicht rechtzeitig annimmt. Dann wären Sie nicht mehr an Ihr Angebot gebunden und der Vertrag wäre nicht wirksam zustande gekommen, so dass Sie ohne weiteres sich vom Vertrag lossagen könnten.

Es gilt hier eine Annahmefrist von 14 Tagen innerhalb derer der Auftragnehmer (Unternehmer) den Vertrag annehmen muss, da eine Antwort und Annahme innerhalb dieser Zeit gemäß <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/147.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 147 BGB: Annahmefrist">§ 147 Abs. 2 BGB</a> unter den regelmäßigen Umständen erwartet werden darf. Es kommt deshalb gar nicht wirklich auf den Inhalt dieser Bestimmung an, da selbst bei Unwirksamkeit der Bestimmung, dies den gesetzlichen Vorschriften entspricht.

Erfolgt eine Annahme in dieser Zeit, kommt der Bauvertrag wirksam zustande, so dass Ihnen lediglich ein Kündigungsrecht nach <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/649.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 649 BGB: Kostenanschlag">§ 649 BGB</a> zusteht, dass mit der Kostentragung verbunden ist.

Sie sind an Ihr Angebot also bereits auf Grund der gesetzlichen Bestimmungen gebunden, so dass es auf die Frage der wirksamen Einbeziehung von AGB´s gar nicht mehr ankommt, da die Einbeziehung vor Vertragsschluss hier fraglich sein könnte, so dass die AGB´s erst ab Vertragsschluss gelten können.

Das Kündigungsrecht besteht ab Vertragsschluss ohne Fristsetzung und ohne Angaben von Gründen.

Üben Sie dieses Kündigungsrecht aus, ist der Unternehmer gemäß <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/649.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 649 BGB: Kostenanschlag">§ 649 Satz 2 BGB</a> berechtigt die vereinbarte Vergütung zu verlangen, er muss sich jedoch dasjenige anrechnen lassen, was er infolge der Aufhebung des Vertrages an Aufwendungen erspart oder durch anderweitige Verwendung seiner Arbeitskraft erwirbt oder zu erwerben böswillig unterlässt.


Frage 2)

Eine verspätete Annahme eines Antrages gilt gemäß <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/150.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 150 BGB: Verspätete und abändernde Annahme">§ 150 BGB</a> als neuer Antrag, den Sie annehmen oder ablehnen können.

Entscheidend ist das Datum unter dem Vertrag, nicht das Datum der Zustellung bei Ihnen.

Es ist also eine Rückdatierung denkbar, auch wenn diese gleichwohl unzulässig wäre. Sie wären in der Beweislast, dass eine Annahme nicht rechtzeitig erfolgte und der Vertrag zurückdatiert wurde, deren Nachweis sich durch Sie kaum führen lassen kann.

Demzufolge kommt der Vertrag dadurch wirksam zustande.

Frage 3)

Ob eine reelle Chance besteht, sich kostenfrei vom Vertrag zu lösen kann auf Grund mangelnder genauerer Angaben nicht konkret beantwortet werden.

Ich gehe davon aus, dass die Einbeziehung der VOB/B in den Vertrag erfolgte, so dass sich möglicherweise auf Grund deren Vorschriften eine Rücktrittsmöglichkeit ergibt.

Grundsätzlich steht Ihnen ein Vertragslösungsrecht auch aus anderen Gründen zu, so zum Beispiel nach <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/650.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 650 BGB: Anwendung des Kaufrechts">§ 650 BGB</a> bei Überschreitung des Kostenvoranschlages, wobei jedoch wiederum eine Anpassung auf Grund der Vorschriften der VOB/B erfolgen kann.

Ihnen steht auch ein Kündigungsrecht aus wichtigem Grund zu, mit der von <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/649.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 649 BGB: Kostenanschlag">§ 649 BGB</a> abweichenden Rechtsfolge der Kostentragung, sofern ein solcher wichtiger Grund vorliegt.

Ob dies der Fall ist, lässt sich derzeit nicht abschließend beantworten.

In Betracht käme noch eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung nach <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/123.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 123 BGB: Anfechtbarkeit wegen Täuschung oder Drohung">§ 123 Abs. 1 BGB</a> , wenn Sie zur Abgabe einer Willenserklärung (hier Angebot zum Abschluss des Bauvertrages) durch arglistige Täuschung oder widerrechtliche Drohung bestimmt worden sind.

Dann müsst der Unternehmer durch Vorspielen oder Entstellen von Tatsachen, die sich objektiv nachprüfen lassen, Sie zum Zweck der Erregung oder Aufrechterhaltung eines Irrtums bei Ihnen getäuscht haben, so dass Sie dadurch maßgeblich das Angebot abgegeben haben.

Das kann zum einen durch Verschweigen von Tatsachen erfolgen, wenn Auskunftspflicht diesbezüglich des Unternehmers bestand.

Eine Aufklärungspflicht besteht vor allem dann, wenn besonders wichtige Umstände betroffen sind, die für die Willensbildung des anderen Teils offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind.

Dies gilt vor allem hinsichtlich des Umfangs der Bautätigkeit im Verhältnis zum vereinbarten Preis, sofern dies maßgeblich Ihre Entscheidung zum Abschluss des Vertrages beeinflusst hat.

