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Rücktritt Kaufangebot bzw. Kaufvertrag


23.11.2005 11:47 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Gabriele Haeske



guten tag,
mir wurde im august 2005 durch einen vermittler einer seriösen finanzmarketing-firma der der kauf einer eigentumswohnung angeboten...nicht zur selbstnutzung, sondern als zusatzrente im rentenalter gedacht ! das kaufangebot wurde durch einen notar noteriell beglaubigt und von mir unterschrieben...nach dem unterschreiben habe ich hinsichtlich der kaufabwicklung ca.12 wochen nichts mehr von dieser firma gehört !
nun habe ich aber erfahren, dass ich von meiner getrennt lebenden ehefrau zum unterhalt verpflichtet bin und mir dadurch die finanzierung dieser wohnung nicht mehr finanziell leisten kann ! auch ein darlehnsvertrag zur finanzierung dieser wohnung wurde schon unterschrieben...aber erst anfang november ! laut bank habe ich aber ein 30 tägiges rücktrittsrecht !
meine frage ist die : kann ich von diesem kaufangebot wieder zurücktreten ? der notar sagte mir, es sei nicht möglich weil eine rücktrittsfrist schon überschritten und vertraglich auch nicht vereinbart wurde...er meinte, dies sei jetzt ein kaufvertrag ! bringt es denn etwas, wenn ich vom darlehnsvertrag zurücktrete, so dass es nicht zur kaufabwicklung kommen kann ? was kann ich tun, um diesen schwerwiegenden fehler wieder rückgängig zu machen ?
mit freundlichen gruß
Sehr geehrter Fragesteller,

aufgrund der von Ihnen in der Anfrage gemachten Angaben beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

1. Sie schreiben "das kaufangebot wurde durch einen notar noteriell beglaubigt und von mir unterschrieben". Es gibt einen Unterschied zwischen einer notarieller Beglaubigung und einer notariellen Beurkundung. Ein Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung ist nach §§ 311 b, 125 BGB nur dann wirksam, wenn er notariell beurkundet ist. Eine notarielle Beglaubigung ist nicht ausreichend. Ich habe aber erhebliche Zweifel daran, dass es sich tatsächlich nur um eine notarielle Beglaubigung handelt, sondern gehe nach den von Ihnen geschilderten Äusserungen des Notars eher davon aus, dass das Kaufangebot notariell beurkundet wurde. Sie sollten sich insoweit nochmal bei dem Notar erkundigen, um was es sich denn genau handelte.

2. Nach § 152 BGB kommt der Vertrag bereits mit der notariellen Beurkundung der Annahme zustande, es ist nicht erforderlich, dass die Annahmeerklärung Ihnen auch zugegangen ist. Dies gilt aber nur, soweit zwischen Ihnen und dem Verkäufer nichts anderes vereinbart wurde. Falls die Annahme der Gegenseite also ebenfalls bereits notariell beurkundet ist und nichts anderes vereinbart wurde, ist der Kaufvertrag auch dann zustande gekommen, wenn Sie nach Ihrem Besuch beim Notar nichts mehr von Ihrem Vertragspartner gehört haben.

3. Ein vertragliches Rücktrittsrecht besteht leider nur dann, wenn ein solches vereinbart wurde, (was in Hinsicht auf den Kaufvertrag laut Ihrem Notar ja nicht der Fall war).

4. Sollten mündliche Verhandlungen an Ihrem Arbeitsplatz oder im Bereich einer Privatwohnung geführt worden sein, sollte die Eigentumswohnung Ihnen während einer Freizeitveranstaltung angeboten worden sein oder Sie überraschend von der Finanzmarketing-Firma in Verkehrsmitteln oder im Bereich öffentlich zugänglicher Verkehrsflächen angesprochen worden sein: Das Widerrufsrecht bei Haustürgeschäften ist nach § 312 Abs. 3 Nr. 3 BGB (eigentlich) ausgeschlossen, wenn die Willenserklärung des Verbrauchers durch einen Notar beurkundet worden ist. Trotz notarieller Beurkundung kann nach der Rechtsprechung (siehe: http://www.dnoti.de/topact/top0324.htm) ausnahmsweise aber doch ein Widerrufsrecht gegeben sein. Dies ist der Fall, wenn die Beurkundung keinen Übereilungsschutz gewährleistete, sondern der Vertrag vorher in einer Haustürsituation im Einzelnen ausgehandelt worden ist und der Verbraucher die Beurkundung nur noch als bloße Formalie ansah. Sollte dies auf Ihren Fall zutreffen, kommt möglicherweise (d.h. es müsste noch eingehender geprüft werden) ein Widerrufsrecht in Betracht.
Nach § 355 Abs. 3 BGB erlischt das Widerrufsrecht normalerweise spätestens sechs Monate nach Vertragsschluss, vorausgesetzt der Verbraucher wurde ordnungsgemäß über das Widerrufsrecht belehrt. Wurde der Verbraucher nicht ordnungsgemäß belehrt, hat er z.B. die Widerrufsbelehrung nur mündlich aber nicht in Textform erhalten oder hatte die Widerrufsbelehrung nicht den vorgeschriebenen Inhalt, erlischt das Widerrufsrecht überhaupt nicht.

5. Falls es sich bei dem Immobiliendarlehen und dem Kaufvertrag über die Eigentumswohnung um verbundene Verträge handelt und Sie bei einem dieser Verträge von einem bestehenden (gesetzlichen) Widerrufsrecht wirksam Gebrauch machen, sind Sie auch an den damit verbundenen Vertrag nicht mehr gebunden, § 358 BGB. Handelt es sich um verbundene Verträge, kann eine Widerrufsbelehrung auch nur dann ordnungsgemäß sein und den Lauf der Widerrufsfrist in Gang setzen, wenn Sie in Textform auf diese Rechtsfolgen hingewiesen werden.

Es handelt sich allerdings nur dann um verbundene Geschäfte, wenn der Kaufvertrag und das Immobiliendarlehen, mit dem Sie den Kaufvertrag finanzieren wollen, eine wirtschaftliche Einheit bilden. Dies ist nur anzunehmen, wenn der Darlehensgeber selbst die Eigentumswohnung verschafft oder der Darlehensgeber über die Zurverfügungstellung des Darlehens hinaus den Erwerb der Eigentumswohnung durch Zusammenwirken mit dem Verkäufer fördert (wenn der Kreditgeber sich die Veräußerungsinteressen des Käufers ganz oder teilweise zu eigen macht indem er z.B. als Makler auftritt, wenn er Funktionen des Veräußerers übernimmt oder wenn er den Veräußerer einseitig begünstigt).

5. Bei einem Verbraucherdarlehen besteht i. d. R. nur ein vierzehntägiges gesetzliches Widerrufsrecht nach §§ 495, 355 BGB. Handelt es sich um ein Verbraucherdarlehen i. S.d. § 491 Abs. 2 BGB (z.B. bei einem öffentlich-rechtlichen Förderlehen zu Zinssätzen unter dem marktüblichen Satz) besteht kein gesetzliches Widerrufsrecht nach § 495 BGB.
Ein dreißigtägiges (vertragliches) Rücktrittsrecht besteht nur, soweit dies mit Ihrer Bank vertraglich vereinbart ist.

Ich hoffe, ich habe Ihnen hiermit zunächst weitergeholfen. Gerne beantworte ich Ihnen eine Nachfrage.

Mit freundlichen Grüßen
Gabriele Haeske
Rechtsanwältin
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