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Rücktritt Immobilienkaufvertrag -

| 31.01.2015 17:31 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Carsten Neumann


Zusammenfassung: Ein Grundstückskaufvertrag und ein Mietvertrag über ein Gebäude auf dem Kaufgrundstück bilden eine rechtliche Einheit, wenn beide Verträge nach dem Willen der Parteien nur miteinander stehen oder fallen sollen.

Folgende Situation:

2 „unabhängige" Verträge wurden zeitgleich (am gleichen Tag) abgeschlossen.

Beteiligte:
A Autohaus A, Rechtsform GmbH, Gesellschafter Eheleute C
B Autohaus B, Einzelgesellschaft in der Rechtsform Auto B ek, Innhaber E
C Eheleute, Eigentümer Grundstück und Gesellschafter von A
D Geschäftsführer von A
E Inhaber von B

1. Vertrag: Mietvertrag zwischen den Autohäusern A (Vermieter) und B (Mieter) über eine feste Laufzeit von 10 Jahren.
A hat das Gebäude in einem separaten Vertrag (steht hier nicht zur Diskussion) von den Eigentümern, Eheleute C gepachtet.
Geschäftsführer D hat den Mietvertrag als Vermieter unterzeichnet.
C hat den Mietvertrag unterzeichnet mit der Überschrift „Zustimmung des Eigentümers"
E hat den Vertrag als Mieter in der Funktion als Geschäftsführer von B unterzeichnet.

2. Kaufpreisangebot von C an E über das vermietete Gebäude als auszuübende Option, erstmals nach 8 Jahren möglich.
Der Kaufpreis wurde zeitlich gestaffelt definiert.
Bei Annahme des Angebotes nach 8 Jahren, Betrag Y (entspricht X + 24 x Monatsmiete aus 1. Vertrag)
Bei Annahme des Angebotes nach 9 Jahren, Betrag Z (entspricht X + 12 x Monatsmiete aus 1. Vertrag)
Bei Annahme des Angebotes nach 10 Jahren, Betrag X

Die Verbindung der beiden Verträge besteht aus einem § des Mietvertrages mit dem Wortlaut:
„Investitionen des Mieters:
Der Mieter wird in Ansehung der geplanten Investitionen mit den mit unterzeichneten Eigentümern eine eigenständige Vereinbarung zur Sicherung der Investitionen für die Dauer des Mietverhältnisses schließen."

Die Option wurde nach 10 Jahren (zum Auslaufen des Mietvertrages) angenommen.
Der Kaufpreis wurde nach 30 Tagen nach Annahme fällig.
Der Käufer E befindet sich mit der Kaufpreiszahlung in Verzug.

Frage: Welche Konsequenzen hätte die Erklärung des Rücktritts vom Kaufvertrag durch C, wenn die Zahlung nach Ablauf der gewährten Nachfrist nicht bezahlt wird?
Sind die beiden Verträge als wirtschaftliche Einheit zu sehen und könnte hieraus eine Forderung des E entstehen, den Differenzbetrag (24 x Monatsmiete) gegenüber 1. Annahmemöglichkeit nach 8 Jahren und der tatsächlichen Annahme nach 10 Jahren zurückzuzahlen?
Der Anwalt von E geht davon aus, dass es sich bei den beiden Verträgen um ein verbundenes Rechtsgeschäft handelt, somit die von B bezahlte Miete bereits eine Teilzahlung des Kaufpreises darstellt und bei einer Rückabwicklung zurück zu gewähren sei, da der Kaufpreis ja um diese Beträge gestaffelt war.
Als Laie sehe ich das anders. Aus meiner Sicht handelt es sich um unabhängige Verträge. Außerdem hätte E bei früherer Annahme des Kaufangebotes den Nutzen der Miete für die verbleibende Restlaufzeit erhalten.

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Nach der Rechtsprechung liegt eine wirtschaftliche Einheit zwischen zwei Verträgen vor, wenn beide Verträge nach dem Willen der Parteien nur "zusammen stehen oder fallen sollen". Die Einheitlichkeit wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass die Rechtgeschäfte – wie hier – verschiedenen juristischen Geschäftstypen angehören und an ihnen zum Teil verschiedene Personen beteiligt sind. Auch wenn nur einer der Vertragspartner einen solchen Einheitlichkeitswillen erkennen lässt und der andere Partner ihn anerkennt oder zumindest hinnimmt, kann ein einheitlicher Vertrag vorliegen (vgl. BGH NJW 1981, 274, 275; NJW 1984, 869, 870; NJW 1987, 1069; NJW 2000, 951). Ob ein Einheitlichkeitswille der Beteiligten vorhanden ist, ist unter Berücksichtigung der Interessen der Vertragsschließenden und ihres erklärten Willens mit Rücksicht auf die Verkehrssitte zu ermitteln (vgl. BGH NJW 1987, 1069, 1070).