Die Beweislast bei der Anfechtung tragen jedoch im vollen Umfang Sie.
Sofern Sie selbst einschätzen, dass Sie bestimmte Umstände nicht nachweisen können, verspricht eine Anfechtung wohl keine Aussicht auf Erfolg.

In diesem Fall verbliebe es wohl bei der Kündigung nach <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/649.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 649 BGB: Kostenanschlag">§ 649 BGB</a> bzw. der entsprechenden Vorschrift der VOB/B, falls diese vereinbart wurde, mit der dort vorgesehenen Kostenfolge.

Auf Grund der möglichen detaillierten Facetten, die hier doch noch zu einem möglicherweise günstigeren Ausgang für Sie in Betracht kommen, würde ich empfehlen, sich mit einem Kollegen vor Ort in Verbindung zu setzen, dem Sie dann im Detail Ihre Gründe schildern sollten, weshalb eine Rücktritt durch Sie begehrt wird.

Derzeit lässt sich bedauerlicherweise für Sie kein günstigeres Ergebnis mitteilen.

Ich hoffe ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage geben und Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt


Hinweis:
Wer anwaltliche Dienstleitungen in Anspruch nimmt und hierfür selbst einen Betrag als Honorar einsetzt, hat dieses auch zu zahlen.

Ich bitte Sie daher, dafür Sorge zu tragen, dass der von Ihnen eingesetzte Betrag von Ihrem Konto eingezogen werden kann.

Andererseits müsste ich davon ausgehen, dass nie beabsichtigt wurde, diesen Betrag zu zahlen, was den Straftatbestand des Eingehungsbetruges erfüllt und die Möglichkeit in Betracht gezogen werden muss, eine Strafanzeige zu stellen.

Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt <!--dejureok-->

Rückfrage vom Fragesteller 21.04.2008 | 18:19

Sehr geehrter Herr Liebmann,
vielen Dank für Ihre umfangreiche Antwort. Dazu habe ich noch eine Nachfrage:

In Ihrer Antwort zur Frage 2 schreiben Sie, dass das Datum unter dem Vertrag, und nicht das Datum der Zustellung entscheidend ist. Das kann ich leider nicht nachvollziehen. Denn zur Frage 1 haben Sie nachvollziehbar ausgeführt, dass die AGB nicht gelten, sondern das BGB. Warum gilt denn für Frage 2 nicht auch das BGB (hier: <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/147.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 147 BGB: Annahmefrist">§ 147 Abs. BGB</a>), wonach es auf den Eingang der Antwort ankommt? Denn nach <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/149.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 149 BGB: Verspätet zugegangene Annahmeerklärung">BGB § 149</a> könnten wir doch eine Frist für die Postzustellung hinzurechnen (z.B. 3 Tage wie beim Finanzamt), und wenn dann (also Dienstag abend) die Bestätigung nicht eingetroffen ist, hätten wir das Recht, die Verspätung des Eingangs anzuzeigen. <!--dejureok-->

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 22.04.2008 | 16:56

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich möchte Ihre Nachfrage wie folgt beantworten:

Mag sein, dass meine Darlegung nicht ganz unmissverständlich war.

<a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/147.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 147 BGB: Annahmefrist">§ 147 Abs. 2 BGB</a> bestimmt lediglich die Frist, innerhalb der unter regelmäßigen Umständen eine Annahme des Antrages erwartet werden kann. In diesen Fällen ist eine ausdrückliche Fristbestimmung nicht erfolgt.

Hier gilt jedoch eine Annahmefrist von 2 Wochen, in der der Antrag durch den Unternehmer angenommen werden muss. Hierüber hat der Unternehmer Sie in Kenntnis zu setzen.

In diesem Fall gilt <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/148.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 148 BGB: Bestimmung einer Annahmefrist">§ 148 BGB</a> . Die Frist beginnt in der Regel mit dem Datum des Antrages, also Ihrer Unterschrift und nicht erst mit Zugang beim Vertragspartner.

Zutreffend ist, dass die Annahmeerklärung innerhalb der Frist zugehen muss, die Abgabe der Erklärung (Datum Unterschrift unterm Vertrag Unternehmer) reicht im Zweifel zur Fristwahrung nicht aus (RG 53, 60; Frankfurt/Main <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=VersR%2083,%20529" target="_blank" class="djo_link" title="LG Heidelberg, 13.10.1982 - 3 O 215/82">VersR 83, 529</a> ).

Hier müssen allerdings dann die üblichen Postumlaufzeiten Berücksichtigung finden. Dabei ist von einer Zustellung per Deutsche Post von 3 Tagen auszugehen, wie Sie zutreffend ausführen.

Zu berücksichtigen sind aber derzeit vielerorts die Warnstreiks der Deutschen Post, die zu einer verspäteten Zustellung führen können ohne dass dem Unternehmer dadurch Nachteile entstehen.

Ist also die Antragsfrist abgelaufen und eine Berücksichtigung der Postumlaufzeit von 3 Tagen berücksichtigt wurden und haben Sie noch keine Nachricht über die Annahme des Bauvertrages erhalten, gilt diese als verspätet, so dass Sie entsprechend <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/149.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 149 BGB: Verspätet zugegangene Annahmeerklärung">§ 149 BGB</a> die verspätete Annahme dem Unternehmer anzeigen sollten und damit nicht mehr an Ihr Angebot gebunden sind.

Ich hoffe ich konnte nunmehr Ihnen zu mehr Klarheit verhelfen und Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt <!--dejureok-->

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