Das OLG Saarbrücken hat in einer Entscheidung erörtert, ob zwischen einem Grundstückskaufvertrag (Ankaufsrechtsvereinbarung) einerseits und einem Mietvertrag über die Vermietung von Gebäuden auf dem Grundstück eine solche rechtliche Einheit vorliegt, dies jedoch verworfen (Urteil vom 22.03.2007 - Az.: 8 U 602/06). Zur Begründung führte es aus, auch ein bestehender wirtschaftlicher Zusammenhang reiche nicht aus, die rechtlich maßgebliche Abhängigkeit der Ankaufsrechtsvereinbarung von dem Mietvertrag zu begründen (vgl. BGH NJW 2002, 2559 f. Rdnr. 17, zit. nach juris). Ein wirtschaftlicher Zusammenhang könne allenfalls ein entscheidendes Indiz auch für die rechtliche Einheit der Verträge sein (vgl. BGH NJW 1987, 1069).

In dem von Ihnen vorgetragenen Fall ist das Vorliegen eines rechtlichen Zusammenhanges zu verneinen. Die Kaufoption muss auch nach zehn Jahren nicht gezogen werden. Der Mietvertrag läuft dann ohne weiteres aus, ohne nachträglich seine Wirksamkeit zu verlieren. (Auch wenn umgekehrt der Mietvertrag schon vor Ablauf der Zehn-Jahresfrist bspw. wegen Zahlungsverzuges gekündigt worden wäre, wäre es gleichwohl möglich gewesen, den Kaufvertrag abzuschließen und durchzuführen.

Es wäre auch unsinnig gewesen, im Falle des Rücktritts vom Kaufvertrag auch von einer Unwirksamkeit des Mietvertrages auszugehen. Folge wäre nämlich, dass der Mietvertrag (nach seinem zeitlichen Auslaufen) wirtschaftlich rückabzuwickeln wäre. Nach Ablauf der Mietzeit wäre das Mietobjekt ohnehin zurückzugeben. Der Vermieter müsste dann die erhaltene Miete zurückzahlen, während der Mieter umgekehrt verpflichtet wäre, die gezogenen Nutzungen an den Mieter herauszugeben. da dies in Naturalform nicht möglich ist, müsste er Wertersatz der Nutzungen in Geld zahlen. Die gegenseitigen Zahlungsansprüche von Mieter und Vermieter würden dann miteinander saldiert werden. Im Ergebnis würde sich durch eine nachträgliche Unwirksamkeit des Mietvertrages an dessen wirtschaftlichen Vollzug nichts ändern.

Daneben gibt es auch die Rechtsfigur des sog. Mietkaufs, bei dem der Käufer die Kaufsache zur Finanzierung des Kaufpreises erst eine Weile anmietet und erst danach käuflich erwirbt, wobei die Miete dann auf den Kaufpreis angerechnet wird. Von einer rechtlichen Einheit zwischen Kauf- und Mietvertrag ist aber auch im Falle einer bloßen Kaufoption nach Ablauf der Mietzeit nur auszugehen, wenn die Kaufsache für den Eigentümer nach Ablauf der Mietzeit wegen Verschleißes oder Abnutzung nicht mehr anderweitig an einen Dritten verkäuflich ist (ähnlich OLG Saarbrücken, a.a.O.). Dies dürfte bei einem Gebäude, das als Verkaufshalle genutzt wird, wohl nicht der Fall sein.

Im Ergebnis ist hier also nicht von einer rechtlichen Einheit der Verträge auszugehen.

Im Übrigen, wie Sie selbst anmerkten, muss der Mieter bei Unwirksamkeit des Mietvertrages die einmal gezogenen Nutzungen in Form von Wertersatz in Geld herausgeben, wodurch sich an der Verpflichtung zur Mietzahlung im Ergebnis wirtschaftlich nichts ändert.

Wenn C den Rücktritt vom Kaufvertrag erklärt, bleibt der Mietvertrag wirksam (zumal er nach 10 Jahren ohnehin ausläuft). Es muss also nachträglich keine Mietzahlung zurückerstattet werden. Das Gebäude muss dann an den Eigentümer herausgegeben werden, einmal wegen Ablaufs der Mietzeit, zum anderen aus dem Gesichtspunkt der Rückerstattung bereits erbrachter Leistungen nach Rücktritt vom Kaufvertrag.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 31.01.2015 | 20:37

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